Алматы әкімдігі тұрғын үйді қайта жөндеу бағдарламасын неге үш рет ауыстырды?

Алматы мәслихаты 2030 жылға дейінгі тұрғын үйлерді қайта жөндеуден өткізу атты жаңа бағдарламаны қабылдады. Соңғы 13 жыл ішінде бұл – апатты жағдайдағы тұрғын үй қорының үлесін азайтуға жасалған үшінші талпыныс. Бағдарлама аясында билік құрылыс салушылардың табысына емес, қалаға басымдық беруге уәде береді.

Жаңа жоба – Қазақстанның ең ірі мегаполисінде 1930–1970 жылдары салынған ескі және сейсмикалық төзімсіз каркас-қамысты үйлерден арылтуға жасалған үшінші талпынысы. Бұған дейін қала билігі пилоттық жобаны 2012–2015 және 2021–2025 жылдары іске асырған. Алайда соңғысы тиімсіз деп танылып, бірнеше жыл бұрын мерзімінен бұрын тоқтатылды.

«Үш жыл күткен уәде»

2012–2015 жылдары жүргізілген пилоттық жоба кезінде Алматыда 579 пәтерлік 56 ескі үй сүрілді. Олардың орнына 2,4 мың пәтерден тұратын 63 жаңа ғимарат салынды. Бұл жобаны мемлекеттік «Капиталдық құрылыс кәсіпорны» (КҚК) жүзеге асырды.

Жаңартылған реновация бағдарламасын алты жылдан кейін 2021 жылы іске қосылды. Оның аясында Алматыдағы тозу деңгейі 61%-дан асатын 708 ескі үй (6,6 мың пәтер) сүріледі. Бағдарламаны 2025 жылы аяқтау жоспарланған.

Көпқабатты үйлердің басым бөлігін (458 ескі үйдің орнына 515 биік ғимарат) жеке инвесторлар өз қаражатына салуы керек еді. Алайда бұл үшін девелопер алдымен пәтер иелерінің толық келісімін алып, жобасын қоғамдық тыңдауда мақұлдатуы тиіс. Егер үйдегі бір ғана меншік иесі ұсынылған шарттармен келіспесе, ғимаратты сүруге рұқсат берілмейді. Ал егер тұрғындар жобаны қолдамаса, құрылыс компаниясы олардың талаптарын ескере отырып, жобаны қайта қарауға міндеттелді.

Сонымен қатар, девелоперлерге бірқатар қосымша міндеттер жүктелді:

• олар тұрғындарды уақытша баспанамен қамтамасыз ету шығындарын,
• ескі үйлерді сүру жұмыстарын,
• ауданның көгалдандырылуын,
• сондай-ақ жаңа мектептер, балабақшалар және басқа да инфрақұрылым нысандарының құрылысын қаржыландыруы тиіс еді.

Ескі үйлердің тағы 250-ін сүруді мемлекет қаржыландыруы тиіс еді. Бұл үйлер «қызыл сызықтарда» немесе су қорғау аймақтарында орналасқан. Осы орындарда 163 жаңа үй, балабақшалар, саябақтар мен қоғамдық кеңістіктер салу жоспарланған.

Пилоттық жобамен салыстырғанда, реновацияны іске асыруға жауапты компания да өзгерді. Бұл міндет 2010 жылы оңтүстік мегаполистің әлеуметтік дамуын қолдау мақсатында құрылған «Алматы» әлеуметтік-кәсіпкерлік корпорациясына (ӘКК) жүктелді. Бағдарламаға бюджеттен бес жыл ішінде жыл сайын 10 млрд теңгеден, жалпы 50 млрд теңге бөлу жоспарланған еді. Бірақ бұл бағдарлама да жүзеге аспады.

Қарама-қайшылыққа толы бағдарлама

2021 жылы қабылданған реновация бағдарламасына барлық тараптар – ескі үйлер сүрілуі тиіс аудандардың тұрғындары, урбанистер және девелоперлер де наразылық білдірді.

«Алматы» ӘКК-нің техникалық тапсырмасына сәйкес K7 Group әзірлеген реновация жобасы бойынша Ботаникалық бақ пен «Атакент» көрме орталығы маңындағы (Әуезов – Бұқар жырау – Манас – Ғабдуллин көшелері шаршысында орналасқан) аз қабатты аудан биік ғимараттардан тұратын қарапайым жатын ауданға айналуы тиіс еді. Бірақ мұндай өзгеріспен жергілікті тұрғындар да, урбанистер де келіспеді.

Urban Forum сарапшыларының зерттеу қорытындысына сәйкес, бұл аудан дұрыс реновация жасалған жағдайда «алтын шаршыға» балама ретінде ерекше әрі өзіндік келбеті бар орынға айналуы мүмкін еді. Алайда биіктікті арттырмай жобаны қайта қарау девелопер үшін тиімсіз болды. Нәтижесінде, жоба тоқтатылды.

«Меншік иелерінің бірауыздан қолдау білдірмеуіне байланысты жоба тоқтатылды, инвестормен келісім-шарттар 2022 жылы бұзылды. Алматы қаласының бекітілген егжей-тегжейлі жоспарлау жоспарына сәйкес, аталған аумақта екі-үш қабаттан биік тұрғын үйлер салу қарастырылмаған, бұл жобаның экономикалық тиімділігіне кері әсерін тигізеді», – деп түсіндірді «Курсивке» «Капиталдық құрылыс кәсіпорны» басқарма төрағасының орынбасары Алтынбек Нуратұлы.

Алматыда қала құрылысы регламенттеріне (ғимараттардың биіктігін шектеу, нүктелік құрылыстарға тыйым салу) қойылатын талаптар күшейтілгеннен кейін девелоперлердің реновация бағдарламасына қызығушылығы мүлдем жоғалды.

«Қаланың орташа тығыздықты және әлеуметтік нысандарға жақын орналасқан аудандарын кешенді дамыту талаптарына сәйкес, 2040 жылға дейінгі Алматының бас жоспары бекітілді. Соның аясында инвесторлардың реновацияға деген қызығушылығы төмендеді», – дейді Алтынбек Нуратұлы.

«2021–2025 жылдарға арналған реновация бағдарламасы шамамен екі-екі жарым жыл жұмыс істеді. Кейіннен барлық реновация жобалары Ерболат Досаев (ол 2022 жылы Алматы әкімі болып тағайындалған – «Курсив») тарапынан тоқтатылды. Ол ӘКК-ге жаңа бағдарлама әзірлеуді тапсырды», – деді «Курсивке» Urban Forum Kazakhstan тең құрылтайшысы Әділ Нұрмақов.

2024–2030 жылдары Алматы әкімдігі 676 ескі үйді (7,5 мың пәтер) жаңартуды жоспарлап отыр. Оның ішінде 71 үй тектоникалық жарылымдарда орналасқан. Биыл жаңа тұрғын үйлерге 667 меншік иесін көшіру көзделген. 2025 жылдан бастап жыл сайынғы «қоныс аударушылар» саны екі есеге артуы тиіс.

2030 жылға дейінгі реновация бағдарламасының басты жаңалығы қандай? Ол – тозығы жеткен тұрғын үйлерді инвестициялық тартымдылығына қарай үш санатқа бөлу.

Бірінші санатқа инженерлік инфрақұрылым, әлеуметтік немесе басқа да нысандар салуға арналған аумақтардағы үйлер кіреді. Сондай-ақ «қызыл сызықтарда» орналасқан үйлер де жатады. Мұндай ғимараттарды сатып алу және сүру жұмыстарын әкімдік жүргізеді.

Екінші санатқа қала үшін басымдыққа ие тұрғын үй, әлеуметтік және коммерциялық нысандар салуға арналған аудандардағы үйлер бар. Бұл үйлердің тұрғындарын көшіру және ғимараттарды сүру жұмыстарын «Пәтерлі капиталды құрылыс кәсіпорны» (ПКС) жүзеге асырады. Ал жер телімдері нарықтық бағамен инвесторларға сатылады. Мұндай үйлерден тұрғындарды көшіру үшін ӘКК-ге (әлеуметтік-кәсіпкерлік корпорация) барлық меншік иелерінің келісімі талап етілмейді.

Үшінші санатқа инвестициялық тартымды үйлер кіреді. Олар қаланың түрлі аудандарында, полиорталықтарда немесе өндірістік аймақтарда орналасқан және кешенді жаңғыртуды қажет етеді. Бұл жерлердегі көшіру және сүру жұмыстарын жеке инвесторлар өз қаражаттары есебінен жүргізеді.

2030 жылға дейін ескі үйлерді сүру және тұрғындарды көшіру үшін әкімдік 120 млрд теңге мемлекеттік қаражат бөлуді және 970 млрд теңге жеке инвестиция тартуды жоспарлап отыр.

2024 жылы бюджет есебінен 1,1 мың пәтерді сатып алуға 30 млрд теңге бөлінді. Бұл пәтерлер уақытша көшірілген тұрғындарды орналастыру үшін пайдаланылмақ.