Пандемия кезінде құрылыс секторы экономиканың негізгі драйверіне айналды. Рецессияға қарамастан былтыр бірінші және екінші нарық үйлері 4,8 және 13,9 пайызға өсті. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің дерегінше, биыл жыл басынан бері бірінші және екінші нарық үйлері 11,7 және 19,5 пайызға қымбаттаған. Қысқасы, баспана нарығы өз бетімен емін-еркін өсіп барады. Қай тұрғыдан да. Осы орайда тұрғын үй нарығының сарапшысы Анна Шацкая Kursiv тілшісіне тұрғын үй бағасы, проблемалық құрылыстар және БЖЗҚ талаптарының пәтер бағасына әсері туралы айтып берді.
– Анна, баспана бағасы қазан айында 14,6 пайызға өсті және өсім әрі қарай да жалғаса беретін сияқты. Сарапшылар баға өсіміне құрылыс материалдарының қымбаттап кетуі әсер етті дейді. Коронавирустың жаңа штамының пайда болуы, базалық мөлшерлеменің көтерілуі және инфляцияның әлі де болса жоғарғы күйде болуына байланысты 2022 жылы да үй бағасының өсу тәуекелі сақтала ма?
– Құрылыс материалдары бағасының өсуі әрине үй құнына әсерін тигізеді. Бірақ базалық ставканың көтерілуі инфляцияны тежеу мақсатында жасалып отыр. Сондықтан бұл шара баға өсіміне кедергі болуы тиіс. Әрі биыл азаматтар жаппай зейнетақы қорындағы ақшаларын алды. Келесі жылы олай болмайды. 2022 жылы БЖЗҚ-дағы ақша ағыны 60-70 пайызға құлайды деген болжам бар. Ондай жағдайда тұрғын үйге деген сұраныс та азаяды, тиісінше баға өсімі 8-10 пайыз аралығында болады. Korter.kz жаңа құрылыстар порталының дерегінше, биыл 11 айда бірінші нарық үйлерінің бағасы 20 пайызға қымбаттаған. Кей қалаларда өсім қарқыны 30 пайыздан асып түскен.
– Адамдар бәрібір үй бағасының төмендегенін күтеді. Қандай жағдайда Қазақстанда үй арзандауы мүмкін? Ол үшін қандай алғышарттар керек?
– Үй бағасы тек елдің экономикалық ахуалы күрт нашарлап, табыс төмендеп кеткен кезде және ипотекалық бағдарламалар тығырыққа тірелгенде ғана төмендеуі мүмкін. Екіншіден, жылдың екінші жартысында экономика қалпына келе бастады. Сондықтан 2022 жылы үй бағасының төмендеуін күту қиындау. «7-20-25» ипотекалық бағдарламасы аяқталған кезде, яғни, 2023 жылы нарық тұралай басталуы ықтимал.
– Қазір тұрғын үй құрылысы қарқынды жүріп жатыр. 9 айда 11,6 млн шаршы метр баспана пайдалануға берілген. Бірақ проблемалық құрылыстар саны азаймай тұр. Нұр-Сұлтанның өзінде бірінші жарты жылдықта мемлекет 21 проблемалық құрылысты аяқтаған. Жыл соңына дейін сондай 57 құрылысты аяқтауы керек. Неліктен құрылыс компаниялары жауапсыздыққа жиі ұрынады және олардың бұл әрекеті халықтың әлеуметтік тұрмысына қалай әсер етеді?
– Қазақстан тұрғын үй компаниясының бағалауынша, елдегі тұрғын үй құрылысының 60 пайызы заңсыз және үлестік құрылыстың көлеңкелі схемасы арқылы жүзеге асырылады. Сөйтіп, бастаған істі соңына дейін жеткізеріне еш кепілдік болмайды. Олар салықтан жалтару немесе басқалардан аз төлеу үшін жауапкершіліктен қашады. Қазір біздің елде үлескерлердің салған ақшасының заңдылығын бақылайтын жүйе жоқ. Бұл құрылыс салушылардың жауапсыздығын күшейтіп тұр. Нәтижесінде, мыңдаған үлескер үйсіз жүр, қаншама құрылыс аяқталмаған күйі қаңырап қала береді. Сосын оны шешу үшін бюджеттің қаншама қаражаты жұмсалады.
– Бірқатар банктер мен құрылыс компаниялары соңғы кезде цифрлы ипотеканы белсенді түрде енгізе бастады. Зейнетақы қорындағы артық соманы пайдалану жүйесі де енгізілді. Әрі биыл ипотекалық несие портфелі 2,8 трлн теңгені құраған. Бұл – экономикаға берілген несиенің 17 пайызы. Мұндай мүмкіндіктер жиынтығы тұрғын үйге деген қолжетімділікті қаншалықты көбейтеді?
– Әлбетте, зейнетақы қорындағы ақшаны пайдалану есебінен қолжетімділік біраз өсті. 2021 жылы еркін зейнетақы ақшасы тұрғын үй сұранысының 20 пайызын қамтамасыз етті. Ал цифрлы ипотека әзірге қолжетімділікке керемет әсер етіп жатқан жоқ. Өйткені коммерциялық банктердің несие бойынша ставкасы жоғары күйінде қалып отыр. Ипотеканың цифрлы форматы тек үй алу процесін жеңілдетеді.
– Жақында Ерболат Досаев Ұлттық банктің 2023 жылдан бастап мемлекеттік бағдарламаларды қаржыландырудан шыға бастайтынын айтты. «7-20-25» пен «Баспана-Хит» бағдарламалары да тоқтайды. Олардың орнына жаңа бағдарлама пайда болуы мүмкін бе?
– Әзірге жаңа ипотекалық бағдарламалардың пайда болуы туралы ресми ақпарат жоқ. Жалпы, «Баспана-Хит» тоқтағаннан кейін мемлекет ипотеканың коммерциялық банктердің еншісіне тиетінін ұқтырды. Мемлекеттің аясында кезекте тұрғандар мен әлеуметтік аз қамтылған азаматтарға арналған бағдарламалар қалады.
– Мемлекеттің экономикадан біртіндеп кетуі тұрғын үй нарығына позитивті өзгеріс әкеле ала ма?
– Коммерциялық ипотеканың әлі күнге дамымай отырғанының бір себебі – ұзақ мерзімді қаржыландырудың жоқтығы. Коммерциялық банктер арзан ақшаға ие болмағаннан кейін қолжетімді ипотека ұсына алмай отыр.
– Тұрғын үй бағасының өсуінен спекулянттар табысы қаншалықты артады?
– Қалай болғанда да тұрғын үй нарығы инвестиция үшін тартымды құрал болып қала береді. Егер оны алып-сатуға сәтті пайдалана білсе, банк депозитінен де сенімді әрі ыңғайлы. Әрі үй бағасы өскен сайын көбірек табыс табуға болады. Табысың жоғары болса бірінші нарықтан үй алуға мүмкіндік бар. 2021 жылы сәтті инвестициялар жылдық 50 пайыздан астам табыс әкелді. 2022 жылы өсім қарқынының баяулауына байланысты инвесторлардың сыйақысы әдеттегіден төмен болмақ.
– БЖЗҚ-дағы жеткілікті шектің өзгеруі пәтер бағасына қалай әсер етеді?
– Бұған дейін біз БЖЗҚ-дан шығарылатын зейнетақы қаржысы 2022 жылы 50-60 пайызға қысқарады деп болжам айтқан едік. Биылдың өзінде зейнетақы қорындағы артық соманы пайдалануға байланысты пәтер құны 30 пайызға дейін шарықтап кетті. Енді жеткілікті шектің тағы да 1,8 есе өсіп кетуі тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетін қаншама азаматтың ақшаны алу мүмкіндігін шектеп тастайды. Егер 2022 жылы артық сомасын пайдалана алатын азамат саны 390 мың деп айтылса, енді олардың саны екі есе қысқарады. Мұндай ереже бойынша енді тек табысы өте жоғары азаматтар ғана артық сомасын шығара алады. Табысы орта азаматтарда ондай мүмкіндік жоқ.
