Рынок жилья завершил 2025 год парадоксом: жесткая политика Нацбанка ограничивала предложение денег, тогда как новости о грядущем росте цен и урезании пенсионных изъятий, напротив, разгоняли спрос. Это привело к рекордному числу сделок купли-продажи жилья в декабре, но коммерческие банки не смогли конвертировать панику покупателей в устойчивый рост портфеля.
Ипотечное кредитование в 2025 году
За 2025-й ипотечный портфель БВУ увеличился до 7,0 трлн тенге, или на 14,6% в годовом выражении. Этот рост едва перекрыл инфляцию и оказался заметно слабее, чем в сегментах розничного (+19,8%) и корпоративного (+21,2%) кредитования. Из каждых 100 тенге, выданных банками в прошлом году, на ипотеку пришлось лишь 6 тенге.
На итоговую динамику повлиял резкий спад рыночной ипотеки в конце года: в IV квартале выдача сократилась, по нашим расчетам, до 154,4 млрд тенге (–37,6% кв/кв). Этому падению не помешало то, что Агентство по регулированию и развитию финансового рынка несколько раз переносило ужесточение условий ипотеки, оставляя предельную ставку на уровне 25% (мораторий продлен до июня 2026-го).
Вероятнее всего, сдерживающим фактором выступило ужесточение ДКП в октябре 2025 года. При базовой ставке 18% стоимость фондирования, по-видимому, стала слишком высокой для банков, сократив маржу в ипотеке (где номинальные ставки колебались в коридоре 18–22%). Низкая доходность в сочетании с риском обесценения залога могла подтолкнуть фининституты перенаправить ликвидность в более маржинальные сегменты, среди которых беззалоговое кредитование и автокредитование.
Поддержку ипотечному кредитованию коммерческих банков оказывает программа «7-20-25», направленная на финансирование покупки первичного жилья (квартир в новостройках) по льготной ставке. Однако ее влияние на рынок ограниченно: бюджет программы (100 млрд тенге) не меняется четвертый год подряд, хотя за это время жилье существенно подорожало. Например, стоимость квадратного метра нового жилья в Астане с декабря 2020-го выросла на 87,0%, в Алматы – на 69,8%.
В прошлом году по линии «7-20-25» было выдано всего 5,6 тыс. займов (средний чек – 18 млн тенге). Учитывая то, что в 2025-м в эксплуатацию введено 185,8 тыс. квартир, программа охватила чуть больше 3% первичного рынка.
В отличие от БВУ государственный жилищно-сберегательный Отбасы банк продемонстрировал пусть и умеренную, но положительную динамику: в IV квартале объем выдачи увеличился до 486,4 млрд тенге (+3,8% кв/кв). Сравнение квартальных данных показывает, что в конце года на систему жилстройсбережений пришлось 75,9% всех выданных займов (против 65,4% периодом ранее).
Доля Отбасы могла быть больше, если бы не ажиотажный спрос на жилье в декабре: с нового года вводились положения обновленных Налогового и Строительного кодексов, с которыми эксперты рынка связывали рост цен.
Ажиотаж усугубило очередное повышение порогов минимальной достаточности ЕНПФ с января 2026 года.
С 10 по 31 декабря 2025 года ЕНПФ исполнил порядка 299,2 тыс. заявлений об изъятии пенсионных накоплений (в ноябре – 117,0 тыс.). В декабре 2025-го количество сделок купли-продажи выросло на 32,9%, достигнув трехлетнего максимума в 53,1 тыс.
Многие заемщики были вынуждены обратиться к «быстрой», но дорогой рыночной ипотеке. Это обеспечило коммерческим банкам рост выдачи на 33,2% м/м, однако этот всплеск лишь временная аномалия, не меняющая общего тренда на стагнацию рыночного ипотечного кредитования.
Опасения покупателей оказались не напрасными: застройщики начали заранее закладывать дополнительную фискальную нагрузку в стоимость квадратного метра, хотя нововведения относятся к будущим проектам. Цены на новые квартиры в Алматы в январе 2026 года выросли на 23,6% г/г, в Павлодаре – на 18,5%, в Актобе – на 18,4%, в Астане – на 18,1%.
Тренд 2026 года на рынке ипотеки и жилья
В первом полугодии условия ипотечного кредитования вряд ли смягчатся для массового сегмента. На январском заседании комитета по денежно-кредитной политике Нацбанк сохранил базовую ставку на уровне 18%, закрепив жесткие монетарные условия. Глава регулятора Тимур Сулейменов ясно дал понять, что пространство для снижения ставки в первой половине 2026 года практически отсутствует. Для рынка ипотеки это означает сохранение «заградительных» условий по коммерческим программам, где ставки продолжат балансировать в диапазоне 19–21%.
В условиях жесткой ДКП решение жилищного вопроса ложится на плечи государства, однако охват госпрограмм, таких как «Наурыз», «Наурыз Жұмыскер» и «Умай» (запуск которой откладывается), ограничен, они закрывают лишь небольшую долю спроса.
Не поможет делу и новый закон (вступает в силу в марте), согласно которому коммерческие банки получают право участвовать в системе жилищных строительных сбережений. Лишенные доступа к дешевому долгосрочному фондированию, банки не смогут предложить ставки кредитования, сопоставимые с условиями Отбасы.
В этой ситуации основная масса покупателей будет ожидать новых льготных госпрограмм либо откладывать средства в Отбасы. Рыночная ипотека станет нишевым продуктом для узкого сегмента заемщиков, которые могут получить преференциальные условия в рамках акций БВУ.
Некоторые банки уже привлекают клиентов неценовыми преимуществами: Freedom и Halyk предлагают цифровую ипотеку, которая обеспечивает быстрое оформление займа, другие игроки делают ставку на упрощенный скоринг в рамках зарплатных проектов и партнерских программ с застройщиками.
Давление на спрос усилит и другое нововведение. С конца января 2026 года вступили в силу обновленные правила использования пенсионных излишков. Если ранее заемщики могли закрывать пенсионными средствами ежемесячный платеж целиком, включая вознаграждение банка, то теперь оплата процентов и комиссий ложится на плечи клиента и пенсионными накоплениями можно погашать только основной долг. Данная мера фактически снижает шансы на получение ипотеки заемщиками с ограниченной платежеспособностью, которые ранее проходили банковский скоринг с помощью этой опции.
В условиях «ипотечного вакуума» строительный бизнес ищет альтернативные решения: крупные застройщики начали активно предлагать рассрочку, а также внедрять лизинг жилья по ставкам 10–15%. Последний продукт ориентирован на самозанятых и предпринимателей, которые не соответствуют установленным требованиям по коэффициенту долговой нагрузки, хотя вполне могут обслуживать заем.Реальные доходы населения сокращаются, стоимость жилья растет, условия кредитования ужесточаются – факторы, указывающие на пессимистический сценарий развития ситуации на казахстанском рынке ипотеки. Параллельно внедрение нового Строительного кодекса, предполагающего ужесточение правил в строительной сфере (повышение прозрачности рынка, создание единой цифровой среды, обязательная регистрация кондоминиума и т. д.), значительно сократит практику скидок за наличный расчет на стадии котлована. Это приведет к обелению рынка, но лишит покупателей возможности экономить.
