Почему в туркестанском «Караван Сарае» пустуют коммерческие помещения
Открытый с грандиозным размахом и амбициозными планами многофункциональный туристический комплекс «Караван Сарай» в Туркестане спустя 2,5 года после запуска так и не заработал в полную силу.
В субботний ноябрьский день в «Караван Сарае» – одной из главных туристических приманок Туркестана – немноголюдно. Кто-то ходит с покупками, кто-то просто гуляет, разглядывая и фотографируя красивые фасады необычного ТЦ. Вся здешняя жизнь в основном сосредоточена вдоль небольшого канала и центральной полукруглой площади. На второй же линии посетителей практически не встретишь. Павильоны там до сих пор пустуют, большинство из них – в первозданной, черновой отделке. Находящийся поблизости фудкорт также практически не заполнен: на шесть работающих заведений приходится семь вакантных корнеров.
Открытый в апреле 2021 года самый крупный в Центральной Азии туристический комплекс «Караван Сарай» должен был стать местом притяжения туристов и привлечения инвестиций в регион. Необычный концепт для казахстанского рынка получился, несомненно, эффектным.
И дорогим – на проект затрачено 87 млрд тенге, 40 из которых были привлечены по линии Банка развития Казахстана (заем на 20 лет), остальные 47 млрд вложили казахстанский государственный фонд прямых инвестиций KIDF и турецкая компания FTG. Сделка была заключена в рамках комплексного плана социально-экономического развития Туркестанской области до 2024 года.
Планировалось, что к 2022 году торговые площади будут заполнены на 90–100%. Однако спустя 2,5 года о полной заполняемости комплекса пока и речи не идет.
Траты до потолка
«Курсив» следит за судьбой дворца (так с казахского языка переводится слово «сарай») с момента строительства комплекса. Ежегодно члены редакции посещали его и фиксировали все крупные изменения. Некоторые бутики стоят там с момента открытия, некоторые закрылись спустя год работы, некоторые появились совсем недавно. Но практически все они работают на первой линии. Площади на второй линии за все это время так никто и не обжил.
Стоимость аренды публично не разглашается. «Комплекс предоставляет гибкие и индивидуальные условия аренды помещений, включая те, что расположены на второй линии, в зависимости от размера площади, продолжительности аренды и других факторов. Условия обеспечивают прозрачность и взаимовыгодное сотрудничество для обеих сторон. С учетом законодательства Казахстана комплекс строго соблюдает правила неразглашения условий договора с арендатором, чтобы обеспечить конфиденциальность бизнес-данных и защитить интересы сторон», – сообщила администрация комплекса в официальном ответе редакции.
Однако в отделе аренды помещений (журналист «Курсива» пришел туда прошлой осенью как потенциальный покупатель) рассказали, что стоимость аренды практически сопоставима с оплатой в ТРЦ «Хан Шатыр». При этом заключить договор только на летний (самый ходовой) сезон нельзя. Минимальный срок аренды – год, то есть платить нужно будет даже в периоды простоя, когда туристов в комплексе становится значительно меньше. В отличие от дворца в «шатре» поток людей стабилен в течение всего года. К тому же вдобавок к аренде стоит заложить затраты на ремонт, так как все помещения сдаются в черновом варианте. Сотрудник предупредил сразу: ремонт будет недешевым, так как высота потолков в помещениях семь метров.
Высокий ценник сотрудник отдела аренды объяснил большими затратами на содержание комплекса (помимо обязательств перед кредиторами и инвесторами). Только на эффектную подсветку зданий уходят миллионы тенге плюс зарплаты сотрудникам, число которых в летнее время доходит до 500 человек.
«Вдобавок к этому много сил и денег уходит на облагораживание территории. В Туркестане на этом месте несколько лет назад было пустынно, ни одного дерева не росло. А сейчас здесь есть разные растения, в том числе и те, что специально привезли из Турции, они требуют особого ухода», – рассказал сотрудник.
На всех не хватит
Вторая причина, по которой арендаторы не спешат в «Караван Сарай», – небольшая аудитория для крупных брендов.
Сеть магазинов одежды LC Waikiki представлена в торгово-развлекательном комплексе с самого начала. В компании называют этот проект выгодным для себя, но отмечают, что прибыль имеет сезонность, то есть в одни месяцы выручка может проседать, в другие, наоборот, возрастать. В целом же по итогам года магазин остается в плюсе. Продажи напрямую коррелируют с мероприятиями, проводимыми в городе.
«Если есть мероприятия, то и продажи идут хорошо. Если нет мероприятий, то тут все тихо. В сравнении с остальными нашими магазинами, где продажи круглый год более-менее стабильны, здесь основной поток посетителей приходится на летний туристический сезон», – объяснял региональный представитель LC Waikiki Нурдос Оспанов автору «Курсива» в конце прошлого года на открытии самого крупного магазина бренда в Алматы.
«Караван Сарай» действительно зависим от туристов, так как местные жители не являются для него основным источником прибыли. По результатам социологического опроса Kursiv Research (был проведен в первой половине 2023 года), лишь один процент респондентов из Туркестанской области и Шымкента посещают комплекс на регулярной основе, несколько раз в неделю (не считая людей, которые там работают). В целом же как минимум один раз данный туристический объект посетили 43% опрошенных. При этом около половины из них (45%) не делали там никаких покупок.
Местные жители только начинают постепенно привыкать к регулярным покупкам в заведениях такого формата.
«У нас покупают вещи как туристы, так и местные. Причем последние очень обрадовались, когда мы здесь открылись. Раньше, чтобы купить вещи нашего бренда, им приходилось ездить в Шымкент, так как ни в одном другом ТЦ города мы не были представлены», – говорит консультант из магазина одежды Koton.
Сеть зашла в «Караван Сарай» в марте 2023 года.
«Для любого ретейлера большую роль играет численность населения. Наш магазин на 1000 квадратных метров рассчитан на 150 тыс. человек – при таком количестве людей он будет прибыльным. Если сюда зайдут другие крупные бренды, то имеющихся покупателей придется делить между собой, а это никому не выгодно. К тому же, даже если наши прямые конкуренты сюда и зайдут, им будет сложно переманить на свою сторону покупателей, так как клиенты к нам уже привыкли, у нас привлекательная цена», – сказал Оспанов.
Журналист «Курсива» тогда предположил: единственный вариант для «Караван Сарая» – собрать пул арендаторов, которые не будут отбирать аудитории друг у друга. «Или наращивать население», – с улыбкой подметил представитель LC Waikiki.
По данным администрации комплекса, проходимость колеблется и зависит от сезона. Так, с марта по сентябрь объект ежедневно посещают до 5,7 тыс. человек, а с октября по февраль – около 2,8 тыс. человек. При этом с начала 2023 года число посетителей всего комплекса и его общественных локаций (не торговых объектов в отдельности) составило около 1,4 млн человек.
При запуске туристического комплекса планировалось, что ежегодно его будут посещать около 300 тыс. человек. С учетом приведенных данных можно считать этот показатель выполненным. Почему тогда многие торговые площади продолжают пустовать третий год, не вызывая интереса арендаторов? В «Караван Сарае» в ответ на этот вопрос назвали ряд внешних факторов.
Среди них низкая численность населения (в Туркестане проживало 225 тыс. человек по состоянию на 1 октября 2023 года), невысокий уровень доходов (номинальная заработная плата в 2023 году в Туркестане составляет 244 тыс. тенге), последствия пандемии COVID-19. Еще одна причина – недостаток инфраструктуры. Туркестан входит в топ-10 приоритетных туристских территорий в Казахстане с потенциалом 1,5 млн туристов в год. При этом, согласно данным Бюро нацстатистики, в 2022 году местами размещения в Туркестанской области было обслужено только 253,5 тыс. посетителей.
«Туристический потенциал региона все еще находится на этапе развития и не позволяет привлекать арендаторов в полной мере. Новый импульс развитию туризма в регионе может придать снижение стоимости авиабилетов и открытие новых авиасообщений из крупных городов Казахстана и ближнего зарубежья. Высокие цены и недостаток авиарейсов являются препятствием к росту количества внутренних туристов», – ответили в компании.
Там также добавили, что представители бизнеса зачастую занимают выжидательную позицию и более осторожны в инвестировании в города на ранних этапах развития.
Два желающих
Сейчас на территории работают два отеля, SPA-центр, развлекательный, семейно-развлекательный центр «Волшебный караван», летающий театр «Алтын Самрук», бутики с одеждой, обувью, сувенирами, несколько ресторанов и кофеен, супермаркет, аптека, а также небольшие торговые островки. Всего 40 арендаторов. Продержаться дольше одного сезона получается не у всех. Например, за последний год закрылись рестораны NAVOIY, Moofeta, ушли ювелирные бренды Pandora и Balausa.
Чтобы привлечь бизнес в туристическое направление, в 2021 году в Туркестане была запущена специальная программа льготного кредитования субъектов предпринимательства Yassy Business. Финансирование предоставлялось МФО «Ырыс» при поддержке областного акимата. На помощь могли рассчитывать бизнесмены, работающие на территории «Караван Сарая» и «Экобазара». Кредиты предоставлялись под 4% годовых с льготным периодом до года.
По данным МФО «Ырыс», к ним обратились 26 бизнесменов, 11 из них были профинансированы на общую сумму 204,5 млн тенге. Но большинство из них – девять предпринимателей – работают на рынке «Экобазар». И лишь два два представителя МСБ получили кредит на сумму 65 млн тенге для работы в «Караван Сарае».
В подготовке материала принимала участие Татьяна НИКОЛАЕВА
