Рост цен на жилье не зависит от цен на стройматериалы

Рост цен на жилье в Казахстане часто объясняют удорожанием стройматериалов, и в первую очередь цемента. Однако официальная статистика это опровергает. Цифры показывают: рост цен на жилье почти вдвое опережает рост отпускных цен на цемент и более чем вдвое — рост себестоимости строительства.

Доля цемента в цене жилья — около 2%

Комплексный анализ проектно-сметной документации жилых комплексов, построенных по наиболее распространенной в Казахстане монолитно-каркасной технологии, провел АО «Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры» — единственный государственный научно-исследовательский институт страны в сфере строительства и архитектуры (100% долей принадлежит Министерству промышленности и строительства РК).

Исследование показало, что в среднем на строительство 1 кв. м жилья требуется 219 кг цемента, или примерно 4-5 мешков (по 50 кг).

При средней розничной стоимости одного мешка цемента 2 000-2 500 тенге затраты на цемент составляют около 13 000 тенге на 1 кв. м жилья.

Таким образом, доля цемента в себестоимости строительства относительно невелика и не может оказывать существенного влияния на стоимость квадратного метра. Даже если цена на цемент увеличится на 15-20%, это приведет лишь к незначительному росту себестоимости строительно-монтажных работ, который измеряется долями процента.

Согласно данным Krisha.kz, средняя цена за кв.м. жилья в новостройках по итогам июня 2026 года составляет 617 555 тг/кв.м. Доля цемента в цене метра на первичном рынке — порядка 2%.

Это подтверждает разрыв в темпах роста стоимости. По данным БНС АСПиР РК, относительно декабря 2020 года:

цены на готовое жилье выросли на 74,8%;
себестоимость производства цемента на заводах — на 53,9%;
отпускные цены на цемент — на 34,6%;
себестоимость строительства — на 28,3%.

Рост цен на жилье почти вдвое опережает рост отпускных цен на цемент и более чем вдвое — рост себестоимости строительства.

Прибыль застройщика не включена в методики расчета

Важно учитывать, что индекс стоимости строительства не отражает конечную стоимость жилья, не включают коммерческую прибыль застройщика (п. 9 Методики построения индексов цен в строительстве (приказ председателя Комитета по статистике МНЭ РК от 14.12.2016 № 315).

Индекс отражает только производственные затраты — материалы, работы, накладные расходы, — но не наценку девелопера, за счет которой формируется значительная часть конечной цены жилья.

Поэтому рост себестоимости строительства нельзя приравнивать к росту рыночных цен на строительные материалы. За скобками остается самый весомый компонент ценообразования — маржа застройщика.

Запрет на импорт не повлиял на рост цен, но помог экономике

В инфополе появился тезис о том, что стоимость жилья в Казахстане может значительно вырасти вследствие ограничения на импорт ряда строительных материалов из стран, не входящих в ЕАЭС. Однако доля цемента в структуре финальной цены на жилье ничтожно мала.

Но самое главное – статистика производства говорит о позитивном влиянии запрета на обрабатывающую промышленность.

По итогам января — июня 2026 года производство портландцемента в Казахстане составило почти 7 млн тонн — на 5% больше, чем за аналогичный период 2025 года (6,6 млн тонн), и это лучший результат первого полугодия за всю историю наблюдений с 2008 года.

Такая динамика подтверждает запас мощностей отрасли — более 18 млн тонн в год. Это также доказывает своевременность решения о введении запрета, которое поддержало отечественную промышленность и сохранило рабочие места.

Достичь такого результата во многом позволили меры, принятые Министерством промышленности и строительства РК, направленные на развитие отечественной обрабатывающей промышленности, увеличение производства строительных материалов внутри страны и сохранение рабочих мест.

Реальная причина роста цен — дефицит обеспеченности жильем

Источник ценового давления на рынок логичнее искать в дисбалансе спроса и предложения. Обеспеченность жильем в Казахстане составляет 24,5 кв. м на человека при норме ООН в 30 кв. м. На одного казахстанца приходится 0,8 комнаты при нормативе ОЭСР в 1,7 комнаты. По этим показателям страна отстает от развитых стран на 30-50%.

Именно этот структурный дефицит жилого фонда, а не колебания цен на цемент, формирует долгосрочное ценовое давление на рынке недвижимости.