Рынок деловой недвижимости сейчас находится в редкой фазе: растет спрос на офисы премиум-класса, но предложение ограничено. Дисбаланс оказался мощным сигналом для девелоперов – пришло время для масштабных проектов.
Крупный бизнес Алматы уже дорос до требований класса A+. Предпринимателям нужны не просто кабинеты, а хорошо управляемая деловая среда: инженерия, сервис, парковка, гибкие планировки, сильное управление зданием и престижная локация. Но предложение на рынке пока что большей частью уровня B+. Эта диспропорция возникла за последние полтора года благодаря росту деловой активности в южной столице.
— Если сейчас международная компания захочет зайти на наш рынок и разместить здесь свою штаб-квартиру или филиал, то, как ни парадоксально это звучит, у них нет возможности это сделать на должном уровне, — Данияр Давлеталиев, директор Департамента продаж BI Group по Алматы, ярко обозначил эту проблему рынка офисной недвижимости на панельной сессии 5 июня в Алматы. Встреча, собравшая бизнесменов, архитекторов и девелоперов, была посвящена обсуждению ситуации на рынке офисной недвижимости, вариантам ее развития и новым проектам BI Group, которые направлены на качественные перемены в этой сфере.
Голос цифр
В 2025 году на главный деловой центр страны пришлось 23,4% экономики Казахстана, а вклад в общий рост ВВП страны достиг 1,58% – больше, чем у любого другого региона. Причем 85,8% ВРП города дали услуги – финансы, управление, IT, консалтинг, недвижимость. В такой экономике спрос на офисы растет очень динамично: компании в конкурентной борьбе расширяют команды, фиксируют присутствие в городе и ищут статусные офисы, а не просто площади. Так деловая активность Алматы дала два сигнала: бизнес стабильно растет, а спрос на качественную деловую недвижимость продолжает увеличиваться.
По данным Colliers, на конец 2025 года в Алматы было около 1,6 млн кв. м высококачественных офисов общей площади, из них чуть больше 1 млн кв. м – арендопригодная площадь GLA. Но почти 90% площадей приходилось на классы B и B+, тогда как на A – только 60,2 тыс. кв. м, на A+ – 47,4 тыс. кв. м. Для города, где сосредоточены банки, международные компании, IT и консалтинг, это очень узкая доля премиум-класса.
Факторы эволюции
Семен Юрченко, управляющий партнер Cushman & Wakefield Veritas, выступая на панельной сессии BI Group, объяснил такой рост давления на рынке офисной недвижимости. До 2022 года, по его словам, вакантность офисных помещений в Алматы стабильно держалась на уровне 20%. Даже в зданиях высокого класса можно было спокойно снять два этажа в 2020-2021 годах. Потом ситуация резко изменилась. Региональные штаб-квартиры ряда корпораций перебрались в Алматы. В 2023 году рынок впервые зафиксировал почти нулевую вакантность в качественных офисных помещениях.
Нового строительства в этот момент не хватило. Да, было реализовано несколько проектов, но рынок не получил достаточный объем новых площадей. Девелоперы в те годы в основном достраивали жилье и активно строили склады.
Это прекрасно подтверждается тем фактом, что по итогам 2025 года офисы класса A+ имели 99%-ую занятость, классы A и B – 91%, а B+ – 86%. Свободные площади вроде бы есть, но не там и не того качества, которое нужно крупному бизнесу. В B+ вакансия выше из-за новых вводов, а A+ практически исчерпан.
Параллельно бизнес начал активнее покупать офисы. В 2025 году спрос на офисную недвижимость в Алматы вырос на 33,6%. Фактически рынок оказался в тупиковой ситуации: аренда дорожает, свободных хороших площадей мало, компании пытаются зафиксировать расходы. Как результат, покупка офиса стала интереснее аренды:
- для конечных пользователей это защищает от дальнейшего роста ставок,
- а для инвесторов офис – понятный ликвидный актив с окупаемостью в 6-8 лет.
Как ни странно, кризис стал хорошим индикатором зрелости бизнес-среды. Рынок оказался готов к следующему шагу – появлению принципиально новых решений и предложений в области деловой недвижимости. Причем очевидно, что отдельные бизнес-центры не закроют этот дефицит – они лишь частично снимут перегрев, но вряд ли догонят темпы роста деловой активности.
Как офис влияет на бизнес?
— Сейчас на рынке выигрывают не те, кто просто строит площади, а те, кто строит их правильно, — этот тезис Данияра Давлеталиева фактически обозначил вектор, по которому пойдет рынок деловой недвижимости дальше. BI Group активно работает с CPG, Benoy, Gillespies, чтобы создать уникальный продукт с новой философией.
Офис, по словам Давлеталиева, перестал быть просто местом работы. Компании смотрят на него как на пространство, где люди создают ценность, и результативность порой напрямую зависит от качества пространства. «Сначала мы формируем здания, потом здания формируют нас», – напомнил цитату британского политика Уинстона Черчилля один из участников дискуссии. Больше того, как оказалось, хорошие офисы помогают создать сильные команды:
— Компании, которые хотят привлечь лучших специалистов, хотят иметь лучшие пространства. Это часть HR-стратегии, — отметил нюанс Данияр Давлеталиев. Люди, по его словам, хотят работать не в «коробке», а стремятся к среде, где есть кофейни, фитнес, прогулочные аллеи, рестораны и правильное комьюнити.
Алия Бисимбаева, директор по развитию B2B продукта BI Group, объяснила разницу офисов класса А+ через сценарий жизни:
— Инженерия офисов очень важна: климат-контроль, освещение, эргономика пространства. Но только этим новый класс уже не описывается, каждое офисное пространство формирует сценарий жизни. BI Group проектирует офисы не только под сегодняшний запрос, а под то, как человек будет жить и работать через четыре-пять лет.
Новые проекты
На этом фоне BI Group представил свои проекты – BION и Nexpo Business.
BION, по словам Алии Бисимбаевой, должен усилить деловую активность в районе проспекта Аль-Фараби в Алматы, где уже собрана недвижимость класса А+, и дать существующей аудитории «больше». При общей площади проекта в 100 000 кв. м около 66 000 кв. м займут офисы, 20 000 кв. м торговые пространства и 4 200 кв. м. – сфера услуг. Комплекс рассчитан на ежедневную деловую жизнь: работу, встречи, клиентские визиты, мероприятия и сервисы, которые обычно приходится собирать по городу отдельно. По предварительным оценкам, в BION будут работать около 12 тысяч человек, а сам объект должен сформировать новую точку деловой активности; поэтапный ввод в эксплуатацию запланирован с четвертого квартала 2028-го по второй квартал 2030 года.
А вот Nexpo Business работает на другую идею – полицентричность Алматы.
По замыслу архитекторов, у города должен появиться не один центр, а несколько. NEXPO Business – центр класса B+ на востоке Алматы, напротив Aport Mall East, рядом с Halyk Arena и перспективной линией метро. Проект станет частью развития полицентра «Восточные ворота», при этом в дизайне использованы геометрия Чарынского каньона и коды казахской культуры, встроенные в архитектурные решения стараниями сингапурского бюро CPG. Поэтапный ввод запланирован c третьего квартала 2028 года по третий квартал 2031 года. Ожидается, что NEXPO Business создаст рабочие места примерно для 13 тысяч человек.
Проект площадью 100 тыс. кв. м включает в себя три бизнес-центра, торговый променад в формате street retail и отдельную часть с концептом 6-12-24, где номер можно снять не только на сутки, но и на 6 или 12 часов. По словам Алии, такой формат популярен возле аэропортов в крупных городах, а BI Group хочет принести его в Казахстан.
Так BI Group отвечает сразу на два разных запроса рынка. В сложившихся деловых локациях городу нужны новые качественные офисы уровня А+ – там спрос уже есть, а свободных площадей почти нет. В восточной части Алматы ставка другая: создать новую деловую среду вокруг жилья, метро, аэропорта, ритейла и сервисов. Рынок офисов в этом смысле уже перестал быть разговором про метры. Речь идет о том, где бизнес сможет жить, встречаться, нанимать людей и расти дальше.
Сдвиг на рынке
Семен Юрченко, управляющий партнер Cushman & Wakefield Veritas, попытался оценить эффект, который эти проекты окажут на рынок деловой недвижимости.
— Уже сейчас наблюдается масштабный сдвиг. Здания меняют владельцев на институциональном уровне, офисы с денежным потоком превращаются в инвестиционный продукт, а казахстанские компании пересматривают стратегии размещения. Многие смотрят на строительство собственных штаб-квартир или покупают офисные помещения в Ташкенте, Астане и Алматы. Если все заявленные сегодня объекты выйдут на рынок, офисный фонд может удвоиться.
При этом Юрченко сразу признал, что рынок может ждать и определенный перегрев. В нишу деловой недвижимости на фоне большого спроса зайдут очень и очень многие, но эксперт остудил ожидания: не все девелоперы дойдут до финиша. Опыт строительства качественных офисов есть далеко не у всех, а в этой индустрии рынок не склонен прощать ошибки.
Тем не менее новый тренд уже обозначен. Алматы движется от обычных офисных площадей к более сложным деловым пространствам, где ценность создают не только метры, но и локация, инженерия, управление, сервис, сценарии использования и способность здания работать на бизнес каждый день. Как это отразится на деловой экономике города? «Сначала мы формируем здания, а потом…» Новые проекты могут сформировать и новые стандарты бизнеса в Алматы. Мы уже видели, как бизнес-центры, сменившие обычные офисы, повлияли на логику и скорость деловой активности. И, кажется, Алматы ждет еще один такой скачок.
