Баспаналы болудың бір жолы — ипотека рәсімдеу. Бұл тақырыпта бұған дейін бірнеше материал жариялаған едік. Бүгін ипотекалық қарыз алардан бұрын қандай дайындық жасау керек, ипотека туралы білуіңіз керек терминдер мен олардың түсіндірмелері туралы айтамыз. Мұны ипотека алмай тұрып оқып алған абзал.
Дайындықты неден бастау керек?
Ипотеканы ойға алғасаңыз, ең алдымен бастапқы жарна жинау керегін ұмытпаңыз. Ол пәтердің жалпы сомасының 20-50 пайызын құрайды. Әр бағдарламаның талабы әр түрлі болады. Қазақстан жағдайында ең төменгі бастапқы жарна мөлшері — 20 пайыз. Үй алғысы келген адам ең бірінші кезекте ақша жинау, бюджет жоспарлау сынды дүниелермен «достасуы» керек. Сонда ісі жақсы жүреді. Айталық, сіз қажет соманы жинап қойдыңыз. Бір қадам жасалды. Енді одан кейін не істеу керек? Екінші қадам ретінде барлық кредитті жабуға кіріскен жөн. Олай дейтініміз, ипотека — ұзақ мерзімге және үлкен сомаға алынатын қарыз. Демек, ондай жауапкершілікті мойныңызға ілмес бұрын кішігірім қарыздардан құтылу керек. Әрине, кей банктер «ұсақ» кредиттерге мән бермей, мақұлдай береді. Ал енді бір банкте, керісінше, барлық қарыздан құтылып, тіпті қолданбасаңыз да кредит карталарды жауып тастау керек деген шарт қояды. Жалпы алғанда жауып тастап барып өтінім берген жақсырақ. Есіңізде болсын, кредиттердің төлемі табысыңыздың 50 пайызынан аспауы керек.
Кредит алатын адам кредит тарихына мұқият болуы қажет. Сондықтан ипотека туралы ойлап жүрсеңіз, осыған мән беріңіз. Өйткені банк алдымен сіздің несие тарихыңызды шолып шығады. Қандай адам екеніңіз шамамен содан-ақ көрініп тұрады. Егер несие тарихыңыз нашар болса, яғни төлемдерді өте көп кешіктіретін болсаңыз, төлемей «қашып» жүретін әдетіңіз болса, сізді сенімсіз адам санап, қарыз бермей қоюы мүмкін. Тарихыңызды тексеру қиын емес. Бар болғаны электронды үкімет сайтына немесе бірінші кредиттік бюро сайтына кіресіз. Егер мерзімін кешіктірген төлемдеріңіз болып, оны толық төлеп біткен болсаңыз, кредиттік бюроға хабарласып, тарихыңызды қалыпқа келтіру туралы өтініш білдіруге болады. Сонымен бірге мүлдем қарыз алмаған, яғни басында кредиті жоқ адамға ипотека берерде де банк он ойланады. Себебі оның қандай адам екенін білмейді. Ал ұзақмерзімді ипотека беру — тәуекелді іс.
Келесі бір есте ұстайтын жайт — жұмыс орныңызға байланысты. Жиі-жиі жұмыс ауыстырып, жарты жылға жетпейтін уақыт істеп шығып кете беретін адамға да сенім азырақ болады. Сондықтан ипотека аламын деп жүрсеңіз, жұмыстан шықпағаныңыз абзал. Жұмысты жиі ауыстыратыныңыз, біраз уақыт жұмыссыз қалып қалатыныңыз сіз туралы жақсы ой қалыптастырмайды. Әрі қарызды рәсімдер алдында сізден кемінде кейінгі алты айда тұрақты зейнетақы жарнасы төленуі керек деп шарт қояды. Осыдан барып төлемдер мәселесінің шеті шығады. Ипотека аларда сіздің ресми табысыңыз есепке алынады. Яғни зейнетақы және өзге де міндетті салықтар төленетін болуы керек. Егер қарыз алушы жалақысының бір бөлігін салық төлемей, конвертпен алатын болса, онда ол жалақы деп есептелмейді. Сөйтіп ресми табысы аз деп ипотека бермей қоюы мүмкін. Десе де, табысты растауды қажет етпейтін ипотекалық бағдарламалар да бар. Бірақ ол жерде кредит беру шарттары біршама қиын. Яғни мөлшерлеме көлемі өте жоғары, ал мерзімі мен сомасы минимум болып келеді. Сол себепті сіздің атыңыздан жұмыс орныңыз салып жүрген төлемдерді қарап шығыңыз. Расында қанша табасыз, соның есебімен салынатын болсын. Кейбірі азырақ салық төлеу үшін минимал жалақыны есепке алып, соған сай төлейді. Ал бұл сіздің ипотека ала алмауыңызға себеп болады. Жарналарды қарау үшін электронды үкіметтің телеграмдағы ботынан, Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорының сайтынан, электронды үкімет сайтынан немесе E-gov mobile мобайл қолданбасынан біле аласыз.
Құжаттарға қатысты дайындық легі осындай. Бірақ одан бөлек, кемінде 2-3 айлық төлем сомасына тең қауіпсіздік қорын жасап алуға кеңес береміз.бұл форс-мажор жағдайлар үшін жасалады. Белгілі бір себептермен кредитті уақытылы төлей алмайтын болып қалсаңыз, әлгі қордан алып төлейсіз. Адам болған соң жұмыстан шығып қалып не ауырып қалуыңыз әбден мүмкін. Айтпақшы, ипотека бәрін қарызға береді деп ойламаңыз. Себебі үй алғанға дейін біраз шығын күтіп тұр. Үйді бағалату, оны сақтандыру дегендей қызметтерге төлеуіңіз керек.
Ипотека қалай рәсімделеді?
Ипотека алмас бұрын не істеу керегіне тоқталдық. Ендігі кезекте, Қазақстанда ипотека рәсімдеу процедурасы қалай жүретіні туралы айтсақ. Жалпы алғанда бұл процесті алты қадамға бөлуге болады. Біртіндеп айтқанда былай:
- Үй таңдау
- Лайықты бағдарлама табу
- Банк таңдау
- Тиісті процедураларды жүргізу
- Бастапқы жарна құю
- Үйге кіру
Сонымен, ең бірінші үй қараймыз. Бұл енді белгілі. Қандай жылжымайтын мүлік қарастырасыз? Көпқабатты үйден пәтер ме, жер үй ме, жаңа салынған ба әлде бұрын біреулер тұрған үй ме? Таңдау жасарда жақсылап ойланыңыз. Себебі сіз ұзақ мерзімге қарыз алып жатырсыз. Кейін бармақ тістеп қалмас үшін жеті рет өлшеп, бір рет кесу керек. Одан соң таңдаған үйдің түріне байланысты ипотекалық бағдарлама қарастырыңыз. Қазақстанда түрлі бағдарлама бар. Тек жаңа үйлер алуға болатынын да, екінші нарықтағыны алуға мүмкіндік беретінін де таба аласыз. Өзіңізге пайызы, бастапқы жарнасы, мерзімі қолайлысын таңдасаңыз жеткілікті. Одан соң қай банкпен жұмыс істегіңіз келетінін шешіңіз. Таңдаған бағдарламаңыз қай банктермен бірлесіп істейді? Сол тізімнің ішінен қай банк қолайлы? Ұсыныстарды жақсылап қарап шығыңыз да, ұнағанына тоқталыңыз. Одан кейін тиісті процедураларды жүргізе бастайсыз. Әр банктің талабы мен саясаты әр түрлі. Солармен танысып, жасауыңыз керек. Ол процедуралар дегеніміз, мысалы пәтерді бағалату немесе сақтандыру секілді шаралар. Осыны жасап болсаңыз, одан соң бастапқы жарна саласыз. Банкпен арадағы келісімшартта көрсетілген соманы құясыз. Одан соң барлық құжатқа қол қойып, процедураларды іске асырған соң үйге кіре берсеңіз болады.
Қандай құжаттар керек болады?
Әр банктің құжаттар тізімі әр түрлі. Бірақ басым көпшілігі мына құжаттарды сұратады:
- Жеке басыңызды куәландыратын құжаттың түпнұсқасы
- Неке туралы куәліктің түпнұсқасы
- Кейінгі алты айдағы жалақыңызды көрсететін анықтама. Ол жерде басшының қолы мен мөр болуы керек
- Зейнетақы шотыңыздың үзіндісі. Кейінгі алты айдағысы жеткілікті
- Өзге де кредиттер туралы ақпарат
Өтінімді қарау уақыты бірнеше күнге созылады. Кейде апталап қарастыруы да мүмкін. Егер ипотекалық кредит мақұлданса, онда банк бағалап, пәтерді сақтандырады. Қаласа, өзге де құжаттарды сұратады.
Қандай талаптар қойылады?
Ең алдымен, мүлікті бағалайды. Яғни кепілге кредит бермес бұрын банк талаптарына қаншалықты сай екенін қарастырады. Одан кейін бағалаған жердің есебіне экспертиза жасалады. Егер бәрі дұрыс болса, кредит беру туралы шешім шығады. Заңға сәйкес, қарыз алушы бағалаушы мен сақтандыраты фирманы таңдауға құқылы. Бірақ көп жағдайда банк клиентке кімдердің қызметіне жүгінуге болатынына қатысты тізім береді. Бір айта кететін жайт, банктер кредит өтінімін қарастырғанда және кепілді бағасын анықтаған кезде жылжымайтын мүліктің бағасын төмендетіп, жеңілдік яғни дисконт қолданады. Ол жерде тәуекел болғандықтан солай істейді. Пәтерлер бойынша жеңілдік мөлшері 10-30 пайыз шамасында болады. Мәселен, бағалаушы нарықтағы бағасы деп 20 миллион теңгеге бағалайды. Ал банк дисконты 20 пайыз делік. Сонда кепілді құны 16 миллион теңге болады. Демек, ипотекалық кредит көлемі осы сомадан аспауы керек деген сөз.
Бұдан соң келісімшарт жасасу мәселесінде де ескеретін жайттар бар. Келісімшарт жасасқанда барлық бөлімді мұқият қарап, танысып шығу керек. Үлкен-кіші әріппен жазылғанның бәрін қарап шығыңыз. Соның ішінде, банк қарыз алушының келісімінсіз келісімшарттағы шарттарды, пайыз мөлшерлемесін өзгертуге, толықтырулар мен түзетулер енгізе алады деген бөлім болмауына мән беріңіз. Сондай-ақ, келісімшартта барлық комиссия тайға таңба басқандай көрсетілуге тиіс.
Пайыз мөлшерлемесін ипотеканың жалпы мерзіміне бірдей бекітіп қоюға болады. Немесе өзгеріп тұратын қылуға болады. Егер бекітілген түрін таңдасаңыз, оның мөлшері келісімшартта көрсетіледі де, одан кейін өзгермеуі керек. Болашақта өзгеретін болып жатса да, ол туралы хабарланып, қос тараптың келісімі арқылы жасалады. Сондай-ақ, қосымша келісімшартпен бекітіледі. Ал енді өзгеріп тұратын мөлшерлеме қандай болады? Мұндай жағдайда келісімшартта барлық нюанс қарастырылады: мерзімдері, қанша кезең сайын, қалай өзгертіледі — бәрі көрсетілуі керек. Мысалы, пайызы шетел валютасының курсына байланысты болатын болса, онда ол құжатта айқын көрсетіледі.
