На рынке формируется отложенный спрос

Ужесточение требований в части платежеспособности заемщика и увеличение ставок вознаграждения некоторыми коммерческими банками привели к замедлению темпов роста рынка ипотеки во втором полугодии 2007 года. Тем не менее эксперты отмечают, что в настоящее время ипотека остается востребованной и прогнозируют рост рынка в ближайшие два года.

Согласно данным АФН, по состоянию на 1 января 2008 года, ипотечные займы под залог недвижимости составили 3 356,4 млрд тенге, или 37,8% совокупного ссудного портфеля БВУ. Относительно 1 апреля 2007 года данный показатель увеличился на 52,4%. «Ипотечных жилищных кредитов, которые можно сравнивать с американскими ипотечными кредитами, у нас не много», — поясняет председатель Агентства финнадзора Елена Бахмутова. Так, ипотечные жилищные займы физических лиц на начало текущего года составили 629,2 млрд тенге, или 7,1% ссудного портфеля, прирост, по сравнению с 1 апреля 2007 года, составил 41,5%. Это тот самый рисковый сегмент, когда говорится об ипотечной усталости или ее признаках, соответственно, риск этого сегмента не критичен, считает она.

Рынок ипотеки сегодня
По мнению начальника управления ипотечного кредитования АО «БТА Банк» Аиды Гаппаровой, нынешнее состояние ипотечного рынка Казахстана можно охарактеризовать как стабилизирующееся. «Хотя ситуация различна в зависимости от региона, в некоторых из них еще наблюдается небольшое снижение цен на недвижимость, а в некоторых уже намечается тенденция к росту», — говорит она. Также Аида Гаппарова отмечает, что ипотека востребована в достаточной степени, основанием так считать является количество поступающих звонков и визитов, то есть население активно интересуется условиями ипотечного кредитования.

Вместе с тем, как сообщил «Къ» начальник отдела развития розничного кредитования АО «Банк ЦентрКредит» Антон Крамаренко, несмотря на то, что объем сделок значительно снизился, по сравнению с первым полугодием прошлого года, спрос на ипотеку не уменьшается, и она по-прежнему востребована. «Однако на фоне ужесточения кредитной политики в отношении данных займов со стороны банков, значительно сужается объем подтвержденного и кредитоспособного спроса», — говорит он.

В целом следует отметить снижение спроса на ипотечные продукты во второй половине 2007 года. При этом, как отмечает директор департамента банковских продуктов Каспийского банка Кумар Мусаев, падение спроса на рынке займов физическим лицам на продукты ипотечного и потребительского кредитования наблюдалось в иностранной валюте.

Тем временем заместитель начальника управления розничного бизнеса АО «АТФ Банк» Дина Калиева полагает, что на данный момент формируется отложенный спрос населения, связанный с ожиданием снижения действующих ставок вознаграждения по ипотеке, приведения в соответствие отношения стоимости жилья к текущим доходам населения, оживления строительной отрасли.

При этом управляющий директор компании «БТА Ипотека» Виктория Саржевская отмечает, что спрос на покупку жилья и, соответственно, на получение ипотечного займа изменился лишь на величину спекулятивных сделок. «Какое количество их было, никто объективно сказать не может, вследствие отсутствия доступа к общей единой базе регистрации сделок с недвижимостью», — говорит она.

Если говорить о реальном спросе, то Виктория Саржевская также считает, что на данный момент имеет место отложенный спрос, который с каждым месяцем накапливается. Сравнивая объемы с 2006 годом, она отмечает, что выдачи за соответствующий период сократились в три раза в масштабе всей страны и всех БВУ.

Условия выдачи ипотечного кредита, март 2008 г.

* у строительных компаний — партнеров банка
Председатель правления Темирбанка Аблахат Кебиров говорит, что объем выдаваемых займов по ипотеке существенно сократился с момента начала трудностей на финансовом рынке. «По нашим сведениям, в настоящее время объемы выдачи не покрывают те гашения, которые идут по действующему портфелю, — заявляет он. — Можно сказать, что объем выплачиваемых клиентами платежей по займам пока превышает объемы выдачи». В частности, проанализировав рынок за последние два месяца, Аблахат Кебиров отмечает, что объем ипотеки практически не растет, т.е. закрывается займов больше, нежели выдается.

Как считает председатель правления АО «КИК» Азамат Ибадуллаев, это нормальная и естественная реакция рынка. «Все замерли в ожидании. Банки сейчас корректируют свои бизнес-планы ввиду того, что они проводят соответствующие погашения своих внешних заимствований. И в связи с этим ограничили систему выдачи кредитов, в том числе в реальном секторе и по системе ипотеки», — говорит он. При этом Азамат Ибадуллаев также отмечает, что спрос на ипотеку не уменьшился.

Ситуация в банках
Что касается увеличения ставки вознаграждения по ипотеке коммерческими банками, то в среднем ставки были повышены на 2-8%. Наряду с этим были ужесточены требования к заемщику в части платежеспособности, в том числе в части обязательного документального подтверждения доходов за последние 6-12 месяцев, а также ужесточены требования к залоговому обеспечению.

Также в некоторых банках был увеличен размер первоначального взноса, т.е. сумма, выдаваемая банком, сократилась на 15-20%. Максимальный срок кредитования также был понижен в среднем на 10-15 лет.

Таким образом, практически во всех опрошенных банках наблюдается снижение объемов ипотечного кредитования во втором полугодии 2007 года по сравнению с первым. Так, в БТА объем выдачи ипотечных займов за 2007 год составил более 50 млрд тенге, во втором полугодии произошло снижение объемов на 42%.

В АТФБанке доля ипотечных займов в ссудном портфеле розничного кредитования составила 55%. В БТА данный показатель составил 38% за 2007 год. Доля ипотеки в общем розничном портфеле Темирбанка в настоящий момент составляет около 32%, т.е. практически треть всех выдаваемых займов населению включает ипотеку. «Мы продолжаем финансировать ипотеку, — говорит Аблахат Кебиров. — На конец прошлого года у нас была достаточно хорошая доля, чуть более 10% всего казахстанского рынка по ипотеке, и мы продолжаем работать в этом направлении».

Каспийский банк в течение 2007 года выдал более трех тыс. ипотечных займов почти на 15 млрд тенге, и в целом объем ипотеки на 1 декабря 2007 года составил 18 млрд тенге, или 2,6% общего объема ипотечных кредитов, выданных всеми коммерческими банками. Доля ипотечных займов физическим лицам в Каспийском составляет порядка 10% в общем объеме кредитного портфеля. «И в этом Каспийский видит для себя большое преимущество, ведь в отличие от своих конкурентов банк не входил в большие строительные объекты в погоне за сверхприбылью, поэтому не завязан на строительной индустрии в целом, — говорит Кумар Мусаев. — Доля ипотечных кредитов в портфеле очень сбалансирована, при этом Каспийский достаточно требователен к своим заемщикам».

Следует отметить, что согласно информации контактных центров таких банков, как Альянс банк, Нурбанк, Евразийский банк и Цеснабанк, выдача ипотечных кредитов временно приостановлена. Как сообщила «Къ» пресс-служба Евразийского банка, в настоящее время банком прорабатывается проект по выдаче займов в рамках программ АО «КИК». Запуск проекта планируется на начало мая текущего года. В рамках данных программ банк сможет выдавать займы на приобретение жилой и коммерческой недвижимости на рынке первичного и вторичного жилья.

В целом политика банков в отношении ипотеки на сегодняшний день выглядит довольно оптимистично. Банки, не приостановившие выдачу ипотечных займов, продолжают работать в данном сегменте кредитования и планируют в дальнейшем наращивать объемы. «Ипотека по-прежнему остается для нас одним из наиболее приоритетных направлений в кредитовании, — говорит Антон Крамаренко. — Это долгосрочный продукт, позволяющий на большой период времени обеспечить регулярный доход».

В БТА отмечают, что политика банка в отношении ипотеки не изменилась и строится на позициях паритета прибыльности и рисков. «Мы постоянно работаем над повышением доступности кредитных продуктов и качества кредитного портфеля, в частности, совершенствуем систему мониторинга рисков, активного внедрения скоринговой системы, а также анализа кредитной и клиентской истории заемщиков», — говорит Аида Гаппарова.

Будущее ипотеки
Таким образом, говоря о перспективах развития ипотечного кредитования, участники рынка ожидают улучшения ситуации как на рынке ипотеки, так и на рынке недвижимости. «Можно с уверенностью прогнозировать дальнейшую стабилизацию в сфере ипотечного кредитования и оживление на рынке недвижимости во втором полугодии 2008 года, исходя из того, что спрос на рынке недвижимости все еще высокий, а застройщики пересматривают предложение и корректируют собственную маркетинговую политику», — заявляет Аида Гаппарова.

Такого же мнения придерживается Аблахат Кебиров. Он считает, что в текущем году будет определенная стабилизация рынка ипотеки, в связи с корректировкой цен на недвижимость. «Рынок будет расти, — прогнозирует Аблахат Кебиров. — Если в этом году существенного роста не будет, все равно следует ожидать роста в последующих годах, потому что имеется дефицит жилья». Он связывает потенциал роста с ростом платежеспособности населения, что будет предопределять будущий спрос на жилье.

Тем временем, по мнению Кумара Мусаева, в ближайшее время в Казахстане сохранится тенденция ужесточения кредитной политики по ипотечному кредитованию, что будет охарактеризовано уменьшением темпов финансирования населения.

В АТФБанке перспективы развития ипотеки связывают с ростом доходов населения, улучшением ситуации в строительной отрасли страны, активизацией деятельности банков в области финансирования застройщиков, стабилизацией цен на рынке вторичного жилья, возобновлением коммерческими банками программ ипотечного кредитования.

Как пояснил «Къ» Антон Крамаренко, развитие рынков ипотечного и жилищного циклично, и после объективного спада будет рост. «Мы должны быть готовы к нему, — говорит он. — Казахстан — динамично развивающееся и растущее государство. На фоне этого роста, несомненно, будет развиваться и ипотечное кредитование».

Виктория Саржевская считает, что ситуация вряд ли значительно изменится до конца 2008 года, потому как предпосылок к изменениям пока нет. «Основные выплаты по внешним займам наших банков приходятся на 2008-2009 гг. и в этот период необходимо вернуть около $20,5 млрд, — поясняет она. — Если ситуация на мировых финансовых рынках не изменится в позитивную сторону, то и условия ипотечного кредитования останутся на сегодняшнем уровне».

Однако, по мнению Виктории Саржевской, учитывая цикличность развития любого рынка, в среднесрочной перспективе стабилизируются и капитализируются и мировые фондовые рынки в целом, и рынок недвижимости Казахстана в частности. «Но при этом надо понимать, что таких цен на недвижимость и таких объемов ипотечного кредитования, как в прошлом, уже не будет», — резюмировала она.