Дешевые займы на жилье разогрели строительный рынок России

Рынок жилой недвижимости России бьет рекорды по выдаче ипотечных займов. Причина – исторически низкие ипотечные ставки. Спрос на жилье растет вместе с ценами, в то время как платежеспособность населения падает. Такая динамика может привести к образованию пузыря на российском рынке жилья. 

Cредневзвешенная ставка по всем видам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных в августе 2020 года, составила 7,16% против 7,28% в июле, а реальная ставка (с учетом инфляции) снизилась до 3,58%. За год снижение средневзвешенной ставки составило 2,75 процентных пункта (с 9,91% до 7,16%). При этом ставка по ИЖК, выданным для долевого строительства, за год упала на 3,47 п.п. (с 9,35 до 5,88%). Ставка по ипотечным кредитам для долевого строительства в августе хотя и оказалась немного выше исторического минимума, зафиксированного в мае, но все равно остается на минимальных уровнях. Об этом сообщает единый ресурс застройщиков erzrf.ru.

Такой динамике способствует мягкая денежно-кредитная политика Центробанка России и льготные кредитные программы —  государство субсидирует ставки по ипотеке на покупку первичного жилья. Россияне могут взять жилищный заем под 6,5% годовых на новостройки.
 
Дешевая ипотека поможет правительству страны выполнить национальные цели по строительству – 120 млн кв. м жилья ежегодно – и улучшить жилищные условия для 5 млн семей. Выгоден такой расклад и для девелоперов: строительная отрасль получает спрос на новое жилье на фоне кризиса, который переживают многие другие сектора. «Результаты программы очень хорошие, и оценка со стороны застройщиков, субъектов России, Минстроя и покупателей — положительная», – сказал на международном инвестиционном форуме Proestate.Live в Москве министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Россияне также спешат воспользоваться дешевой ипотекой. Одни улучшают жилищные условия, другие вкладывают в строительство на нулевом цикле, чтобы сохранить сбережения: нестабильный курс рубля и снижение ставок по банковским депозитам повысили привлекательность инвестиций в недвижимость. 

В результате количество и объем ипотечного кредитования бьют рекорды. По данным erzrf.ru, за летние месяцы в РФ количество ипотечных кредитов для долевого строительства превысило прошлогодние показатели на 76%, а объем – на 110%.

По оценке «Дом.РФ», в 2020 году ожидается выдача не менее 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн руб. Это станет рекордным объемом за всю историю ипотечного рынка России, сообщает РБК. При этом более 65% всех жилищных кредитов на первичном рынке по итогам 2020 года может быть выдано по программе льготной ипотеки.

Повышенный спрос толкает цены на жилье вверх. По оценкам международной консалтинговой компании Knight Frank, во втором квартале 2020 года рост цен на жилье в РФ составил 8,1% против 6,9% годом ранее. В результате в мировом рейтинге по темпам роста цен на жилье Россия поднялась сразу на 5 строк – с 19-й на 14-ю позицию. А, по данным отчета Global Real Estate Bubble Index-2020 швейцарского банка UBS, Москва хоть и не попала в список городов, где вероятно появление пузыря, но является мегаполисом с переоцененным жильем. По мнению швейцарцев, это приведет к тому, что столичное жилье не будет дорожать. Тем не менее за сентябрь цены на новостройки в Москве выросли на 2%. Рост столичных цен за год составил +11%, а в среднем по России +13%.

По данным Национального бюро кредитных историй, в августе 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов в России составил 2,66 млн руб. Это на 11,8% выше показателя прошлого года. Лидер по росту размера кредита – Москва (+16,8%, 5,7 млн руб). Повышение размера кредита примерно соответствует росту цен на жилье, но при этом реальные доходы населения за год упали на 8-10%. Несмотря на то что банки тщательно анализируют платежеспособность клиентов, число рискованных заемщиков все же растет за счет тех, кто использует в качестве первого взноса материнский капитал или потребкредиты. 

Некоторые эксперты российского рынка, в том числе замминистра финансов Алексей Моисеев, считают, что это может привести к возникновению ипотечного пузыря, когда заемщики массово не смогут вернуть кредит и будут не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым имуществом. Размер пузыря и негативные последствия от его «взрыва» находятся в прямой зависимости от числа неплатежеспособных заемщиков. Кризис 2008 года в США стал крупнейшим примером ипотечного пузыря и спровоцировал мировой финансовый кризис.

Однако представители строительной отрасли и аналитики, опрошенные РБК, рисков пока не видят. Ипотечный портфель банков находится на относительно невысоком уровне по сравнению с объемами российского ВВП – около 7%, в то время как в Европе он превышает 20%, а в США – 60%. 

Российская программа льготной ипотеки действует до 1 ноября 2020 года. Но в правительстве РФ обсуждают возможность ее продления.