Ипотекаға пәтер алу кезінде қазақстандықтар жиі жіберетін 10 қателік

Қазақстанда ипотека алу тек қаржыны ғана емес, сонымен қатар мұқият дайындықты талап етеді. Көптеген қателіктер ақпараттың жетіспеушілігі мен асығыс әрекеттен туындайды. Бюджетті дұрыс есептеу, ипотеканы алдын ала мақұлдату және нысанды мұқият тексеру сатып алуды қауіпсіз етіп, артық шығындардан сақтайды. Алайда үй таңдау барысында көптеген қазақстандықтар осы қағидаларды ескермей жатады. Мамандар сатып алушылар жиі жіберетін, бірақ оңай алдын алуға болатын ең кең тараған қателіктерді атап берді.

1-қателік: Ипотекалық алдын ала мақұлдаудың болмауы

Сатып алушылар жиі жіберетін басты қателіктердің бірі – өздерінің ипотекалық мүмкіндіктерін білмей тұрып пәтер іздей бастайды. Қазақстандағы банктер тек табыс пен еңбек өтілін ғана емес, сонымен қатар сіздің несие жүктемеңіз бен оның тарихына да аса мән береді. Соның нәтижесінде, сіз таңдаған пәтер банк талаптарына сай келмей қалуы немесе сізге берілетін несие сомасы жетпеуі мүмкін.

Ең дұрысы:

Алдымен банкке жүгініп, ипотеканың алдын ала мақұлдауын алып, сізге қандай максималды несие сомасы берілуі мүмкін екенін және ай сайынғы төлемнің көлемін нақтылап алған жөн.

2-қателік: қосымша шығындарды ескермеу

Азаматтардың көбі бюджетті тек пәтердің бағасы мен бастапқы жарнаға назар аудара отырып есептейді. Алайда Қазақстанда ипотека алу бірқатар қосымша шығындарды да қамтиды: мүлікті бағалау, нотариустың қызметі, мемлекеттік тіркеу, сақтандыру, банк комиссиялары және болашақтағы жөндеу жұмыстары. Егер сіз риелтордың көмегіне жүгінсеңіз, оның комиссиясы да төленеді. Соның салдарынан мәміле жасау кезінде немесе көшкен соң қаражат жетпей қалуы мүмкін.

Ең дұрысы:
Банк, бағалаушы, нотариус және риелтордан ипотекаға байланысты барлық қосымша шығындарды алдын ала нақтылап алыңыз. Бюджетке тұрғын үйдің құнының кемінде 10–15%-ын қосымша шығындар мен жөндеуге арналған резерв ретінде енгізіңіз. Бұл мәміле кезінде немесе жаңа пәтерге көшкен соң қаржылық қиындықтарға тап болудан сақтайды.

3-қателік: ипотека талаптарына сай келмейтін пәтерді таңдау

Барлық пәтерлерді банк ипотекамен қаржыландыра бермейді. Көп жағдайда бас тартулар үйдің салынған жылына, қабырғасының материалына, апаттық жағдайына немесе заңдастырылмаған қайта жоспарлауға байланысты болады. Бұл мәселе әсіресе екінші нарықтағы баспана мен жеке үйлерге қатысты жиі кездеседі. Сондықтан алдымен банк талаптарын нақтылап, соған сай келетін пәтерлер мен үйлерді іздеген жөн. Мысалы, көбінесе банктер кірпіштен салынған, жасы 60–65 жылдан асқан үйлерді ипотекаға алмайды. Ал панельді үйлер үшін шектеу қатаңырақ, олар 50 жылдан аспауы тиіс. Кейбір ипотекалық бағдарламаларда тіпті үйдің жасы 25 жылдан аспауы керек деген нақты талап бар.

Ең дұрысы:
Пәтер көрмес бұрын, таңдаған банктен үйдің салынған жылы, қабырғасының материалы және тұрғын үй түріне қатысты талаптарды нақтылап алыңыз. Кредиттік менеджердің байланыс нөмірін алып қойыңыз. Пәтер қарап жүргенде иесінен техпаспортты және үйдің негізгі сипаттамаларын сұрастырыңыз. Егер күмән туындаса, құжаттарды банк менеджеріне жіберіп, алдын ала келісіп алыңыз, бұл мәміле сатысында бас тартудың алдын алуға көмектеседі.

4-қателік: үйдің және ауданның жағдайына мән бермеу

Баспана іздеген жаңадан алушылар көбіне тек пәтердің ішкі жағдайына, жөндеу жұмыстары, жоспарлау, терезеден көрініс секілді дүниелерге ғана көңіл бөледі. Ал үйдің инженерлік жүйелері, кіреберісі және аудан инфрақұрылымы назардан тыс қалып жатады. Шын мәнінде, мұндай факторлар тұрғын үйдің жайлылығына, болашақ шығындарға және пәтердің өтімділігіне тікелей әсер етеді.

Ең дұрысы:
Пәтерді ғана емес, үйдің жалпы жағдайын да бағалаңыз. Құрылыстың жылы инженерлік желілердің, кіреберістің және ауланың жағдайына әсер етеді. Көршілермен сөйлесіп көріңіз, риелтордан үйде соңғы рет қашан және қандай жөндеу жұмыстары жүргізілгені туралы, қазіргі таңда қандай мақсатты жарналар жиналып жатқанын сұрауды өтініңіз. Бұл болашақ шығындарды алдын ала болжауға көмектеседі.

5-қателік: заңдастырылмаған қайта жоспарлау

Бөлмелерді біріктіру, ас үйді кеңейту немесе үйге қосымша құрылыс салу – екінші нарықтағы пәтерлерде жиі кездесетін жағдай. Алайда бұл өзгерістер техпаспортта көрсетілмесе, банк ипотека беруден бас тартуы мүмкін немесе олқылықтарды қалпына келтіруді талап етеді. Тіпті заңдастырылған қайта жоспарлау да банк тарапынан қосымша келісім қажет етуі мүмкін. Бұл өз кезегінде уақытты ұзартады, ал сол уақытта басқа тиімді пәтерді жоғалтып алуыңыз мүмкін.

Ең дұрысы:
Пәтерге алдын ала төлем жасамай тұрып, міндетті түрде пәтердің өзекті техникалық паспортын сұратыңыз да, нақты жоспарымен салыстырыңыз. Барлық өзгерістердің заңдастырылғанына және құжаттарда көрсетілгеніне көз жеткізіңіз. Ең дұрысы, техпаспортты бірден банк менеджеріне көрсетіп, пәтердің ипотека талаптарына сай келетін-келмейтінін нақтылап алған жөн. Бұл сізді бас тарту немесе артық шығыннан құтқарады.

6-қателік: құжаттарды жеткілікті түрде тексермеу

Риелтормен немесе заңгермен жұмыс істегенде де, қандай құжаттар тексерілетіні және неге тексерілетіні туралы түсінік болуы маңызды. Кейде сатып алушылар мамандарға толық сеніп, бөлшектерге мән бермейді, бұл да тосыннан мәселе туындатуы мүмкін. Құжаттың меншік құқығын, кепілдік немесе қамауға алынбағанын, техникалық паспорттың өзектілігін және құқықтардың ауысу тарихын міндетті түрде тексеріңіз.

Ең дұрысы:
Маманданған тұлғадан тексеру нәтижелерін көрсетуін сұраңыз және мүмкін болатын мәселелер туралы түсініктеме беруді талап етіңіз – бұл мәміленің қауіпсіздігіне сенімді болуға көмектеседі. Қысқа мерзімді риелторларға емес, мықты сенімді жылжымайтын мүлік компанияларына жүгінген жөн, сонда маман нысанды мұқият тексеріп, күтпеген тәуекелдерді азайтады.

7-қателік: тек төмен пайыздық мөлшерлемеге ғана назар аудару

Сатып алушылар көбінесе ең төменгі пайыздық мөлшерлемесі бар ипотеканы таңдайды, бірақ мерзімінен бұрын өтеу шарттары, комиссиялар және сақтандыру талаптарын ескермейді. Нәтижесінде несие құны күткеннен жоғары болып шығады.

Ең дұрысы:
Банкте тек пайыз ғана емес, несие толық құнына назар аударыңыз. Барлық қосымша ақпаратты сұрап, талдап, асықпаңыз.

8-қателік: шұғыл және эмоциямен шешім қабылдау

«Мінсіз нұсқаны жіберіп алудан» қорқу көп қазақстандықтарды асығыс мәмілеге итермелейді. Сатып алушылар баламаларды зерттемей, қымбат бағаға немесе мәселесі көп нысанға келісім береді.

Ең дұрысы:
Өз-өзіңізге бірнеше нұсқаны салыстыруға уақыт беріңіз. Бағаны, пәтердің күйін және банк талаптарына сәйкестігін бағалаңыз. Әр нысанның артықшылықтары мен кемшіліктерін жазып, риелтор немесе ипотекалық кеңесшіңізбен талқылаңыз, бұл саналы шешім қабылдауға және қымбат қателіктерден сақтануға көмектеседі.

9–қателік: кәсіби көмек алудан бас тарту

Ипотека жөніндегі кеңесшіге, заңгерге немесе тәжірибелі риелторға үнемдеуді қалайтындар көбінесе қателіктерге ұшырайды, ол кейін қымбатқа түседі. Мамандар банктердің талаптарын ескеруге және бас тартулардан сақтануға көмектеседі.

Ең дұрысы:
Пәтер таңдаудан бұрын жетекші қалалық жылжымайтын мүлік агенттіктерін зерттеп шығыңыз. Олардың қызмет бағаларын салыстырыңыз да, лайықты кеңесшіні таңдаңыз. Заңгерлер мен риелторлардың көмегі құжаттарды мұқият тексеруге, банктің сәйкес бағдарламасын таңдауға және формальды себептермен бас тартуды болдырмауға мүмкіндік береді. Бұл сіздің қауіпсіздігіңізге, уақыт пен жүйкеңізге және қаражатыңыздың үнемделуіне инвестиция болып табылады.

10-қателік: болашақты жоспарламау

Кейбір сатып алушылар бірнеше жылдан кейін отбасының құрамы өзгеруі мүмкін екенін және соған байланысты тұрғын үйге қажеттіліктер де өзгеретінін есепке алмайды. Бұл пәтерді қайта сатуға немесе кеңейтуге қажеттілік тудыруы мүмкін.

Ең дұрысы:
Көлік қолжетімділігіне, мектептерге, балабақшаларға, дүкендерге және даму перспективаларына назар аударыңыз. Бұл факторлар тікелей өмір сапасына және тұрғын үйді болашақта тиімді сату мүмкіндігіне әсер етеді.

Осыған дейін сарапшылардың 2026 жылы тұрғын үй бағасы қандай болатыны жайлы жазған едік.