Аренда жилья в Казахстане дорожает почти вдвое быстрее инфляции

В сентябре 2026 года аренда благоустроенного жилья в Казахстане подорожала на 16,7% за год, тогда как инфляция составила 9,3%. При этом на рынке недвижимости говорят об избытке квартир и росте нераспроданного жилья. Девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова объяснила, почему эти тенденции не противоречат друг другу.

Эксперт обратила внимание, что рост арендных ставок в 1,8 раза опережает инфляцию. Кроме того, динамика аренды заметно различается в зависимости от города. В сентябре за год ставки выросли на 41,7% в Павлодаре, на 37,4% в Петропавловске, на 21,4% в Астане и на 17,3% в Алматы. В Жезказгане рост составил 6,7%, а в Уральске – 6,3%.

По данным Сейтнуровой, в сентябре Астана также впервые обошла Алматы по средней стоимости аренды квадратного метра: 6 388 теңге против 6 353 теңге.

Эксперт отмечает, что несмотря на такой рост, у застройщиков остается избыток квартир. Тем не менее этот избыток не означает, что арендаторам есть из чего выбирать. 

«Нераспроданный остаток у застройщика состоит в основном из больших площадей и слабых локаций. В наем такие квартиры уходят плохо, по цене, которую арендатор не тянет. Спрос идет в однокомнатные и студии у транспортных узлов, и вот их как раз не хватает», – отмечает Сейтнурова.

Еще один фактор, который поддерживает спрос на аренду, – снижение числа сделок купли-продажи. В сентябре в Казахстане зарегистрировали 35 406 сделок, что на 14,3% меньше, чем годом ранее. 

«Несостоявшийся покупатель никуда не исчезает. Он идет снимать. Падение покупок напрямую подкачивает арендный спрос», – подчеркивает эксперт.

Сейтнурова также рассчитала доходность сдачи жилья в аренду. По ее данным, в сентябре средняя ставка составляла 5 486 теңге за квадратный метр в месяц, или 65 832 теңге в год. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигала 638 533 теңге. Исходя из этих показателей, валовая доходность от сдачи квартиры составляла около 10,3% годовых.

Однако после вычета налогов, расходов на ремонт и периодов простоя собственник, по оценке эксперта, получает около 7% от стоимости квартиры.

Для сравнения, Сейтнурова приводит базовую ставку Национального банка – сейчас она на уровне 15,75%. То есть на рынке легко можно открыть депозит под аналогичную ГЭСВ. Таким образом, по мнению эксперта, собственники повышают арендную плату не только из-за спроса, но и с учетом доходности альтернативных способов вложения денег.

Эксперт также отмечает, что при таких расчетах возможности дальнейшего повышения ставок ограничены только доходами арендаторов. 

«Дальше пружина упирается в доход арендатора. С января он уже платит на 10,4% больше. Запас у этой логики короткий: человек либо съезжает в комнату, либо уходит в пригород, либо берет соседа», – резюмирует Сейтнурова.

По мнению эксперта, для инвесторов, которые уже несколько лет сдают жилье, дальнейший рост доходности за счет повышения арендной платы может замедлиться. Поэтому все большее значение будет иметь цена, по которой инвестор приобрел квартиру.

Ранее «Курсив» писал, подорожают ли квартиры в Казахстане на фоне объявленной «Народной стройки».