Рынок частных домов: ключевые тенденции

Уходящий 2016 год для рынка недвижимости г. Алматы оказался непростым. На формирование основных трендов, в числе прочих, повлияли запрет на установку цен в валюте и снижение покупательской способности алматинцев. Причем, кризис коснулся не только сектора квартир, но и частных домов. По словам экспертов, основная проблема этого рынка – в большом количестве предложений и низком спросе.

С начала 2016 года изменение средней цены в тенге на рынке частных домов (коттеджей, особняков) г. Алматы, согласно данным, предоставленным руководителем аналитической службы kn.kz Анной Шацкой, составило 13%, в долларовом выражении – минус 10%. На конец ноября текущего года тенговая цена составила 414,5 тыс. тенге или 1 222$ за квадратный метр. Изменения в разрезе районов приведены в таблице 1.

Таблица 1. Средние цены на рынке частных домов г. Алматы в ноябре 2016 года и их изменение к январю 2016 года.

По данным аналитической службы kn.kz.

«Что касается стоимости, то, по нашим наблюдениям, цены на наиболее ликвидные предложения (участок более 4 соток, хорошее состояние, выгодное расположение и т. д.) изменились незначительно», – такой комментарий дала обозреватель сайта Крыша.кз Алина Буравцева.

Как утверждает вице-президент объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК), риэлтор высшей категории, директор агентства недвижимости VIZIT Лариса Степаненко, на сегодняшний день кризис сильно повлиял не только на сектор квартир, но и на частные дома: «Основная проблема нашего рынка частных домов – это то, что очень много предложений для продажи и очень мало спроса, так как во время строительного бума в Алматы многие покупали участки земли и застраивали их домами с целью продажи».

Г-жа Степаненко подчеркнула, что особенно активно застраивались участки в Баганашыле, Ремизовке, Ерменсае и других районах выше аль-Фараби.

«Это были самые модные и пользующиеся высоким спросом у покупателей районы, поэтому в этих районах скупались участки и строились дома. Покупатели особенно не смотрели на конфигурацию участка, главное было взять участок в этих районах и построить фешенебельный дом. Сейчас весь этот фонд построенных домов, конечно, очень тяжело продается. Потому как в кризис покупателей на такой сегмент очень немного», – сказала она.

По данным специализированного сайта о недвижимости в Казахстане Крыша.кз, на сегодняшний день самые дорогие дома продаются в Медеуском районе, а наименее дешевые дома можно купить в Турксибском, Алатауском и Наурызбайском районах г. Алматы.

Так, в Медеуском районе ценовой разбег начинается от 10 до 108 млн тенге. К слову, за 10 млн тенге предлагается 4-комнатный кирпичный дом на улице Шокая (общая площадь 80 кв. м, 7 соток) со смешанным отоплением, без газа и городского телефона. Почти за 110 млн тенге отдадут 3-комнатный дом в мкр «Коктобе» (общая площадь 81 кв. м, 10 соток, имеется свет, магистральный газ, вода). За 38–55 млн тенге продают 3-, 4-, 5-комнатные дома общей площадью 80–120 кв. м, с участками 6–8 соток, в мкр «Атырау», «Алатау» (бывш. ИЯФ), «Думан-1, 2», «Каменское Плато», на улицах Кокчетавская, Луганского, Таттимбета.

В Алатауском районе стоимость домов колеблется от 6 до 85 млн тенге. Если в первом случае это 6-комнатный дом площадью 100 кв. м и участком 8 соток в мкр «Коккайнар», с практически отсутствующими инженерными коммуникациями и окружающей инфраструктурой, то во втором — 4-комнатное жилое здание площадью 108 кв. м в мкр «Туркестан», с действующим магазином (площадь 96 кв. м). Исходя из минимальной цены можно приобрести 4–5-комнатный кирпичный дом площадью 80–100 квадратов, с участком 6–8 соток на окраине города: в мкр «Шанырак-1, 2», «Алгабас», с ограниченным количеством удобств (электричество есть, вода из скважины, газ, отопление, телефон — только в перспективе). Более-менее приличные варианты с хозяйственными постройками, навесами, газом, водой и санузлом в доме начинаются от 16 млн тенге, однако расположены они в присоединенных труднодоступных микрорайонах «Улжан», «Ожет», «Боралдай».

В Алмалинском районе цены начинаются с 23 и заканчиваются 75 млн тенге. Стоимость 3-комнатного кирпичного дома (84 кв. м, 6,5 сотки) составляет 71,5 млн тенге. В то же время за 51 млн тенге предлагается 3-комнатный дом в центре города, на берегу р. Есентай (общая площадь 93 кв. м, 6 соток, хозпостройки, сад, все коммуникации, инфраструктура). Чаще всего в Алмалинском районе покупатели ищут дома стоимостью 15–20 млн тенге.

В Ауэзовском районе южной столицы цены находятся в диапазоне от 27 до 85 млн тенге. К слову, 4–5-комнатные каркасно-щитовые или кирпичные дома (общей площадью 80, 100, 120 кв. м, иногда 2-уровневые, 6 соток) в мкр «Достык», «Таугуль» и мкр 11, стоят 45–52 млн тенге. Чаще всего покупатели ищут дома в этом районе в пределах 15–50 млн тенге.

В Бостандыкском районе размах цен составляет от 35 до 133 млн тенге. Минимум за 35 млн тенге можно приобрести 2-, 4-, 7-комнатный 2–3-уровневый дом площадью 62–110 кв. м, с участком от 8 соток, в мкр «Алатау» и «Баганашыл». За 133 млн тенге продается 5-комнатный каркасно-камышитовый дом общей площадью 80 кв. м в мкр «Коктем», с ухоженным садом, гаражом. За среднюю цену 70–86 млн тенге можно купить 4-комнатный в 2 уровнях кирпичный дом на улице Дулати или похожий в мкр «Алатау». На сегодняшний день покупатели интересуются домами в этом районе по цене от 15 до 50 млн тенге.

В Жетысуском районе цены предложения варьируются от 23 до 67 млн тенге. За 25–30 млн тенге можно найти 4-, 5-, 6-комнатный дом общей площадью 90–110 кв. м, имеющий все коммуникации, с участком 6–7 соток, расположенный на улицах Гастелло, Белинского, ниже Северного кольца, в мкр «Первомайское». Между тем, как пояснили эксперты, ценовые предпочтения пользователей находятся в районе 10–30 млн тенге.

В Наурызбайском районе минимум и максимум цен составляют 14,7 и 84 млн тенге. В первом случае покупателям предлагается 4-комнатный кирпичный дом (общая площадь 100 кв. м, 7 соток, свет, магистральный газ, баня, гараж) в мкр «Таужолы», во втором — 4-комнатный (120 кв. м, 8 соток) в мкр «Калкаман-2». При этом за 25–45 млн тенге предлагается купить 4–5-комнатные дома (80–120 кв. м, 8–10 соток) в мкр «Таусамалы», «Акжар», «Калкаман-2», «Таужолы».

В Турксибском районе предлагается приобрести жилье за 14–53 млн тенге. За 14 млн тенге можно купить 4-комнатный дом в черновой отделке (81 кв. м, 8 соток, коммуникации отсутствуют) в мкр «Альмерек» или 5-комнатное кирпичное жилое здание (80 кв. м, 7 соток, свет, магистральный газ, вода) в районе железнодорожного вокзала «Алматы-1». За 30–40 млн тенге продаются 4-, 5-, 6-комнатные дома площадью 80–100 кв. м, с участками 6–7 соток, расположенные на улицах Димитрова (в районе 4-й горбольницы), Ереванская, Шемякина, Бейсебаева, Саранская, Костромская.

Такой большой разброс цен объясняется местом расположения, размерами участков, а также наличием коммуникаций и развитой инфраструктуры.

По словам директора агентства недвижимости Vizit, на сегодняшний день очень хорошо покупаются дома в районах, которые перешли к городу: «Востребованы дома в Бостандыкском, Наурызбайском, Турксибском районах, там очень много привлекательных моментов, имеются все коммуникации (газ, свет, вода), даже бывшие дачи покупают в этих районах и строят из них дома».

«Чаще всего смотрят и покупают кирпичные дома. Кирпичный дом на протяжении многих десятилетий сохранит свои звуко- и теплоизоляционные свойства, плотность, прочность, морозостойкость на высшем уровне», – сказала Лариса Степаненко, и подчеркнула, что дома лучше выбирать именно зимой, так как сразу можно определить, холодный ли дом.

Данные сайта Крыша.кз подтверждают, что львиная доля запросов покупателей (93%) приходится на кирпичные дома. Деревянными и монолитными домами интересуются примерно по 3% посетителей, постройками из шлакоблока, сэндвич-панелей и прочих материалов – 1%. Более половины (55%) общего количества предложений – кирпичные дома, половина из которых построена в 2000-х годах, 15% – каркасно-камышитовые дома, построенные в 50–70-х годах прошлого века. Дома из тепло- и пеноблоков не старше 10 лет составляют 12% предложений, деревянные и шлакоблочные строения – 8%. Примерно 1% выставленных на продажу домов – дома из современных строительных материалов, таких как СИП-панели, ЛСТК и другое.

В связи с тем, что к недвижимости, предлагаемой в качестве залога по ипотечному займу, банки выдвигают строгие требования (частный дом должен быть возведен не ранее 1975 года, в качестве материала для постройки рассматривается только кирпич), купить в ипотеку можно не больше 40% от общего количества представленных на сайте «Крыша» на продажу домов.

Что касается стоимости квадратного метра, то вице-президент ОАРК пояснила, что на стоимость квадратного метра влияет размер земельного участка, географический рисунок, наличие городских коммуникаций, соседство, и, конечно, материал отделки (кирпич, панель, шлакобетон или деревянный дом).

По данным Комитета по статистике Министерства Национальной экономики РК, за период с января по октябрь 2016 года включительно в РК было совершено на 13% больше сделок по купле-продаже недвижимости, чем за аналогичный период 2015 года. Общее количество сделок составило почти 155 тысяч. Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости в Казахстане выходит из стагнации.