Квартиры не подешевеют даже после спада спроса – эксперт назвала причины
Несмотря на снижение базовой ставки и замедление активности на рынке новостроек, предпосылок для заметного удешевления жилья во втором полугодии 2026 года пока нет. Наоборот, цены в крупнейших городах страны, вероятнее всего, останутся на текущем уровне или продолжат умеренно расти, отметила эксперт Qazaq Expert Club в сфере недвижимости Диляра Сейтнурова.
По словам эксперта в сфере строительства, многие участники рынка ждут снижения цен после сокращения числа сделок на первичном рынке почти на 20% в первом полугодии и уменьшения спроса. Однако фундаментальные факторы пока работают в противоположную сторону.
Рост издержек у строителей
Сейтнурова напоминает, что с 1 января 2026 года застройщики начали платить НДС по ставке 16% при продаже жилья. В результате налог стал частью стоимости квадратного метра.
«Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к изменению налогового режима», – отмечает эксперт.
Дополнительное давление на себестоимость оказывает отмена упрощенных налоговых режимов для подрядчиков. Из-за этого дорожают строительные работы, а возросшие расходы девелоперы, как правило, закладывают в стоимость квартир.
Еще одним фактором остается дефицит площадок под застройку. В Алматы возможности для нового строительства сокращаются из-за природных ограничений и требований по сейсмобезопасности. Поэтому девелоперы все чаще делают ставку на реновацию и развитие уже освоенных территорий.
В Астане земли для строительства больше, однако сдерживающим фактором становятся инженерные сети. По словам эксперта, ежегодная потребность столицы в новом жилье превышает объемы ввода примерно на 15–20%. Дополнительно спрос поддерживает миграционный приток населения.
В Шымкенте и других регионах свободных земельных участков больше, но многие из них не обеспечены необходимой инфраструктурой. Строительство сетей водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения требует дополнительных затрат, что также влияет на стоимость жилья.
По мнению Сейтнуровой, на рынок может повлиять и новый Строительный кодекс, который вступил в силу 1 июля 2026 года. Документ вводит обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает корректировку проектов детальной планировки и усиливает ответственность участников строительного процесса.
«На практике это означает увеличение сроков подготовки новых проектов и рост административных издержек. Часть девелоперов, вероятно, возьмет паузу для адаптации к новым требованиям, а сроки реализации отдельных проектов могут сдвинуться», – считает эксперт.
По ее словам, это может сократить объем нового предложения на рынке. Если спрос начнет восстанавливаться, ограниченное количество новых объектов будет поддерживать текущий уровень цен.
Вторичное жилье
На вторичном рынке, отмечает эксперт, ситуация также не способствует удешевлению жилья. Многие собственники продолжают выплачивать ипотеку, оформленную по более низким ставкам, и не спешат продавать квартиры.
По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тыс. тенге, тогда как в новостройках – около 720 тыс. тенге. Разница между сегментами практически исчезла.
Что влияет на цены
Вместе с тем Сейтнурова отмечает факторы, которые могут скорректировать прогноз. Один из них – повышение порогов использования пенсионных накоплений. Ранее изъятия из ЕНПФ оставались важным источником спроса, особенно в среднем ценовом сегменте. После изменения правил активность покупателей жилья стоимостью 25–45 млн тенге в Алматы может снизиться.
Еще одним риском остается слабый спрос. Несмотря на снижение базовой ставки до 16,75%, кредиты по-прежнему остаются дорогими. Если инфляция будет замедляться медленнее ожиданий, Национальный банк может отказаться от дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, а рынок продолжит зависеть от государственных программ поддержки.
По оценке эксперта, для устойчивого снижения цен необходимо одновременное сочетание нескольких факторов: рост предложения, снижение себестоимости строительства, увеличение объемов ввода жилья и продолжительное ослабление спроса. Пока таких условий на рынке не наблюдается, поэтому, по ее мнению, вероятность заметного падения цен остается низкой.
Ранее «Курсив» писал, что рост цен на жилье в Казахстане часто объясняют удорожанием стройматериалов, и в первую очередь цемента. Однако официальная статистика это опровергает.
