Три крупнейших мегаполиса – Алматы, Шымкент и Ташкент – формально относятся к единому географическому поясу динамично развивающейся Центральной Азии, однако на практике представляют собой три разные модели городского роста.
Различия в регуляторной среде, структуре спроса и темпах урбанизации формируют для девелоперов принципиально неоднородные рынки, где универсальные решения уступают место точечно выверенным стратегиям.
Каждый из этих мегаполисов обладает собственной культурой, особенностями и традициями, напрямую влияющими на бизнес-процессы. В Алматы – жесткие правила застройки и дефицит земли. В Шымкенте спрос поддерживается демографией и территориальным расширением города. Ташкент можно смело назвать самым крупным и быстрорастущим рынком жилья в Узбекистане. Для девелоперов это означает необходимость глубоко разбираться в правилах игры, доступных финансовых инструментах и потребительских привычках – и делать это быстро, учитывая конкуренцию и значительный потенциал роста.
Расул Мустафин – генеральный директор компании BI Development South, южного девелоперского крыла BI Group. Холдинг является крупнейшим застройщиком в Центральной Азии и обладает более чем 30-летним опытом на рынке. Компания представлена во всех трех городах.
В материале для Kursiv.media спикер рассказывает, почему Узбекистан оказался сложнее, чем казалось на старте, как конкурировать на фрагментированном рынке Ташкента, зачем Алматы нужны полицентры, что изменит новый Строительный кодекс и почему демография остается ключевым фактором долгосрочного спроса на жилье.
Особенности строительного рынка Узбекистана
Самый показательный пример – Ташкент. Изначально может показаться, что с точки зрения продукта, проектирования и даже менталитета жилищные рынки Казахстана и Узбекистана во многом схожи. Однако на практике выяснилось, что различия как в регулировании, так и в клиентских предпочтениях существенно глубже.
«Наибольшую сложность представляет адаптация к иной нормативной среде и особенностям земельных аукционов, – подчеркивает Мустафин. – В Центральной Азии девелопер сегодня конкурирует уже не только продуктом и ценой, но и скоростью адаптации к местным правилам».
При этом Ташкент является основным центром притяжения в стране, аккумулируя миграционные потоки и спрос, тогда как в Казахстане нагрузка распределена между несколькими крупными городами – Алматы, Астаной и Шымкентом. Именно это отличие формирует высокий потенциал дальнейшего роста рынка в Ташкенте.
По словам Мустафина, в 2026 году в городе работает около 140 компаний, и рынок по-прежнему остается фрагментированным по сравнению с Астаной и Алматы. Это означает, что крупных системных игроков здесь сравнительно немного, а конкуренция идет сразу по нескольким направлениям:
- продукт, инструменты приобретения жилья (ипотека, рассрочка и т.д.);
- доверие к застройщику;
- способность быстро выводить новые проекты.
Ипотека, кстати, – отдельный вопрос для Узбекистана, где подобных финансовых инструментов значительно меньше, чем в Казахстане. Поэтому застройщику приходится не просто продавать квартиры, а фактически собирать финансовую инфраструктуру вокруг сделки. NRG BI, к примеру, в Узбекистане сотрудничает уже с шестью банками. Для растущего рынка это важный сигнал: доступ к ипотеке становится частью конкурентной модели, а не техническим приложением к продажам.
Важно понимать, что спрос в Ташкенте будет только расти, поскольку он опирается не на короткий цикл ажиотажа, а на долгие демографические и урбанистические процессы. Население Узбекистана уже превысило 37,5 млн человек, численность жителей Ташкента на 1 июля 2025 года составила 3,1 млн, ежегодный прирост – около 2,9%.
Параллельно строится Yangi Toshkent – масштабный государственный мегапроект нового городского центра, рассчитанного на миллионы жителей – и это усиливает ожидания вокруг будущего спроса. В среднем цены на первичное жильё в городе растут примерно на 15% в год, и вероятнее всего, тренд на рост сохранится. Девелопер здесь видит чёткий сигнал: рынок сохраняет высокий темп даже при сложной внутренней механике. Ключевым фактором остается масштаб рынка: емкость Ташкента сопоставима с Алматы и продолжает расти, при этом NRG BI выигрывает конкуренцию за счёт комбинации таких факторов, как продукт для всех сегментов рынка, качество строительства и финансовые инструменты.
На этом фоне скорость строительства перестает быть внутренним KPI компании и превращается в один из ключевых рыночных аргументов. Фактический срок строительства проектов у NRG BI составляет 18 месяцев, тогда как у основных конкурентов может превышать 27 месяцев. Для покупателя выгода между быстрым новосельем в квартире и долгим ожиданием очевидна. Для бизнеса – это разница между оборотом капитала и замороженным циклом.
Алматы глазами застройщика
Как на этом фоне выглядит рынок в Казахстане? В Алматы BI Group – один из ведущих застройщиков первичного рынка. В 2026 году компания реализует более 40 проектов, охватывающих все ценовые сегменты, от комфорта до люкса. Рынок первичного жилья здесь проходит адаптацию к базовой ставке 18%, к НДС 16% на новые проекты с 2026 года и ужесточению правил долевого строительства. Это уже не рынок для быстрого разгона, здесь на первый план выходят безупречное качество, умение работать с дорогими деньгами, дефицит городской земли и тщательное решение вопросов плотности застройки.
В обновленном генплане Алматы закреплен переход к полицентричной модели: город должен расти через пять полицентров и агломерацию «Новый Алатау», а не за счет дальнейшего уплотнения исторического ядра. Рассматривать рынок Алматы руководитель компании предлагает именно в логике агломерации — вместе с прилегающими территориями. В таком контуре это уже более 3 млн человек, включая значительную долю экономически активного населения.
Эта логика уже видна в распределении крупных проектов на периферию. На востоке BI Development развивает бигвилль Dream City, на западе – Arena City рядом с Almaty Arena.
Как подчеркивает Расул Мустафин, речь идет не о точечной застройке, а о комплексном освоении территорий: с жильем, школами, детсадами, медицинскими центрами, парками и торговыми пространствами в пешей доступности. Для города с населением 2,4 млн человек и внутренней миграцией свыше 30 тыс. человек за 2025 год такой подход выглядит выверенным ответом на двойное давление – дефицит земли и постоянный приток новых жителей. При этом снижается нагрузка на транспортную инфраструктуру, улучшается экологическая ситуация и идет упор на создание более комфортной среды для жизни. Это соответствует и современной городской стратегии, и международной практике развития мегаполисов. Исторический центр же в данной модели должен развиваться в основном через реновацию ветхого фонда, способствуя равномерному распределению роста по всей городской ткани.
Стабильный рост Шымкента
Шымкент показывает другую модель: здесь спрос не перегрет регуляторными шоками, как в Алматы, и не требует такой сложной адаптации, как в Ташкенте. Население Шымкента в начале 2026 года насчитывает более 1,3 млн человек, при том что в 2019–2024 годах город прибавил более 220 тысяч жителей – это рост на 22,8%, или в среднем 40–45 тыс. человек в год.
Генплан закладывает дальнейшее увеличение до 1,5 млн жителей к 2027 году и до 1,9 млн к 2035-му. На таком фоне рынок сохраняет стабильный спрос, а для девелопера это более предсказуемая среда: спрос поддерживается не разовыми всплесками, а длинной демографической волной и ростом городской территории. По словам Мустафина, BI Group здесь также делает ставку на развитие городской среды – от благоустройства и создания парков до строительства социальной инфраструктуры. В числе реализованных проектов – школа Farabi, вокруг которой разрастается пространство с жилыми домами, скверами, парковыми зонами и торговой инфраструктурой.
Регуляторные вызовы
Как ожидает собеседник издания, новый Строительный кодекс ужесточит требования к качеству застройки, прежде всего к сейсмостойкости. Для системных игроков изменения могут не быть столь существенны, в то время как для слабых – риск вообще не пройти новый порог. Компании, не способные соответствовать новым стандартам, будут вынуждены покинуть рынок.Те, кто давно заложил более высокие стандарты строительства в свою практику, могут получить преимущество, утверждает Мустафин.
BI Group в январе 2025 года совместно с КазНИИСА провел открытые испытания монолитного дома в Arena City, и здание сохранило целостность при нагрузке, эквивалентной 9-балльному землетрясению. Эти же стандарты прочности компания перенесла и в Узбекистан – в августе 2025 года аналогичные публичные испытания прошли в Ташкенте, на объекте BI Sad’O, где здание подтвердило соответствие нормам при нагрузке до 8 баллов по шкале сейсмичности. В этой логике новый кодекс работает как рыночный фильтр: отрасль становится дороже, технологичнее и гораздо менее терпимой к тем, кто не умеет держать качество на уровне новых требований.
На что обращать внимание при выборе жилья
Как говорит Расул Мустафин: «Важно выбирать надёжного застройщика: проверять наличие разрешений на договоры долевого участия, изучать реализованные проекты и обращать внимание на качество строительно-монтажных работ. На рынке как Казахстана, так и Узбекистана есть ряд компаний, которые демонстрируют высокий уровень качества, и это один из ключевых факторов при принятии решения».
Не менее важно корректно оценить для себя финансовую модель сделки: комфортный ежемесячный платеж, первоначальный взнос и возможные сценарии. Сегодня на рынке доступно множество разных инструментов, и важно выбрать подходящий для себя вариант.Также стоит обращать внимание не только на квартиру, но и на среду: инфраструктуру, уровень сервиса, благоустройство – это напрямую влияет на качество жизни в долгосрочной перспективе, подчеркивает эксперт.
