Старые дома под угрозой: чем новая энергодиректива грозит владельцам жилья в ЕС
Новая Директива ЕС по энергетической эффективности зданий была принята недавно, но уже ясно, что она приведет к значительным изменениям на рынке недвижимости. Сейчас европейские банки пытаются понять, как им справиться с растущим риском, скрытым в портфелях ипотечных кредитов — низкой энергоэффективностью домов. В такой ситуации владельцы недвижимости должны самостоятельно инвестировать в повышение энергоэффективности своего жилья и его адаптации к новым требованиям, однако они не спешат это делать. В итоге банки по-прежнему держат в залоге жилые объекты, не соответствующие экологическим нормативам. Что будет дальше? Собрали текущие прогнозы.
Истоки проблемы
В 2024 году Евросоюз принял Директиву по энергетической эффективности зданий. Введение нового закона будет постепенным и займет более десяти лет, но владельцы недвижимости рискуют оказаться с активами, которые больше нельзя будет продать или сдать в аренду, если энергоэффективность будет отставать от нормы. По оценке Евросоюза, около 85% зданий в блоке были построены до 2000 года, и 75% из них имеют низкую энергетическую эффективность. При этом Евросоюз поставил цель сократить выбросы в строительном секторе на 60% к 2030 году и добиться полной декарбонизации сектора к 2050 году. По данным Европейской комиссии, здания потребляют 42% всей энергии в Европе. Только в Германии более 60% домов должны пройти «зеленую» реновацию в течение следующего десятилетия, чтобы соответствовать более строгим энергетическим требованиям ЕС. По оценкам ING Group NV, этот процесс будет стоить от 740 млрд до 1 трлн евро.
Повышение энергоэффективности домов часто требует высоких первоначальных затрат — при этом проблема остается общей как для Евросоюза, так и для США. По данным Федеральной резервной системы, стоимость жилищного фонда США оценивается примерно в $14,5 трлн. Даже 2% от этой суммы, направленные на улучшение энергоэффективности, потребуют капитальных затрат почти в $300 млрд. Эта сумма превышает любое финансирование, которое можно было бы реально ожидать от правительства или сектора коммунальных услуг. В свою очередь, по оценке Deutsche Bank, портфель жилой недвижимости которого составляет около 175 млрд евро ($190 млрд), одному дому может потребоваться более 100 тыс. евро на реновацию, чтобы соответствовать высшему уровню энергоэффективности Европейского Союза. Это эквивалентно 80 млрд евро в совокупности для всех клиентов банка. Для решения проблем существуют государственные и местные фонды кредитования энергоэффективности, однако их масштаб значительно меньше необходимого. Поэтому в основном большинство работ по повышению энергоэффективности зданий может быть профинансировано через потребительские и ипотечные кредиты, то есть фактически платить за усовершенствование домов должны будут их владельцы. Домохозяйства, естественно, либо не хотят, либо не могут тратить деньги на повышение энергоэффективности своего жилья.
По оценке Бундесбанка Германии, бездействие может существенно снизить стоимость недвижимости, что повлечет за собой последствия для всей экономики. Как признают в Deutsche Bank, только небольшая часть его клиентов имеют право на получение «зеленых» кредитов. «Все банки сталкиваются с одними и теми же проблемами», — заявил глава управления розничного частного банковского обслуживания Тобиас Хорн Deutsche Bank.
В Нидерландах Центральный банк предупредил, что заемщики, решившие не делать свои дома углеродно-нейтральными, столкнутся со снижением стоимости залога. А британская Lloyds Banking Group Plc, имеющая на балансе более 300 млрд фунтов стерлингов ($380 млрд) ипотечных кредитов, заявила, что в стране самый старый жилой фонд в Европе. Однако почти половина домовладельцев не готовы на траты, связанные с повышением энергоэффективности домов. «Банк обеспокоен недостаточным прогрессом в декарбонизации 28 млн домов в Великобритании», — заявила директор по экологической устойчивости Lloyds Ребекка Хитон.
Тем временем в Италии план по озеленению жилого фонда оказался омрачен скандалом после того, как налоговые льготы на энергоэффективные реновации привели к крупномасштабным мошенническим инвестициям. С тех пор эта программа была частично отменена, а правила предоставления налоговых кредитов пересмотрены.
Возможные решения
Если расходы переложить на конечных собственников и добавить их к ипотечным платежам, они сделают обслуживание долга менее доступным для домовладельцев. Как заявил Deutsche Bank в своем последнем годовом отчете, «наибольшая концентрация кредитного риска с региональной точки зрения находится на его внутреннем рынке Германии, с значительной долей в домохозяйствах, что включает большую часть ипотечного кредитования и бизнеса по жилищным займам». «В целом в Европе не хватает денег, чтобы привести жилой фонд в соответствие с целевыми экологическими стандартами блока. Нельзя заставить домовладельцев заниматься реновацией», — считает главный экономист ING Germany Карстен Брзески.
В мае 2024 года Deutsche Bank объявил о сделке с Европейским инвестиционным банком, которая позволяет предоставить скидки на «зеленые» ипотечные кредиты в общей сложности на сумму 600 млн евро. Это соглашение «позволит тысячам домохозяйств в Германии строить «зеленые» дома или сократить климатический след существующих домов», — сказал вице-президент ЕИБ Николас Бир. Deutsche Bank уже рассматривает возможность заключения дополнительных подобных сделок. Несмотря на сложности, банк ожидает, что текущие инвестиции в инфраструктуру, «зеленое» энергоснабжение и «зеленые» строительные материалы «будут способствовать прогрессу к достижению нулевых выбросов» на рынке недвижимости Германии.
По оценке Deutsche Bank, треть его клиентов на рынке недвижимости в настоящее время не имеют финансовых средств для модернизации своих домов до высшего энергетического рейтинга или уровня готовности к нулевым выбросам. В конечном итоге это представляет угрозу для цели Германии стать углеродно-нейтральной к 2045 году. «Если клиент не хочет заниматься вопросами энергоэффективности или у него нет финансовых средств, банки не смогут его заставить», — говорит глава управления розничного частного банковского обслуживания Deutsche Bank Тобиас Хорн.
