Спад на рынке жилья Китая может на годы затормозить экономику страны и повлиять на весь регион

Ослабление сектора недвижимости Китая может затормозить экономику страны на долгие годы, а также повлиять на другие государства в регионе. Об этом изданию CNBC рассказали экономисты банков с Уолл-стрит.

По прогнозам экспертов из Goldman Sachs, на рынке недвижимости в Китае ожидается «L-образное восстановление», что означает резкий спад, за которым следует медленное восстановление. Такая ситуация может затормозить многолетний рост экономики Китая. Однако представители Goldman Sachs утверждают, что спад в секторе в 2023 году будет менее болезненным, чем в 2022-м.

«Мы видим постоянные недостатки в секторе недвижимости, в основном связанные с небольшими городами и финансированием частных застройщиков, и считаем, что не существует быстрого решения для них. Мы предполагаем только «L-образное» восстановление в секторе недвижимости в ближайшие годы», – заявили экономисты.

Данные за май показывают, что сектор недвижимости Китая все еще остается слабым, несмотря на признаки восстановления в начале этого года. Продажи новых домов за неделю, закончившуюся 28 мая, выросли всего на 11,8% год к году, что является резким замедлением по сравнению с ростом на 24,8% неделей ранее. На рынке вторичного жилья деловая активность снижается с апреля. Это связано с уменьшением количества недвижимости, выставленной на продажу, снижением цен и количества сделок.

Аналитики прогнозируют, что правительство Китая, вероятно, поддержит сектор недвижимости с помощью мер налогово-бюджетного стимулирования. По их словам, власти пытаются восстановить экономический рост после снятия ковидных ограничений. По мнению главного экономиста по Китаю японского банка Nomura Тинга Лу, «ситуация в секторе недвижимости Китая кажется ужасной», но он не ожидает от властей страны стимулирующих мер. Экономисты Goldman Sachs выразили надежду, что правительство Китая представит дополнительные пакеты стимулов для жилищного строительства, чтобы поддержать сектор.

«Мы считаем, что политический приоритет должен быть в том, чтобы справиться с многолетним замедлением на рынке жилья, а не в том, чтобы спроектировать апсайкл (производство на базе ранее изготовленных вещей или объектов). Мы не ожидаем повторения программы реконструкции трущоб в Китае 2015–2018 годов», – заявили аналитики, имея в виду китайский проект реконструкции городов, целью которого был ремонт миллионов ветхих домов для стимулирования урбанизации и улучшения условий жизни. Reuters писал, что власти Китая инвестировали около $144 млрд за первые семь месяцев 2018 года.

Еще одной проблемой для сектора недвижимости является большое расхождение между возможностями государственных предприятий и частных компаний в сфере недвижимости, сказал главный рыночный стратег JPMorgan в Азии Тай Хуэй. Усугубление такой ситуации может повлиять на доверие потребителей, что вызовет более глубокое замедление экономики Китая. Аналогичного мнения придерживается главный экономист Morgan Stanley Четан Ахья.

«Существует огромное расхождение между государственными компаниями, которые добились большего успеха в восстановлении, и фирмами из частного сектора, которые все еще пытаются это сделать. Я думаю, что восстановление будет медленным», – сказал Хуэй в интервью CNBC. 

Правительство КНР в своем недавнем отчете отметило проблемы в сфере недвижимости и призвало поддержать людей, которые покупают свои первые дома, а также помочь решить жилищные проблемы новых городских жителей и молодежи. По мнению Хуэя, из-за стремления правительства регулировать цены на недвижимость, может уйти большая часть потенциальных покупателей. По словам экономистов Morgan Stanley, если меры по смягчению денежно-кредитной политики не смогут поддержать пострадавший сектор недвижимости, то это может оказать влияние на весь Азиатско-Тихоокеанский регион.

В понедельник, 12 июня, Народный банк Китая провел операцию семидневного обратного РЕПО (процесс, в котором центральный банк покупает ценные бумаги у коммерческих банков через торги, соглашаясь на их обратный выкуп в будущем) и снизил базовую ставку на 10 базисных пунктов, с 2 до 1,9%, что стало самым значительным изменением с августа. В то же время крупнейшие банки страны снизили ставки по депозитам, что может сигнализировать о смягчении денежно-кредитной политики. На фоне этого цены на акции китайских компаний в сфере недвижимости начали расти. Ценные бумаги девелоперской компании Logan Group подорожали на 4,5%, а акции китайского оператора недвижимости Country Garden – на 4% в надежде на дальнейшее стимулирование и смягчение политики.

По информации The Wall Street Journal, продажи квартир крупнейшими застройщиками снижались с конца 2020 года, на протяжении 13 месяцев подряд. До этого на китайском рынке недвижимости наблюдался длительный период роста. Такая ситуация грозила тем, что жилье станет недоступным для большинства слоев населения.

В 2020 году регулирующие органы Китая потребовали от крупных застройщиков погасить миллиардные международные долги, а также ввели «правило трех красных линий» для игроков рынка, которые используют заемные средства. Среди них требование о покрытии всей краткосрочной задолженности ликвидными активами, о невозможности превышения обязательств над капиталом, а также отношения совокупного долга к активам (не более 0,7). Такие меры были приняты на фоне ослабевающей поддержки со стороны крупных китайских банков и COVID-ограничений. Этим правилам изначально не соответствовали более двух третей застройщиков.

После новых правил более 30 китайских компаний в сфере недвижимости объявили дефолт по долгам, среди них крупнейшая Evergrande Group. Их продажи квартир в Китае резко упали, поскольку покупатели жилья узнали о финансовых проблемах застройщиков. Миллионы квадратных метров жилья, анонсированные покупателям, не были введены в эксплуатацию, некоторые стройки так и не завершились.

Согласно данным Национального бюро статистики республики, по итогам 2022 года прибыль самых крупных застройщиков снизилась на 90%. Инвестиции в развитие национальной недвижимости сократились на 10% по сравнению с предыдущим годом, до 13,2 трлн юаней. Площадь жилой застройки составила 6,4 млрд квадратных метров, на 7,3% меньше 2021-го. Общая площадь жилья, введенного в эксплуатацию, уменьшилась на 15%, до 862,2 млн квадратных метров.