Қазақстандағы тұрғын үй проблемасын шешуде Германия тәжірибесі пайдалы бола ма?

Баспаналы болу жылдан жылға қиындап бара жатыр. Әрине, бұл үшін екі айтулы себеп болса, соның алғашқысы – қымбатшылық, екіншісі – инфляциямен бірге өспей жатқан жалақы көлемі. Әрине, бюджет қызметкерлері жалақысында өсім бар. Бірақ оларға қосылған үстеме ақшаны инфляцияның «жұтып» қойып жатқаны жасырын емес. Қазір «Отбасы банкте» 2,5 млн депозит бар екен. Мемлекеттік бағдарлама аясында берілген 122,1 мың займды қоса алғанда 418,4 мың займ ұсынылған.

2021 жылдың қорытындысы бойынша Қазақстанда тұрғын үй қоры 387,7 млн шаршы метрге жеткен. 2020 жылмен салыстырғанда 3,9 пайызға көп (373,3 млн шаршы метр). Соңғы бес жылда өсім 13,2 пайызды құраған.

БҰҰ халықаралық стандартына сәйкес, адам басына талап етілетін тұрғын үй аумағының жалпы көлемі – 30 шаршы метр. Қазір Қазақстанда адам басына шақ келетін тұрғын үй аумағы – 23,2 шаршы метр. Ауылдық жерлерде көрсеткіш тіпті төмен – 19,8 шаршы метр. Жыл сайынғы өсімге қарамастан, азаматтарды баспанамен қамтамасыз ету көрсеткіші халықаралық стандарт деңгейінен төмен болып тұр. Осыған қарап елімізде жылдар бойы қабылданып келе жатқан тұрғын үй бағдарламалары халықты баспанамен қамтуда жоғары көрсеткішке жете алмады деп айтуға толық негіз бар.

Ranking сарапшыларының айтуынша, еңбек миграциясы және урбанизация кезінде тұрғын үй мәселесін шешудің төте жолы – арендалық тұрғын үй нарығын дамыту.

«Алайда әлеуметтік сауалнама қорытындысы бойынша елдегі көлеңкелі нарық жалпы арендалық тұрғын үй нарығының 60-70 пайызын алады. Пәтерлер көп жағдайда келісімшарт жасалмай беріледі, ал аренда шарты арендаторлардың мүддесін қорғамайды. Қазақстандағы арендалық тұрғын үй нарығы әлі дамудың алғашқы сатысында жүр. Халықаралық тәжірибе көрсетіп отырғандай, арендалық тұрғын үй баспана нарығының маңызды элементі және ол өмірдің әртүрлі кезеңдерінде халықтың әртүрлі топтарының тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандыруға мүмкіндік береді. ЭЫДҰ елдерінің барлығында дерлік тұрғын үйді қолдау тұрғын үй жәрдемақысы арқылы жүзеге асырылады (ЖІӨ-нің 0,6-1,8 пайызы). ЭЫДҰ елдері негізінен әлеуметтік жалға берілетін тұрғын үйді қамтамасыз етуді қолдайды», деп жазады сарапшылар.

Сондай-ақ Еуропа елдерінде REIT, Real Estate Investment Trust сияқты жылжымайтын мүлікті инвестициялау қорлары кеңінен тараған. Олар (жеке компаниялар) жылжымайтын мүлік нысандарын немесе ипотекалық құнды қағаздарды (мысалы, кепілхат немесе ипотека облигациясы) ұжымдық инвестиция есебінен (пай, үлес) сатып алады. Сосын алған нысанын табыс түсіріп тұру үшін жалға береді.

Еуропа елдерімен салыстырғанда бізде жеке арендалық нарықты дамытуға кедергі болып тұрған фактор – жеке (0,1-0,5 пайыз) және заңды тұлғаларға (1,5 пайыз) салынатын салықтың айтарлықтай айырмашылығы.

«Әлеуметтік жалдау үшін тұрғын үй иелері – заңды тұлғаларға жеке тұлғаларға салынатын ставкалар бойынша салық салуды қарастыру қажет. Мұндай заңды тұлғаларға әлеуметтік кәсіпкерлер, жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық қорлар, пайлық инвестициялық қорлар, арендалық (тұтыну) кооперативтер кіруі мүмкін. Германия тәжірибесін қарастыруды да атап өту керек. ГФР-да соғыстан кейін тұрғын үй құрылысы өте кең ауқымда жүргізілді және бүкіл Еуропа тарихындағы ең табысты құрылыс болды. Соғыстан кейінгі 12 жыл ішінде жалпы аумағы 250 млн шаршы метр болатын 5 млн бірлік тұрғын үй салынды. Өткен ғасырдың 50 жылдарында тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция елдің ЖІӨ-сінен 5 пайызға асып түсті. Ал сектордағы мемлекеттік қолдау үлесі жалпы инвестиция көлемінің 30-50 пайыз аралығында болды», дейді Ranking.

Сонымен қатар, Германия үкіметі инфляцияны және басқа да күрделі макроэкономикалық проблемаларды шешуге жол бермей, олардың алдын алу үшін үкімет өте типтік емес әдістерді қолданған. Мәселен, құрылыс материалдарының бағасы аспандап кетпес үшін құрылысшылардың цемент бағасын төмендетуге арналған картелдік келісімшарттар жасауына рұқсат етілген:

«Сол кездегі құрылыс бағдарламаларын былай тұжырымдауға болады: тұрғын үй құрылысы жаппай жүргізіліп, арзан бағада салынуы керек, ал бұл мемлекеттік субсидияларсыз мүмкін емес. Субсидиялау фактісі – құрылысты қатаң бақылайтын орталықтандырылған құрылыс басқармасын құруды білдіреді. Осы міндеттерді атқару үшін 1949 жылы ГФР-да Тұрғын үй құрылыс министрлігі құрылған. Ал 1950 жылдың жазында бундестаг министрлік шенеуніктері ұсынған тұрғын үй құрылысы туралы заңды қабылдады».

Жалпы алғанда, шетел тәжірибесі Қазақстанда халықтың тұрғын үй мәселесін шешуде қолданылатын бірқатар ұқсас құралдарды көрсетеді. Мысалы, Ұлыбритания мен Канада тәжірибесіне сәйкес, Қазақстан Республикасында әлеуметтік тұрғын үй салу арқылы халықтың белгілі бір топтарына тұрғын үй сатып алуға көмек көрсетіледі, жеңілдетілген несиелер мен тұрғын үй сертификаттары беріледі.

Сонымен қатар Канада және ЭЫДҰ елдері тәжірибесіне сәйкес жеке тұрғын үй қорында арендалық төлемді субсидиялау үшін тұрғын үй төлемдері енгізіліп жатыр. Сингапур Республикасының Даму және тұрғын үй кеңесінің қызмет үлгісіне сәйкес «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» құрылды. ҚТК арендалық және несиелік тұрғын үй құрылысы қолдау арқылы елдегі тұрғын үй құрылысын ынталандырады.