Halyk Finance считает, что ипотечные программы, направленные на социально уязвимые слои населения, могут неблагоприятно повлиять на цены на жилье. В особенности это касается первичного жилья в столице и двух других мегаполисах – Алматы и Шымкенте.
Аналитики Halyk Finance отмечают, что помощь государства уязвимым слоям населения остается прежней – это льготные ипотечные кредиты по ставкам в несколько раз ниже рыночных.
Однако эксперты считают, что в этот раз льготное кредитование вызовет рост цен на первичное жилье в Астане, Алматы и Шымкенте. Они объясняют это тем, что такой прецедент уже был и не раз. Первый раз повышение цен наблюдалось в 2021–2022 годы. Тогда, эксперты отмечают, что первичный рынок вырос на 20–25%, а рост вторичного жилья достиг почти 35%. Это началось после появления возможности приобретать недвижимость на «пенсионные» деньги.
Halyk Finance считает, что тогда «шок со стороны предложения» был выше, чем прогнозируемый сейчас.
«После некоторого затишья, наблюдаемого в последний год, который остудил рынок недвижимости, новые программы могут придать определенный импульс росту цен на недвижимость, что, наоборот, делает жилье менее доступным как для социально уязвимого населения, так и для среднего класса», – пишет Halyk Finance.
Аналитики отмечают, что так как порог не определен, программа, скорее всего, затронет не только бюджетное жилье, но и более высокого уровня. Возможным негативным последствием эксперты называют вытеснение государством коммерческих банков с рынка ипотечного кредитования. Причиной этому послужило отсутствие возможностей у последних предоставить настолько низкие ставки по ипотеке с учетом высокой базовой ставки НБК, отмечают в Halyk Finance. По итогам заседания 12 апреля Нацбанк сохранил базовую ставку на уровне 14,75%, после пяти снижений, начиная с августа прошлого года.
«Новые программы еще больше упрочат доминирующее положение государственного агента на рынке недвижимости и отбросят на неопределенное время рыночное, а не ручное управление на нем», – отмечает Halyk Finance.
Эксперты считают, что ситуация скрывает в себе несколько потенциально негативных последствий. Среди них ограниченность государственных ресурсов, а именно отсутствие возможности предоставить льготную ипотеку всем нуждающимся. В результате вытеснения государством банков на рынке ипотек и ограниченной возможности госпомощи в очереди на льготное жилье получат лишь 25 тыс., несмотря на очередь более чем в 600 тыс. человек.
С 1 мая в Казахстане стартует новая ипотечная программа «Наурыз», на финансирование которой только в этом году планируют выделить 300 млрд тенге. Согласно ее условиям, льготная ставка ипотечного кредитования составит 7% для социально уязвимого населения. Это уже вторая льготная ипотечная программа с начала текущего года – с 1 марта в стране уже действует программа «Отау», по которой планируется освоить около 150 млрд тенге только в этом году.
Двенадцатого апреля центр исследований прикладной экономики (AERC) писал, что финансирование новой льготной ипотечной программы «Наурыз» на сумму 300 млрд тенге окажет значительное воздействие на рынок недвижимости в Казахстане, особенно на цены на первичное жилье, так как по программе претенденты могут взять в ипотеку только первичное жилье. Эта программа, увеличивая доступность кредитов для населения, способствует росту спроса на жилье. В результате в краткосрочной перспективе можно ожидать повышения цен на квартиры в новостройках, поскольку предложение может не успевать за быстро растущим спросом.
Опрошенные ранее «Курсивом» эксперты считают, что новая ипотечная программа не отразится на ценах на недвижимость. Они считают, что введение такой ипотеки своевременно и благодаря ей рынок преодолеет стагнационный период. Количество сделок купли-продажи начнет расти. Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов тогда отметил, что, исходя из опыта прошлых программ, лимит по стоимости жилья (30 млн тенге в Астане и в Алматы) не даст продавцам повысить цены. Такого не будет, потому что цена за квадратный метр и так завышена, как на первичном, так и на вторичном рынках. Напротив, он считает, что цены будут корректироваться в сторону понижения по категориям «комфорт» и «экономкласс».
