Заемщиков не будут спрашивать, можно ли продавать их долги, а банкам придется уложиться в трехлетний срок с реализацией залогов, оказавшихся у них в собственности. Какими мерами в Казахстане собираются развивать рынок стрессовых активов – в материале «Курсива».
Когда 21 января на встрече с бизнесменами президент Токаев говорил, что нужно сформировать вторичный рынок стрессовых активов, в парламенте уже находился проект закона по вопросам развития рынка стрессовых активов. Изменения вносятся, чтобы снизить уровень токсичных активов за счет их возвращения в экономический оборот, «но исключительно на рыночной основе».
На 1 октября 2021 года размер стрессовых активов оценивался в 2,5 трлн тенге. В эту сумму были включены кредиты с просрочкой 90 и более дней, займы с реструктуризацией в связи с ухудшением финансового состояния, активы на балансе дочерних организаций банков, осуществляющих управление стрессовыми активами, а также взысканное имущество.
Больше и быстрее
Сейчас возврату в оборот замороженных активов мешает несколько обстоятельств, утверждает разработчик поправок – Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР). Так, существует закрытый клуб покупателей, которым разрешено приобретать стрессовые активы.
В ограниченный перечень из 10 пунктов входят, к примеру, Нацбанк, «Фонд проблемных кредитов» (ФПК), «Казахстанский фонд устойчивости», специальный фонд развития частного предпринимательства. Список покупателей собираются расширить, чтобы открыть доступ частным инвесторам к потенциально привлекательным проектам. Это должно перезапустить рынок стрессовых активов.
Ускоренному насыщению рынка должна помочь поправка, которая позволит передавать право требования без разрешения заемщика. По сути, эта поправка вернет законодательство о банках и МФО в лоно Гражданского кодекса. По общему правилу, прописанному в ГК, кредитор может продать долги заемщика, не спрашивая об этом заемщика, а в законе о банках сейчас прописано, что такое разрешение необходимо получить.
Токсичные активы будут быстрее возвращаться в экономический оборот за счет сокращения – с пяти до трех лет – сроков владения залогами, перешедшими в собственность банков. Это требование не будет распространяться на некоторые случаи, когда в собственности у банков оказываются акции и доли участия в компаниях. Но точно повлияют на судьбу пустующих земельных участков и недостроенных зданий.
Пустыри и долгострои
Одним из хрестоматийных примеров может быть незастроенный участок на перекрестке Назарбаева и Кабанбай батыра в Алматы. Раньше здесь был многоквартирный дом, который в 2006 году выкупила и снесла компания Capital Partners. Позже земля оказалась в собственности Казкоммерцбанка. Площадка, обнесенная неказистым забором, мозолила глаза, и чтобы центр город смотрелся уютнее, там разбили сквер. Только в 2016 году компания Exclusive выкупила у банка землю. При этом целевое назначение участка – «многофункциональный жилой комплекс» – оставалось неизменным все это время.
Из-за того, что большинство девелоперов строят на заемные деньги, во время кризисов они сталкиваются с отсутствием финансирования (банки не могут или не хотят продолжать кредитовать, а новые дольщики не приходят с деньгами). Застройщики вынуждены останавливать работы, незавершенный объект попадает в стрессовые активы банков, а на карте города возникает очередной долгострой, который стремительно теряет свою ценность.
Так было с проектом Kempinski Baiterek Complex Almaty на перекрестке Сейфуллина и Тимирязева. Изначально комплекс турецкого девелопера Okan Holding включал две 21-этажные резиденции, 19-этажные здания бизнес-центра и пятизвездочного отеля с рестораном на крыше, а также 5-этажный торговый центр. Стройка началась в 2006-м и должна была завершиться в 2008 году. Но в 2008 году темпы работ снизились, а в 2009-м с площадки вывезли строительную технику. Земля с незавершенным строительством осела в стрессовых активах Народного банка до 2021 года, когда его купил девелопер Rams Qazaqstan.
Преодолеть асимметрию
Часть стрессовых активов у банков выкупает государственный ФПК. Благодаря таким приобретениям фонд стал собственником Estate Management Company (EMC), которая является одним из самых крупных игроков на рынке коммерческой недвижимости РК. EMC владеет и управляет БЦ AFD Plaza в Алматы, бизнес-центром «Алтын Орда» (одна из «золотых» башен) в Нур-Султане и еще более чем десятком БЦ в лучших локациях двух мегаполисов, а также апартаментами в блоках «А» и «Б» элитного жилого комплекса «Есентай».
ФПК должен оздоравливать приобретенные активы и выводить их в гражданский оборот, в том числе для того, чтобы снизить присутствие государства в экономике. Но ФПК держит на балансе EMC уже пять лет. За этот период компания накопила нераспределенный убыток на 17,2 млрд тенге (на 1 октября полугодия 2021 года).
Предлагаемые поправки откроют доступ на рынок стрессовых активов новым игрокам, которые создадут конкуренцию ФПК.
«Это позволит минимизировать государственное участие в приобретении стрессовых активов, в частности АО «Фонд проблемных кредитов», — считают разработчики законопроекта.
Чтобы сделать процесс купли-продажи действительно свободным и прозрачным, нужна инфраструктура. Но о ней в законопроекте не упоминается. Представители АРРФР заявляли, что будет создана единая электронная площадка по прямой продаже проблемных кредитов и взысканных активов. На платформе будут собираться данные, включая информацию об отдельных кредитах и активах, а также о ценах сделок.
«Единая платформа будет способствовать преодолению «информационной асимметрии» между продавцами и инвесторами, позволит сузить существующий ценовой разрыв между спросом и предложением на рынке, сформировать вторичный рынок покупки и продажи стрессовых активов», – считает регулятор.
