Роль коммерческих банков в ипотечном кредитовании продолжает снижаться
Первый квартал 2026 года не стал катастрофическим для рынка жилья Казахстана. Несмотря на жесткую денежно-кредитную политику, снижение реальных доходов населения и ажиотажный рост цен в конце 2025 года, количество сделок сократилось лишь на 4,5% г/г. Тем не менее системные проблемы очевидны: доступность жилья для большей части населения снижается, а охват льготных программ Отбасы банка не покрывает существующий спрос.
Динамика ипотечного кредитования
После всплеска активности в IV квартале 2025 года, ипотечное кредитование испытало сезонный спад – объемы выдачи снизились на 31,7% кв/кв. В годовом выражении (год назад базовая ставка Нацбанка находилась на уровне 15,25-16,5%) выдача ипотеки увеличилась на 12,4%, немногим выше уровня инфляции (11% г/г в марте 2026-го).
На фоне высокой базовой ставки (18% с октября прошлого года) средневзвешенные ставки по ипотеке выглядят низкими за счет доминирования льготных программ: они снизились с 11,2% в I квартале 2025 года до 10,2% в январe-мартe 2026-го. Это делает Отбасы единственным игроком, удерживающим рынок от стагнации. По итогам I квартала 2026 года на его долю пришлось 79,4% всей выдачи ипотеки. Стоит учитывать, что первый квартал года не является репрезентативным – в начале 2024 и 2025 годов общие объемы выдачи сезонно проседали, а доля коммерческого кредитования временно росла за счет закрытия прошлогодних сделок коммерческих банков. Реальная доля Отбасы на ипотечном рынке в течение года стабильно приближается к 80-85%.
Возможности альтернативного субсидированного кредитования по программе «7-20-25» сужаются – фиксированный бюджет КФУ (100 млрд тенге в год) позволяет выкупать все меньшее количество квартир: в 2024 году по программе было выдано 5,9 тыс. займов, в 2025-м – 5,6 тыс. займов. За I квартал 2026 года ипотеку по программе «7-20-25» получили всего 1,2 тыс. семей, что составило менее 1,5% всех сделок на рынке жилья за этот период.
Главной причиной ухода универсальных БВУ из жилищного кредитования остается высокая стоимость фондирования: банкам невыгодно выдавать долгосрочные и маломаржинальные продукты вроде ипотеки. Гораздо выгоднее и безопаснее перенаправлять избыточную ликвидность в высокомаржинальное краткосрочное кредитование или гособлигации.
Ситуацию усугубляют ожидаемые регуляторные изменения. АРРФР впервые заявило о планах по снижению предельной годовой эффективной ставки (ГЭСВ) по ипотеке до 20% еще в середине 2025 года. Впоследствии решение неоднократно откладывалось. Согласно совместному постановлению регуляторов, дифференцированные лимиты будут введены с 1 января 2027 года. Максимальный размер ГЭСВ будет определяться показателем Loan-to-Value (LTV), который зависит от размера первоначального взноса и отражает уровень кредитного риска. Согласно новой норме, ГЭСВ составит до 20% при значении LTV до 0,7 включительно (то есть при взносе более 30% от стоимости жилья) и до 25% при значении LTV свыше 0,7.
С марта текущего года коммерческим банкам была предоставлена возможность участвовать в системе жилищно-строительных сбережений, однако эта реформа вряд ли повысит выдачу рыночной ипотеки. У Отбасы остаются эксклюзивные преимущества в виде начисления премий (20% от суммы накоплений за год, до 200 МРП) и выдачи льготной ипотеки в рамках государственных программ.
Регуляторные изменения в оформлении ипотеки
Параллельно рынок адаптируется к ужесточению правил использования пенсионных накоплений из ЕНПФ (запрет на оплату процентов и комиссий за счет ЕПВ). Это решение затронуло небольшую категорию заемщиков, поскольку большая часть населения, имевшая накопления сверх порога достаточности, вывела основные накопления еще в предыдущие волны изъятий. Изменения больше всего затронули заемщиков с высокими официальными доходами, которые используют поступающие отчисления для погашения ипотеки. Работники с хорошими официальными зарплатами использовали ежемесячные пенсионные поступления как буфер, позволяющий закрывать обязательства перед банком.
Для граждан с серым или нестабильным заработком ситуация фактически не изменилась, так как они изначально не могли рассчитывать на пенсионные излишки. Для них единственным доступным инструментом остается накопление на депозитах Отбасы. Возможность самостоятельных отчислений и получение ежегодной государственной премии остаются главным легальным механизмом покупки жилья.
Регуляторные изменения повлияли на восприятие доступности ипотеки – и по городам республиканского значения, и по республике в целом количество поданных заявок сократилось до минимального уровня с I квартала 2023 года. Можно предположить, что некоторая часть граждан перестала рассматривать рыночную ипотеку как работающий механизм.
Процент одобрения также снизился до минимального уровня за последние три года – 22,5% (если не считать IV квартал 2025-го, когда наблюдался ажиотажный всплеск спроса на жилье). В городах республиканского значения наблюдается схожая ситуация: количество заявок упало, а коэффициент одобрения составил 63,7%, что также является худшим показателем за последние три года.
Июньское повышение порога для изъятия пенсионных накоплений почти вдвое, безусловно, скажется на ипотечном рынке. Однако для точных расчетов данных пока недостаточно – Kursiv Research оценит этот эффект в следующих ипотечных обзорах.
Доступность жилья
В I квартале 2026 года сошлись все негативные факторы: реальные доходы населения снизились, цены на жилье выросли, а выдача рыночной ипотеки сократилась. В этих условиях доступность жилья упала до уровней середины 2023 года.
Рынок недвижимости инертен и реагирует на снижение спроса с опозданием – снижение реальных доходов в начале 2026 года пока не привело к соразмерному удешевлению жилья, рынок остается перегретым. Постепенное замедление инфляции и снижение ставки Нацбанка до 17% должны постепенно повысить спрос – рост реальных доходов населения позволит гражданам больше откладывать на покупку жилья или рассматривать коммерческую ипотеку. Смягчение ДКП позволит универсальным БВУ предлагать более доступные кредиты. Учитывая то, что новые ограничения по ГЭСВ откладываются на начало следующего года, спред по ипотечным кредитам во II полугодии может составлять до 8% (при базовой ставке 17%). Это может возродить интерес банков к рынку.
На данный момент, в условиях ограниченного предложения ипотеки, роль посредников при приобретении жилья частично берут на себя застройщики. Крупные строительные компании активно предлагают клиентам альтернативные механизмы финансирования – покупку строящегося жилья в длительную рассрочку с расчетом на то, что к моменту сдачи объекта коммерческие БВУ начнут предлагать более доступную ипотеку и покупатели смогут рефинансировать долг.
Для строительных компаний это вынужденный шаг, поскольку льготные программы преимущественно ориентированы на эконом-класс, а сокращение рыночной ипотеки снижает спрос на более дорогое жилье. Учитывая рост налоговой нагрузки (отмена льгот по НДС для застройщиков), крупные девелоперы, вероятно, предпочтут заморозить часть новых проектов и искусственно сократить рыночное предложение, а также расширить перечень альтернатив в виде рассрочек и партнерских программ с коммерческими БВУ.
В ближайшее время основной объем выдачи ипотеки, как ожидается, будут обеспечивать государственные и квазигосударственные программы (такие как «Наурыз» и «Отау»). Снижение базовой ставки до 17% должно повысить интерес коммерческих БВУ к рынку ипотеки, однако планируемые регуляторные изменения ограничат круг потенциальных заемщиков. Введение коэффициента долговой нагрузки с 1 января 2027 года охладит рынок кредитования, включая льготное, а также усложнит получение займов для самозанятых и казахстанцев с неофициальными доходами. Поскольку новые правила потребуют жесткого цифрового подтверждения официального дохода, легализовать свои заработки для граждан станет сложнее.
