Какие уроки были извлечены из кризиса американского рынка недвижимости?

Прибытие на этот прогретый солнцем участок штата Калифорния воспринимается как приезд на место преступления. Городок Riverside, расположенный в малонаселенном районе восточной части Лос-Анджелеса, стал ассоциироваться с самыми худшими практиками кредитования и затрат, толкнувшими экономику номер 1 в мире в кризисную яму.

«Добро пожаловать на площадку Ground Zero», – приглашает Мелинда Оперман (Melinda Opperman), вице-президент аналитической группы Springboard, помогающей владельцам домов не остаться без прав на выкуп закладной. – «Это то место, где умерла канарейка». Во времена разработки угольных шахт мертвая канарейка означала выброс токсичных газов. Рынок недвижимости Калифорнии, несомненно, был одним из самых токсичных, с самыми быстрыми темпами роста во время бума и самым худшим концом.

Когда случается разорение, необходимо действовать. Потребители должны освоить науку финансов и как нужно быть домовладельцами; банки должны ужесточить внутренний контроль и корпоративное управление, а регуляторы должны показать, что они могут защитить заемщиков и контролировать кредиторов.

Однако меры, предпринимаемые для разрешения кризиса рынка недвижимости, могут не принести стабильности, необходимой для того, чтобы сделать рынок достаточно сильным, в случае если произойдет новый спад.

Внимание правительства к домовладению и ярый энтузиазм корпораций сделать деньги на кредитах создают вероятность того, что ситуация, приведшая к рыночному кризису, снова будет развиваться. Кто-то заявляет, что кризис уже заканчивается, и американский рынок недвижимости достиг минимальной точки, хотя растущая безработица и неизвестное количество запасов еще могут дестабилизировать рынок. Другие, включая некоторые скептичные голоса, говорившие о кризисе еще во время бума, предупреждают, что не все уроки были усвоены, а заявления о том, что худшее позади, слишком оптимистичны.

«Те, кто говорит, что кризис закончился, когда-то говорили, что кризиса нет», – комментирует Питер Шифф (Peter Schiff), президент Euro Pacific Capital, знаменитый своими прогнозами о неминуемой катастрофе, связанной с безответственным кредитованием и ипотекой с плавающей ставкой (adjustable rate mortgage или ARM). Теперь Шифф предупреждает о том, что цены на недвижимость будут падать, потому что миллиарды долларов ипотеки с плавающей ставкой начнут раздувать пузырь. – «Все будет гораздо хуже. Вопрос только в том, как долго мы еще продержимся в своих иллюзиях?»

«Финансово неграмотные»
Пытаясь помочь тем, кто скоро окажется лишенным прав на выкуп закладной, защитники потребителей также стараются избежать будущего кризиса, утверждая ответственность по индустрии недвижимости, в том числе и среди американских потребителей. «Мы бы не были обременены всеми этими долгами, если бы были финансово грамотной нацией», – уверен Лори Гэй (Lori Gay), президент Neighborhood Housing Services of Los Angeles. – «Но мы финансово неграмотные люди».

Бум на рынке недвижимости начался благодаря исторически низким процентным ставкам. Чтобы создать больше спроса на кредиты, банки начали предлагать ипотеку тем людям, которые не могли позволить себе кредиты при более высокой ставке. Перспективные покупатели могли сказать, какой у них доход, но не должны были его подтверждать. Такой вид ипотеки получил короткое название «liar loan» (на банкирском жаргоне – займ лжеца). Кроме беспрецедентного упрощения условий выдачи кредита банки разработали множество экзотических финансовых продуктов, таких как ипотека с плавающей ставкой, ставшей популярной в Калифорнии и не только.

Алехандро Эстрелла яркий тому пример. Сорокасемилетний почтальон рассказывает, что ему дали опцион ARM на 300 000 долларов, потому что по нему он мог платить любую сумму ежемесячно, но в то же время основная сумма задолженности росла. «Сейчас даже думать страшно, каким я был глупцом», – говорит Эстрелла. – «Когда я получил свой ипотечный кредит, мой брокер сказала мне не беспокоиться о выплатах, я смогу их сделать позже. С той поры мой брокер потеряла свой дом, а я почти потерял свой. И о чем мы думали?», – добавляет Эстрелла. – «Мы, американцы, становимся очень глупыми, когда дело касается денег».

Кто возьмет на себя ответственность?
Потребители были глупыми, и большинство банков сыграло на их неосведомленности, а действия правительства не способствовали тому, чтобы они взяли на себя ответственность.

Львиная доля денег ушла на фиксацию кредитов, выданных теми банками, которые знали, что они берут большой риск. Брюс Маркс, генеральный директор Neighborhood Assistance Corp. of America, сравнил практику кредитования во время бума с поведением акулы, добавив: «Вы не можете обвинять владельцев домов». Именно его организация давила на основных кредиторов, включая JPMorgan Chase & Co., произвести множество модификаций.

Владельцы домов также находятся во внимании $75-миллиардной программы Казначейства США по рефинансированию и модификации кредитов. По Программе Доступной Модификации Жилищной ипотеки (Home Affordable Modification Program) заемщики могут снизить выплаты до 31% от их дохода. До сегодняшнего дня более чем полмиллиона владельцев домов смогли снизить выплаты.

Помощь правительства имеет и обратную сторону. Большинство заемщиков, которым была предложена реструктуризация, вряд ли смогут выплатить и модифицированные займы. Многие считают, что подобные модификации негативно воздействуют на экономический цикл, за что, в конечном счете, расплачиваться придется потребителям. «Они просто откладывают процесс лишения прав», – считает Фред Арнольд (Fred Arnold), American Family Funding. – «Меня это тревожит».

«Правительство посылает неправильный сигнал потребителям, говоря: вы были обмануты своим банком, а мы о вас позаботимся», – отмечает Тодд Кауфман (Todd Kaufman), генеральный директор Alta Community Investment. – «Это системная проблема нашего общества, а правительство тушит пожар с помощью бензина».

Отрицание опасности
Темп роста цен на недвижимость и беспроцентного кредитования вызывало некоторое беспокойство у ФРС, но не слишком большое. В мае 2005 Алан Гринспен подчеркнул, что не видит никакого пузыря, хотя рынок и беспокоится по этому поводу.

Другие были менее оптимистичны. В январе 2006 отчет под названием «Обвал в Калифорнии» Брюса Норриса (Bruce Norris), президента инвестиционной фирмы The Norris Group, предупреждал о спаде, отмечая, что за последние десять лет средняя цена дома в штате увеличилась втрое – до $540,000 в мае 2006 с $177,600 в 1997. Кредиторы и заемщики весело кружили в «долговом танце», не замечая тающие семейные бюджеты.

«К сожалению, тогда в 2006 никто и слышать не хотел о том, что это сумасшествие скоро закончится», – говорит Аарон Норрис (Aaron Norris), сын Брюса Норриса. В августе этого года средняя цена дома в Калифорнии составляет $249,000. Нежелание Уолл-Стрит уделить должное внимание тому, что происходило с жилищной ипотекой усугубляло ситуацию по мере того, как каждый инвестбанк старался урвать свой кусок пирога. Кауфман работал на рынке облигаций во время бума и отмечает, что все просто ослепли и не желали анализировать составляющие пула ипотечных займов, продаваемых инвесторам.

Ответственность
Последующий коллапс американского рынка недвижимости в 2007 году шокировал Уолл-Стрит и уничтожил инвестиционные банки с громким именем Lehman Brothers и Bear Stearns. В дополнение к поддержке домовладельцев администрация Обамы обещала провести реформы в регулировании. Однако данный процесс застрял на рассмотрении в Конгрессе и закончится только следующей весной.

В Калифорнии губернатор Арнольд Шварценеггер (Arnold Schwarzenegger) подписал семь законопроектов, направленных на защиту людей от мошеннических практик кредитования, которых было предостаточно во время кризиса.

Тем временем, саморегуляция кредитного рынка не материализуется. Попытки правительства проконтролировать ситуацию вызывает недоверие у банкиров, предупреждающих, что чересчур строгий контроль повысит их затраты и негативно отразится на их роли в восстановлении экономики.

Майкл Лефевр (Michael Lefevre) основал ассоциацию National Association of Mortgage Professionals во время бума для проверки ипотечных брокеров на знание кодекса этики и наличия образования. Низкое качество знаний и преступные действия брокеров сыграли большую роль в кризисе. Лефевр пытался уговорить основных кредиторов подписаться на его программу, но безуспешно. «Меня вежливо выслушивали, а потом указывали на дверь. Никто не хотел слышать о том, насколько все это было неправильно».

Ричард Вайман (Richard Wyman), генеральный директор First American Capital Real Estate Services Inc, San Juan Capistrano, California, является членом ассоциации, и уверен, что у каждого должна быть личная ответственность. «Мы должны заставить людей быть ответственными, иначе кризис будет повторяться вновь и вновь».