Пәтер алу процесіне қатысты нұсқаулық

Көпшілік баспана алу процесін өте ұзақ әрі күрделі деп ойлайды. Әлбетте, елімізде қағазбастылық көп. Кейде әрі-бері жүгіртіп, уақытты созатын кездері де болады. Дегенмен кейінгі жылдары цифрлық даму жағынан Қазақстан әлдеқайда жақсы көрсеткіш көрсетіп келеді. Соның арқасында қоғамның біраз саласында бюрократия азайып, қызмет көрсету жылдамдады. Бүгін оқырмандарымызға баспана алу үшін қандай қадамдар керегін сипаттап береміз. Бұл сіздің бір істі екі рет істеп жүрмеуіңізге көмектеседі.

Жаңа үй әлде қайталама нарық?

Үй алам деп жүргендер бірінші кезекте осы мәселеге бас қатырады. Бұрын ешкім тұрмаған, жаңа үй жақсы ма, әлде қайталама нарықтан жөндеу жұмысы жақсы жасалған нұсқасы дұрыс па деп бас қатырады. Жаңа үйдің өзі жөндеу жұмысы толық біткен немесе ішінара ғана жасалған деп бөлінеді. Әлбетте, ішінара жасалғаны біршама арзандауға түседі. Егер жөндеу жұмысын өзіңіз жасай алатыныңызға сенімді болсаңыз және үйге кіруге асықпасаңыз, бұл нұсқа да жақсы. Жалпы жаңа үйді алғанда оған кететін қаражаттың көбірек екенін есте ұстауыңыз керек. Өйткені жиһаз, тұрмыстық техника, текстиль қажет. Одан бөлек, жаңа салынған үйлердің маңында қажетті инфрақұрылым да болмауы мүмкін. Алдағы 1-2 жылдықта бұл жақта не салынады, қалай дамытылады деп әкімдіктен сұратып, бас жоспарды бір шолып шықсаңыз болады. Ал қайталама нарықта адам тұруға әбден дайын үйлер бар. Өйткені бұл пәтердің бұрынғы қожайыны бар, адам тұрған. Дегенмен мұнда да ескі жөндеу жұмысын жаңарту керек болатын кездер кездеседі. Сондықтан өзіңізге оңтайлы тұстарын салмақтап барып шешім қабылдағаныңыз жөн. 

Енді салынып жатқан үйді алу қауіпті ме?

Қазақстанда үлескерлік құрылыс арқылы келісімшарт жасасып, жылдар бойы үйінің кілтін ала алмай жүргендер көп. Соттасып, БАҚ арқылы шу шығарып, үй құрылысын бітіруін, заңды құжаттарын беруін талап етіп жатады. Сол себепті көпшілігі үлескер болып алудан қорқады. Дегенмен заңды жақсы білетін болсаңыз, бұдан қорқудың қажеті жоқ. Егер өзіңіз бұл жағынан әлсіз болсаңыз, жаныңызға заңгер тартыңыз. Осылайша құрылыс компаниясы келісімшартты дұрыс жасауын, тіпті міндетін атқара алмаған күннің өзінде салған ақшаңызды қайтаратынын шегелеп көрсетуін қадағалайсыз. Негізі тым күрделеніп кетіп жатса, бұл іске мемлекет араласып, үй құрылысын аяқтауға не болмаса өтемақы төлеуге көмектеседі. 

Пәтер таңдауда нені ескеру керек?

Бұл тақырыпта бұған дейін талай кеңес бергенбіз. Қысқаша айтар болсақ, қаржылық жағдайыңызды бағалаңыз, тұратын аумақты таңдаңыз, ұнайтын пәтерлердің тізімін жасаңыз, қарауға жазылыңыз, ұнаса — сатып алуға көшесіз. Бастысы, егер ипотекаға алып жатсаңыз, ай сайынғы төлем мөлшерінің отбасылық бюджеттің 30-40 пайызынан асып кетпеуі керегін ескеріңіз. Себебі армандап жүрген үйді алу басқа да, оны алған соң мойындағы ипотеканы төлеу — басқа. Егер алуын алып, ертеңгі күні мерзімін кешіктіретін болсаңыз, немесе тапқан-таянғаныңызды тек соған салатын болсаңыз, бала-шаға қалай күн көреді? Салқынқанды бағалап үйреніңіз. Эмоцияға берілмеңіз. Бірден төлеп тастау үшін 5 жылда жабамын деген оймен ай сайын өте үлкен соманы төлеу міндеттемесін алмағаныңыз жөн. Алдағы уақытта не болары белгісіз болғандықтан, ұзақмерзімді кредит рәсімдегенде ай сайынғы төлемді барынша азайтып алған да жақсырақ. Әрине, егер уақытынан бұрын құтылатын жағдай туса, еш қиналмай жаба саласыз. Қаражат мәселесінде бір байламға келсеңіз, енді кезекте — орналасқан жері. Балаларға арналған алаңқайы бар ма, көлік қоятын орын есік алдында ма, әлде жертөледе ме, подъездің іші тар ма, бір қабатта пәтер көп пе, коммуналдық төлем шамамен қаншаға шығады, жақын маңда мектеп пен балабақша бар ма, дүкендер қаншалықты жақын орналасқан, аурухана мен емханалардан алыс емес пе — осы сынды фактордың бәріне қараңыз. Отбасылы болсаңыз, тіпті қажет. Бойдақ болғанның өзінде күндердің күні жанұялы боласыз. Қай шағын ауданнан алатыныңызды шешкеннен кейін ұнаған пәтерлерді біртіндеп көре бастаңыз. Жаңа үй болса, сату бөліміне жазылып, қайталама нарықтан болса иесімен келісіп дегендей. Үйдің ішін көрген соң, көп сұрақтардың жауабы табыла бастайды. Аурасының өзі алғаш кіргеннен бір байламға келуге жақындатады.    

Үйді меншіктеудің қандай формалары бар?

Сату және сатып алу туралы келісімшарт. Бұл — үйді иелікке алудың ең кең таралған түрі. Мұнда меншіктеуге қатысты барлық егжей-тегжей жазылады. Ипотекамен алсаңыз да, толық сатып алсаңыз да бұл келісімшарт жасалады. Мұнда сатушы және сатып алушы тарап арасындағы келісім сипатталады.

Үлескерлік құрылысқа қатысу туралы келісімшарт. Бұл алдыңғысына қарағанда сәл күрделілеу. Себебі мұнда келісімшарт әлі салынып бітпеген үйден пәтер алу үшін жасалады. Заңгерге бір тексерткен абзал. Құрылыс компаниясы үйді аяқтаған соң, осы келісімшартта көрсетілген сипаттамаға сәйкес баспаныңыздың кілтін табыстауы керек. 

Сатып алмас бұрын қалай тексеріп алу керек?

Нысанның заңды тұрғыдан таза екенін білу үшін пәтердің құжаттарын қарап шығуыңыз керек. Яғни қожайыннан бірқатар құжаттарды сұратып, олардың жалған емес екеніне де көз жеткізу маңызды. Себебі келісімшарт жасаспай жатып осы жағын реттеу қажет. Бүгінде алаяқ көп екенін ескерсек, мұндай ірі сатып алу кезінде барынша сақ болған жөн. Бірінші кезекте, үйдің құжатын қараңыз. Ол дегеніміз сату және сатып алу туралы келісімшарт, біреудің сыйға бергенін растайтын немесе мұраға алынғанын растайтын құжат болуы мүмкін. Қазақстанда мұндай құжаттың ұзын саны 20 екен. Соның бірін сізге көрсетуі керек. Одан соң сатушының жеке куәлігі, мемлекеттік тіркеу жасалғаны туралы куәлік, техпаспорт, ауыртпалық туралы анықтаманы тексеру керек. Келісімшарттағы құжат пен жеке куәлікті тексеріңіз, бәрі дұрыс па? Барлық мәлімет сәйкес келуге тиіс. 2013 жылдан бастап тіркеу анықтамалары беріле бастаған. Оған дейін мемлекеттік тіркеуден өткенін көк түсті мөр дәлелдейтін. Үй иесінен eGov-тан шығарылған ауыртпалық туралы анықтама беруін сұраңыз. Оны алу аса ұзақ уақыт алмайды. Ешқайда бармай-ақ, онлайн ала алады. Сол анықтамада үй иесінің шынымен мүлікке иелік ететіні көрсетіледі. Сондай-ақ, кепіл не аресте тұрған-тұрмағанын да білуге болады. Келісімшарт арқылы сатып алып жатсаңыз, мына талаптарға сай болуы керек: үйдің нақты сол адамға тиесілі екенін, осы нысанға қатысты қандай да бір сот болған-болмағанын, коммуналдық төлемдерге байланысты қарыз бар ма, жоқ па, егер жер телімін алып жатсаңыз жер кадастрын тексеру керек болады.  

Құжаттың бәрі орнында, дұрыс болса, ендігі кезекте үйді қарап шығыңыз. Заңсыз қайта жоспарлау жоқ па. Пәтер дәл техпаспорттағы жоспарға сәйкес келуі керек. Егер қайта жоспарлағаны заңдастырылған болса, жобаның бекітілгенін, пайдалануға берілгенін растайтын құжат пен жаңартылған техпаспорт болады. Бұл жағынан да мәселе болса, енді бұл үйге кепілақша қалдыру керек. Яғни үй алу процесі аяқталғанша аяқ-асты сатылып кетпеуі үшін сіздің, алмай қалады деп қожайынның уайымдамауы үшін осындай процесс болғаны жөн. Кепілақша көлемін өзара келісуге болады. Орта есеппен пәтер құнының 10 пайызына жуық болады. Оны қолхат түрінде жазып, екі данада әзірлеңіздер. Ішінде кепілақша көлемі, нысанның толық бағасы, қашан толық төленетінін көрсету қажет. Бір айта кетерлігі, соманы теңгемен көрсету керек. Келісімді нотариуспен бекіту міндетті емес. Айтпақшы, жазбаша келісім жасаспай жатып онлайн кепілақша аударып қоймаңыз. Көбіне алаяқтар осындай схеманы қолданады. Егер кепілақша бергеннен кейін сатып алушы райынан қайтып қалса, ақша сатушыда қалады. Ал енді келісімді сатушы тарап бұзса, соманы екі есе көлемде қайтару керек. 

Бұдан кейін келісімшарт жасасу басталады. Толық соманы келісімшарт жасасқаннан кейін берген жөн. Бұл жерде екі тарап та қатысуы қажет. Тіпті жұбайлары болғаны да жақсы. Алдын-ала дайындап баруыңыз керек құжаттар: екі жақтың жеке куәліктері, нотариус арқылы жұбайының сатып алуға келісімі. Келісімшартта мүліктің түрі, мекенжайы, нысанның кадастрлық нөмірі, қабаты, пәтердің жалпы және тұрғын аумағы, ипотекаға не бөліп төлеуге алынып жатса, бағасы, төлем шарттары, мерзімдері, көлемі көрсетілуі керек. Екі жақтың аты-жөні және ЖСН жазылады.

Соңғы қадам — мүлікті меншіктеу құқығы. Мемлекеттік кадастрге құжатты тіркеген соң ғана сіз мүліктің иесі боласыз. Оны істеудің бірнеше жолы бар. Нотаруиспен бекіткен соң ХҚКО-ға барасыз да, үш күн ішінде рәсімделеді. Нотаруис арқылы enis.kz-пен. Ақпараттық жүйеде төлем жасаған соң, бір күн ішінде тіркеледі. Болмаса, жылдамдату үшін Кaspi.kz қолданбасы арқылы төлем жасап, нотариус арқылы жасатсаңыз, екі сағатта тіркеп береді.