«Үлескерлер құрылысы бітпеген үйлермен бетпе-бет қалады». 2022 жылдың жазында үй бағасы қалай өзгереді?

Үкімет жыл сайын пәленбай шаршы метр баспана салып жатырмыз дейді, бірақ сол баспанаға қол жеткізу – қиямет-қайым. Эксперттер баға өсімін тоқтату керек деп зар қағады. Бірақ оған пысқырып жатқан құрылыс компаниясы жоқ. Олар өз мүддесін көздеп әлек. Біразы тап қазіргі пайыздық ставканың қымбат екенін, дәл осы мөлшерлемемен (қазір ипоекталық жылдық ставка – 25 пайыз) үй алудың мүмкін еместігін айтады.

Ғалым Құсайынов, «Банк ЦентрКредит» басқарма төрағасы:

Құрылыс саласы мультилпикативті әсер бермейтіндіктен, ешқашан экономикалық өсімнің драйверіне айналмайды. Егер біз арзан ипотеканы қаласақ, онда

• Инфляциямен күресу;
• Өндіру құнын төмендету есебінен тәуекел құнын қысқарту (бізде бұл көрсеткіш тек өсіп жатыр);
• Институционалдық инвесторлардың пайда болуы үшін ландшафт құру (әзірге ландшафт жақсарып жатқан жоқ);
• Қор нарығын дамыту

керек. Түп тамырында жатқан проблеманы шешпейінше кез келген мемлекеттік ипотекалық бағдарлама тек қысқа мерзімді жоба болып қала береді және тепе-теңдік бұзылып, баға өсімі жалғаса түседі.  

Талғат Ерғалиев, Қазақстан құрылысшылар одағының төрағасы:

Шын мәнінде нарықтың 75 пайызы үлестік қатысу туралы келісімшарт бойынша жұмыс істемейді. 2012-2016 жылдары мәжіліс депутаты болып отырған кезімде есімде, үлестік қатысу туралы заңды қабылдағанбыз. Заңды Индустрия және жаңа технологиялар министрлігі ұсынған. Заң келіп түскеннен кейін бізді асықтырумен болды. Біз нарық заңдылықтарын білгеннен кейін заңға көп өзгеріс енгіздік. Біз түзетулер заң жобасына екінші оқылымда енгізіледі деп келістік. Сосын министрлік заң жобасын үкіметке келісуге жіберіп, ол жерде үш айдай ұстады. Олар парламент тарап кетеді, заңды сосын қабылдаймыз деп күтсе керек. Шынымен солай болды, парламент тарады, ал біз тиісті түзетулерді енгізіп үлгермедік. Нәтижесінде әу баста парламентке шикі күйінде келіп түскен заң жобасы қабылданып кетті. Заң жобасының ақ-қарасын анықтайтын депутаттар Сенатта болған жоқ. Міне, сол заң қазір жұмыс істеп тұрған жоқ. Құрылыс материалдарын сату және өндіріс нарығындағы тұрақсыздыққа байланысты көптеген компания өз жоспарларын қайта қарап жатыр. Сол себепті жақын арада, 2024-2025 жылдары нарықта тұрғын үй тапшылығы туындайды.

Анна Шацкая, жылжымайтын мүлік нарығының тәуелсіз сарапшысы:

Зейнетақы сомасын алудың жеткілікті шегінің жоғарылауы, ипотекалық ставканың өсуі және теңге курсының тұрақталуы нәтижесінде тұрғын үй нарығында сұраныс көлемі қысқарады және баға тұрақталады деп күтеміз. Біз 2021 жылдың соңында жасап шыққан болжам моделі 2022-2023 жылдары нарықты тоқырау күтіп тұрғанын көрсетті. 2022 жылы Қазақстанның экономикалық өсімі бойынша болжамдардың 3,9-дан 2,1 пайызға төмендеуі фонында ондай сценарийдің болуы әбден мүмкін.

Виктор Микрюков, Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті:

Құрылыс нарығы қазір тұрақсыздық пен турбуленттілік жағдайында тұр. Қаңтардағы жағдайды білеміз, ақпан-наурызда бірді-екілі құрылыс жүрді, негізінен салынған нысандарды аяқтау жұмыстары жүріп жатыр. Мұның себебі құрылыс салушылардың дұрыс қаржылық моделді есепке алмай отырғандығында. Олар доллар курсына қатысты тәуекелдер мен құрылыс материалдары бағасын ескере бермейді. Бұл жаңа нысандар құрылысының тоқтап қалуына және құрылыс салушылар үшін елеулі шығындарға алып келеді. Сондықтан құрылыс компанияларының дефолтқа ұшырау тәуекелі сақталып тұр. Салаға көптеген фактор әсерін тигізеді, олар – валюта курсының жоғары тұрақсыздығы, құрылыс материалдары мен техникаларды импорттаушылармен байланыстың әлсіреуі және жұмыс күшінің қымбаттауы. Нарықта тиімді ипотекалық бағдарламалардың аз екенін ескерер болсақ, ахуалдың позитивті дамуын елестету өте қиын. Тағы бір проблема – ставканың көтерілуі және шарттардың қатаңдауы. Қазір банктер ипотеканы 20-25 пайызбен беріп жатыр.

Осыған қарап ұғарымыз – биыл жазда бастапқы нарық үйлерінің бағасы төмендемейді. Иә, баға өсімі сақталады, бірақ соншалықты жедел емес. Сондай-ақ дұрыс баға қоймаған компаниялар біртіндеп бағаны төмендетеді деген болжам бар.

Эльдар Шамсутдинов, экономист:

Қазақстанда жаз айларында баспана бағасы арзандамайтын болса, ең кемі баға өсімі баяулайды. Өйткені сұраныс төмендейді. Соңғы он жыл бойы солай боп келе жатыр. 2022 жылы маусымдық сұраныстың төмендеуіне Ұлттық банк саясатына байланысты ипотекалық ставканың өсуі, Украинадағы соғысқа байланысты доллар курсының тұрақсыздығы да әсер етеді.  Адамдар тұрғын үйге инвестиция құйғаннан гөрі, ақшасын валютада сақтағанды жөн көреді.

Соңғы кезде құрылыс салушылардың түрлі акцияларды енгізе бастауы сұраныстың қазірдің өзінде төмендегенін көрсетеді. Наурызда конференция өтіп, сол жерде сала өкілдері мемлекеттік құрылыс бағдарламаларының азайып жатқанын айтып, наразылық білдірді. Егер сұраныс бұрынғыдай, жоғары деңгейде болса онда әңгіме айтылмас еді. Айта кетейік, құрылыс компаниялары мемлекет әрекетсіз болса, шаршы метрдің бағасын көтереміз деп қорқытқан. Онда сұрақ туады: қазіргі баға бойынша сұраныс төмендеп кеткен болса қымбат үйді кім сатып алады? Жылжымайтын мүлікті сатудың әртүрлі көлеңкелі схемаларын ескере отырып, жақын уақытта шағын құрылыс салушы компаниялардың банкрот болуы мүмкін екенін айтамын. Үлескерлер құрылысы бітпеген үйлермен бетпе-бет қалады. Сондықтан үй сатып алуды мұқият ойластыру керек.

Дәурен Айткенов, BI Development аналитика және инвестиция басқармасының басшысы:

Әкімдіктердің үлестік құрылысты реттеу бойынша атқарып жатқан белсенді шараларына қарамастан алданып қалған үлескерлер саны сәт санап өсуде. Кей компаниялар әлі аяқталмаған пәтерлерді үлескерлік қатысу туралы заңды айналып өтіп сатқысы келеді. Адамдарды арзан баға жариялаған компанияларға жүгірмеуге, күмәнді ұсыныстарға қарамауға шақырамыз.

Құрылыс материалдарының тапшылығы байқалмайды. Бірақ бастапқы тұрғын үй нарығы өзіндік құнның бақылаудан шығып кеткен өсіміне тап болды. Жыл басынан бері негізгі құрылыс материалдары орташа 15-20 пайызға қымбаттады. Бұл үй бағасының қымбаттауына әсер етті. Әзірге арзандау болмайды. Құрылыс материалдарының қымбаттауы, жұмыс күшінің жетіспеуі, ипотека бойынша ставканың қымбаттауы үй бағасының арзандауына мүмкіндік бермейді.