Осмотр коммерческой недвижимости при покупке или аренде: нюансы

На что обращать внимание во время осмотра недвижимости? Есть несколько типичных ошибок, которые часто делают казахстанские предприниматели, и исправление которых часто очень дорого им обходится.

-> Расположение. Одно из самых важных факторов оценки участка/объекта. В одной из следующих статей расскажу как более точно это делать. Для начала нужно посмотреть расположение объекта в масштабах города. Нужно оценить доступность для пользователей или потребителей. Если планируется общественное место — обратите внимание на подъездные пути, возможность парковки, светофоры, пробки и количество полос. Для производственной базы будут важны ж/д тупики, возможность проезда для фур и грузовиков итд.

-> Окружающие здания. Осмотрите окружающие здания и участки. Особенно это важно для социальных объектов (кафе / офисов / ресторанов / салонов красоты / бутиков). Захотят ли ваши клиенты видеть вас рядом с такими соседями. Кто генерирует поток посетителей в это место?

-> Коммуникации. Особенно внимательно нужно изучить документацию объекта и лично убедиться в наличии сообщаемых бумагами параметров. Нужно заранее знать требуемые нагрузки на электросеть, необходимые объемы воды, или стандарты вентиляции.

Очень часто, предприниматели приобретают квартиры на первых этажах зданий или подвальные-полуподвальные помещения, выводят их из жилого фонда и только после этого узнают о невозможности установить систему вентиляции или увеличения мощности электросети. Здесь я рекомендую обратиться к инженерам-профессионалам.

-> Подъездные пути. Насколько удобно добираться к участку / зданию / объекту? Нужно оценить доступность объекта для пользователей или потребителей. Если планируется общественное место — обратите внимание на подъездные пути, возможность парковки, светофоры, пробки и количество полос. Для производственной базы будут важны ж/д тупики, возможность проезда для фур и грузовиков и т.д.

-> Просматриваемость. Особенно важна для социальных объектов. Оцените, насколько хорошо объект приобретения виден с главной улицы/с главного входа. Насколько презентабелен этот вид, сможете ли вы «немного» подстричь деревья? или повесить вывеску?

-> Мнение окружающих. Если это жилой район, а вы заинтересованы в социальном объекте, пройдитесь по району, задайте несколько вопросов его жителям — вашим потенциальным клиентам. Спросите, что им не хватает, и чего бы они хотели. Что было на том месте, о покупке/аренде которого вы думаете, и почему оно сейчас пустует?

-> Высота потолков. Никогда, никогда не перестану, наверно, удивляться алматинским предпринимателям, умудряющимся впихнуть классический ресторан с лепниной на потолках в старые здания с высотой стен в 3 метра. А потом еще удивляются — почему посетители не жалуют это место?

Уважаемые. Если вы хотите сделать из жилого помещения — коммерческое, вам нужно будет продумать систему вентиляции. А это — ТРУБЫ. Если их закрывать, то потеряете 40-50 см. Кажется, что много? Отнюдь. В помещении есть ригели — такие большие выступающие балки под потолком? Так вот, их пробивать нельзя, значит вентиляция пойдет в обход их. Значит масштабы ваших потерь высоты потолка = высота ригеля + ширина вентиляционных труб + сам потолок. Или другой вариант — вам не столь нужна вентиляция — вы ее сверху трубами пустите — под покраску, но важно доставить кабеля и сети — например — компьютерном клубе. Тут хорошо будет работать система искусственного пола — которая тоже «съест» 25-40 см от высоты стен.

->Пожарная система / экология и прочие органы. Определите, с кем из них вы будете сталкиваться в вашем бизнесе и каковы их требования. проконсультируйтесь с несколькими экспертами в этих областях. Сделав все правильно с самого начала вы сэкономите время, деньги и нервы — в будущем. Органы контроля постоянно посещают объекты бизнеса с различными проверками.

Так же, некоторые нюансы государственных стандартов иногда не позволяют создание тех или иных предприятий. Например, некий предприниматель захотел развить сеть фаст-фуд, которая основывалась на приготовлении мяса и овощей на открытом огне методом «гриль» и «вог». Он изучил в Европе технологию и заказал оборудование. Приехав в Алматы, он захотел разместиться в крупных торговых центрах и начал переговоры. Каково же было его разочарование, от разъяснения, что в торговых центрах, как и во многих местах массового скопления населения, в соответствие с правилами противопожарной службы — запрещено использование газа и открытого пламени для приготовления пищи.

В некоторых случаях нужно проанализировать расположение рек и водоемов вблизи объекта, а так же уровень грунтовых вод. Некоторые объекты часто бывают затопленными в осенне-весенний период.