Ипотечный рынок пошел на спад

Главное

• После повышения минимальных порогов достаточности ипотечное кредитование упало на 0,9% в реальном выражении.
• Kursiv Research прогнозирует дальнейшее охлаждение ипотечного кредитования. 

Ипотека – минус 0,9%, продажи жилья – минус 5,6%

Объем ипотечных кредитов, выданных казахстанскими банками за девять месяцев 2026 года, составил почти 1,9 трлн тенге. В номинальном выражении показатель увеличился на 9,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в реальном – с учетом инфляции – ипотечное кредитование упало на 0,9%.

Суммарно на две столицы приходится более половины ипотечного рынка страны. И если в Астане жилищное кредитование по итогам девяти месяцев 2026-го даже показало небольшой плюс (+2,7% в реальном выражении), то в Алматы ипотека заметно просела (-6,7%). В следующих трех крупнейших по объему ипотечного кредитования регионах (хотя уступающих мегаполисам с большим отрывом) наблюдается разная динамика: выдача ипотеки выросла в Шымкенте (+23,0%), но уменьшилась в Карагандинской (-7,8%) и Актюбинской (-2,2%) областях. 

Замедление ипотечного кредитования предсказуемо ударило по рынку жилья страны. По данным Минюста РК, число сделок за девять месяцев 2026-го уменьшилось на 5,6% – до 296,7 тыс. единиц (-17,6 тыс.). Основную просадку дали две столицы: если в Астане число сделок сократилось на 11,3 тыс. (-17,8%, до 52,8 тыс.), то в Алматы – на 5,5 тыс. (-8,6%, до 57,8 тыс.). 

+4,0% против -0,9%

Ипотечное кредитование замедлилось после повышения порогов минимальной достаточности (ПМД), определяющих объем досрочного изъятия пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий. Это показывают расчеты Kursiv Research, произведенные исходя из сценария, при котором ипотечный рынок после ажиотажного спроса в декабре 2025-го вернулся бы к нормальной динамике, а объем изъятий из пенсионного фонда стабилизировался бы на отметке 45 млрд тенге. 

Именно это и происходило в первые месяцы текущего года. В I квартале 2026-го уже схлынул ажиотажный спрос, который возник, с одной стороны, из-за уверенности некоторой части покупателей, что введение НДС для застройщиков неминуемо увеличит цены на жилье минимум на 16%, с другой – девелоперы своими заявлениями подпитывали эту уверенность (советник президента Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко назвала тот ажиотаж «нагоном спроса со стороны застройщиков»). Дополнительно спрос подогрело опубликованное в начале декабря 2025-го сообщение ЕНПФ о 10-процентном увеличении ПМД, которое в фонде объяснили высокой инфляцией. 

В результате только за один месяц, декабрь 2025-го, вкладчики забрали из ЕНПФ 229,2 млрд тенге, или четверть от годового объема изъятий. Для банков, выдавших в том месяце 251,5 млрд тенге ипотеки, декабрь стал вторым по результативности за весь 2025 год. Для сравнения: средний объем изъятий из ЕНПФ за I квартал 2026 года составил 44,9 млрд тенге, а средний объем новых ипотечных кредитов – 145,9 млрд тенге. 

Расчеты Kursiv Research, произведенные с допущением, что в последующие месяцы объемы ипотеки и пенсионных изъятий сохранились бы на уровне первого квартала (при условии, что правительство не повышает ПМД), показывают: объем ипотечных займов за девять месяцев 2026 года достиг бы почти 2,0 трлн тенге. Это означает номинальный рост на 14,8% (вместо фактических 9,6%), а в реальном выражении показатель вырос бы почти на 4,0% (вместо фактического спада на 0,9%). 

Но казахстанцы были осведомлены о готовящемся значительном повышении ПМД. Еще в феврале 2026-го глава Нацбанка РК Тимур Сулейменов высказался за повышение ПМД. И хотя в апреле вице-министр труда и соцзащиты населения РК Виктория Шегай заявила об отсутствии таких планов, уже в середине мая другой вице-министр того же ведомства Ербол Туякбаев допустил возможность пересмотра порогов до конца года. 

В итоге в третьей декаде мая правительство утвердило новую методику, и с 5 июня 2026-го ПМД выросли на 79% и более в зависимости от возраста вкладчика. Для 30-летнего вкладчика ЕНПФ порог достаточности вырос с 5,1 млн до 9,8 млн тенге (+92,2%), а для 40-летнего – в два раза, с 6,7 млн до 13,4 млн тенге. Напомним, пенсионные накопления сверх этого лимита можно направить на улучшение жилищных условий. 

Объем изъятий пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий заметно вырос уже в апреле (до 70,4 млрд тенге, или на 38,8% в годовом выражении ), а в мае (до 102 млрд тенге, или +162,2%) и июне (100,4 млрд тенге; +129,7%) превысил отметку в 100 млрд тенге. В следующие три месяца этот показатель уменьшился до 27 млрд тенге.

Перспективы ипотечного рынка

Изъятые из ЕНПФ и зачисленные на депозиты Отбасы средства не сразу поступают на рынок жилья. Если ранее действовало правило, по которому пенсионные деньги на депозите требовалось использовать в течение шести лет (изначально срок составлял три года), то осенью 2026-го это ограничение было отменено полностью. С учетом этого пенсионные средства еще будут оказывать влияние на рынок ипотеки, но их эффект будет постепенно угасать.   

Помимо этого, в экономике сложились факторы, которые могут дополнительно снизить спрос на жилье. Цены на новое жилье в Казахстане растут двузначными темпами 14 месяцев подряд (с августа 2025-го по сентябрь 2026-го). На вторичном рынке ситуация была схожей: там стоимость квадратных метров росла двузначными темпами десять месяцев подряд (с сентября 2025-го по июнь 2026-го). Все это происходит на фоне слабого роста реальных доходов населения (+0,7% во II квартале 2026-го). 

Другим сдерживающим фактором могут стать ограничения со стороны регулятора. Со следующего года Нацбанк РК планирует установить предельное значение коэффициента долга к доходу заемщика (КДД) на уровне восьми годовых доходов. Этот показатель, представляющий собой отношение совокупной задолженности заемщика по всем непогашенным займам и микрокредитам (включая планируемый кредит) к годовому доходу, рассчитывается с августа 2024-го, но пока действует лишь в тестовом режиме. 

«Учитывая признаки охлаждения в сегменте кредитования населения, Национальный банк продолжит мониторинг показателя КДД в разрезе отдельных видов займов, включая автокредитование, ипотечные жилищные займы и беззалоговые потребительские займы, без установления для них дифференцированных предельных значений. В случае нарастания рисков в сегменте розничного кредитования Национальный банк оставляет за собой право установить дифференцированные предельные значения КДД по видам займов», – подчеркивают в Нацбанке РК.