Новые офисы «обвалили» рынок

Компания DTZ констатирует снижение уровня арендных ставок на офисную недвижимость в Алматы в первом полугодии 2010 года на 10-15%, и цен на продажу офисов – на 20-25%, в связи с вводом в эксплуатацию в конце 2009 года новых офисных площадей. При этом новое предложение офисных помещений в 2010 году должно было увеличиться еще на 35%, по сравнению с 2009 годом. Но, как выяснил «Къ», оно будет меньше заявленного девелоперами ранее в разы.

Согласно обзору DTZ «Рынок офисной недвижимости Алматы за I полугодие 2010», предпочтение арендаторов – качественные офисные площади с отделкой и арендной ставкой $20-$25 за кв. м в месяц. Новое предложение таких офисов в I полугодии 2010 года составило порядка 70 тыс. кв. м, объем новых качественных площадей увеличился на 27% по отношению к тому же периоду прошлого года.

По данным отдела исследований DTZ, к концу 2010 года планируется ввести в эксплуатацию порядка 159,163 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Большинство из них – офисные здания класса «А» и «В» (см. табл 2). К концу 2010 года общее предложение качественных офисных площадей планируется порядка 782,5 тыс. кв. м.

В I полугодии 2010 года наблюдался небольшой спрос на офисные помещения класса «А» и высокий спрос на офисные помещения класса «В». Общий объем вновь арендованных и купленных помещений (включая сделки предварительной аренды и продажи и не включая сделки субаренды, инвестиционные сделки и пересмотр условий договоров аренды) за этот период составил 6 тыс. кв. м, что на 20% выше, чем в I полугодии 2009 года.

К концу I полугодия 2010 года уровень вакантных площадей в офисных помещениях класса «А» и «B» составил 20% и 15% соответственно. По отношению к соответствующему периоду прошлого года уровень вакантных площадей снизился. Однако, в офисных помещениях, введенных в эксплуатацию в конце 2009 года, уровень вакантных площадей достигал 80%.

Сделки заключались в основном по введенным в эксплуатацию офисным помещениям с отделкой. В настоящий момент спрос на офисные помещения в черновой отделке находится на низком уровне. Поэтому большинство девелоперов инвестируют в отделку, либо делят расходы на отделку с арендаторами.

В I полугодии 2010 года средние арендные ставки снизились на 10–15% по отношению к I полугодию 2009 года. Ставки аренды на офисные помещения класса «А» в I полугодии 2010 года варьировались в диапазоне от $30 до $40 за кв. м в месяц и от $15 до $25 за кв. м в месяц на офисные помещения класса «B». В офисных помещениях класса «C» средние арендные ставки варьировались от $7 до $13 за кв. м в месяц. Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений классов «В» и «С» включают также НДС и операционные расходы.

При продаже помещения класса «А» с выполненной отделкой предлагались по цене $3 000-$4 000 за кв. м. Цена на офисные помещения класса «В» – от $2 000–$ 3 500 за кв. м. По сравнению с первым полугодием 2009 г. в 2010 г. средняя цена продажи офисной недвижимости класса «B» упала на 20%, класса «А» – на 25%.

DTZ делает оговорку, что возможен перенос сроков открытия крупных объектов, анонсированных на этот год. Действительно, как прокомментировала «Къ» директор отдела продаж компании «Европолис» Виктория Сухинина, «на сегодняшний день компания не планирует строительство и сдачу крупных объектов офисной недвижимости». Между тем, данный объект был самым крупным из заявленных к открытию в Алматы в 2010 г.

Сдача «Алтын Заман» также откладывается. Вице-президент «Корпорации «Алтын Заман» Дмитрий Коданиди отмечает, что срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен на II квартал 2011 года, что связано со сложностями финансирования в 2009-2010 гг.

По его прогнозам, аренда офисной недвижимости к началу 2011 г. может снизиться еще на 10%. Критический же порог снижения цены на ее продажу по данным вице-президента «Алтын-Заман» – $1300-1500 за кв. м. Если цены снизятся до этого уровня, строительство новых объектов, скорее всего, будет заморожено. Средний процент рентабельности по отрасли невысок и составляет 8-15 %. «Однако, цены на продажу до конца года вряд ли упадут, возможно, они останутся на прежнем уровне», – предположил он.

С девелоперами «Габек» и «Персия» «Къ» не удалось связаться.

Между тем, директор департамента офисной недвижимости DTZ Дана Бокебай считает, что критический порог снижения цены на офисную недвижимость (ставок аренды и продажи) уже достигнут. «Вновь вводимые объекты являются проектами, которые были запущены до кризиса, и они сейчас достраиваются. В ближайшие 2-3 года те проекты, которые были заявлены и запущены в 2007-2008 гг., будут завершены и введены в эксплуатацию, каких-либо новых проектов в этот период не ожидается», – отмечает она.

Уже сейчас наблюдается увеличение спроса на новые офисные помещения. В результате, по ее мнению, ожидается положительная для девелоперов тенденция на рынке, когда ставки будут постепенно увеличиваться на фоне растущего спроса и ограниченного предложения в ближайшие 2-3 года.

«На данный момент крупные финансовые институты и корпорации предпочитают покупать офисную недвижимость. Это связано с благоприятными условиями на рынке для покупателей и арендаторов в целом», – говорит Дана Бокебай. Картина радикально отличается от той, которая наблюдалась в 2006-2007 годах, когда собственники БЦ могли диктовать условия для клиентов. В то же время определить удельный вес выкупленной недвижимости на данный момент сложно, потому что большинство компаний предпочитают данную информацию держать закрытой.

DTZМеждународный консультант в сфере коммерческой недвижимости, объединяющий более 10 тыс. профессионалов в 140 городах и 42 странах мира.