Қазақстанда үй алатын кезде не ескеру керек?

Үй алуды жоспарлап жүргеніңізбен қандай кезеңдерден тұратынын, нендей құжат керегін білмейсіз бе? Олай болса, бүгінгі материалымызда үй алатын кезде ескеру керек жайттарды жіпке тізіп шыққанды жөн көріп отырмыз.

Проблемасы көп үй мен «таза» үйдің сипаттары

Алдымен пәтер таңдауды неден бастау керек деген сұраққа тоқталайық. «Үй алсам» деп ойлап жүрген адамға сатылатын пәтер іздеу тәсілдерін қарастырады. Бірі таныстарына құлаққағыс қылып, «нұсқалар шығып жатса, бір ауыз айтып қойсаң» деп айтады. Ондағысы — сенімді адамнан алу және таныс болғасын бағасына жеңілдік сұрау. Енді бір адамдар арнайы сайт, мобайл қолданба, газет-журналдардағы хабарландыруларды қарайды. Бұл екі тәсіл әжептәуір шығынның алдын алады. Үшінші әдісте ақшалай шығындаласыз, бірақ уақытыңыз бен физикалық ресурсыңызды сақтап қалуға болады. Ол — риэлторға хабарласып, соның қызметіне жүгіну. Егер риэлторға тапсырған болсаңыз, онда сенімді компания екеніне көз жеткізуіңіз керек. Өйткені жылжымалы мүлік нарығында алаяқ аз емес. Көп көлемде ақша алып алып, қашып кетсе, таппай қалуыңыз мүмкін.

Аталған үш тәсілдің бірі арқылы ақыры пәтер тапқан болсаңыз, ендігі кезекте не нәрсеге мән беру керегін талдайық. Ең алдымен, пәтердің жағдайы қандай екенін қарап шығыңыз. Сайттағы әдемі суреттерге сене бермеңіз. Барғанда мүлдем басқа болып шығуы мүмкін дегенді есте ұстаңыз. Пәтердің «жағдайы» дегеніміз тек іші не жөндеуі емес. Негізі аресте тұрған немесе орындалмаған міндеттемелері бар (айталық, мұраға қалған немесе жұбайлық міндеттеме) үйлерді аларда барынша сақ болу қажет. Өйткені оның жұмысы, жүгірісі көп. Сондай-ақ, ақыл-есінде ақауы бар адамдармен келісімшарт жасасу да қиын нұсқаның бірі. Себебі қазір келісіп алып, кейін өзінің ақыл-есі кемдігін алға тартып басқаша «сайрауы» мүмкін. Мұндай жағдайлар практикада көп кездеседі. Бұл келісім түрлерін жүгірісі деп дейтін себебіміз — іс сотқа дейін барып, сіздің бірақ уақытыңыз бен жүйкеңізді алуы мүмкін. Тіпті кей жағдайда үйді бұрынғы иесіне қайтарып беруге мәжбүрлеуі де ғажап емес. Сондай-ақ, дәл сізге сатқан адаммен арадағы келісімде бәрі дұрыс болып, бірақ осы үйдің сатылу тарихында әлгіндей оқиғалар болған болса, онда «маған қатысы жоқ» деп жүре алмайсыз. Мұнда да араласып, мәселені шешуіңіз керек болады.

Мұндай жағымсыз жағдайларға тап болмас үшін біраз қыр-сырын түсініп алу керек. Ең алдымен, логикамен дос болыңыз. Яғни «проблемасы бар үй» деп көбіне өте арзан үйді айтсақ, қателеспейміз. Иесі «тығыз ақша керек болған соң ғана сатып жатырмын» деуі мүмкін. Бірақ соның өзінде толық көз жеткізіп, жан-жақты зерттеп алмайынша сенуге болмайды. Суреттері әдемі, нұсқа ретінде өте керемет келіп тұр, бағасы да су тегін болса, пәтер тарихын сұратып, жақсылап қарап шығыңыз. Ішінде тосынсый шығып қалса, таңғалмаңыз.

Ең идеал нұсқа — таза үй алу. «Таза» деген қандай? Ешқандай міндеттемесі жоқ пәтер. Яғни сіз ақшаңызды бересіз, ол алады да, келісімшарт жасалады. Яғни әлдекімнің келісімін, ипотеканы жауып, сосын барып меншікке құқық алу деген процедураларсыз болғанда таза деп аталады. Әлбетте, мұндай үйдің бағасы қымбаттау болады. Сататындар да мұндайды жақсы біледі. Керемет нұсқа болғандықтан, соған лайық деп баға бекітеді. Кейде үстіне шамалы ақша қосып, осындай тазасын алған жақсырақ. Өйткені үнемдейін деп арзандауын алып, уақыт, жүйке, ақша шығындап қалған жақсы емес. Сату және сатып алу туралы келісімшартқа қол қойып, сатушыға ақшаны ұстатпай тұрып, барлық құжатты мұқият тексеріп алған жөн. Бұл жерде пәтердің ғана емес, сатып жатқан адамның да жеке басын тексеріп алған артық болмайды. Тексеру процедураларына біршама уақыт пен қосымша ақша керек болуы мүмкін. Бірақ алаяққа тап болмас үшін бұл жерде шығындалғанда тұрған ештеңе жоқ. Егер мүмкіндігіңіз болса, бұл тұрғыда ақша аяп қалмаған абзал.

Мына құжаттарды жіті тексеру керек:

Сатып жатқан адамның жеке басын куәландыратын құжаттар;
Мүлікке құқығы бар екенін көрсететін құжаттар;
Осы мүлікпен мәміле жасауда ауыртпалықтар бар ма, заңдық тыйымдардың бар ма — оның құжаттары;
Пәтер тарихы. Қашан, қалай мүлік құқығы өзгеріп тұрғанын біліп алыңыз;
Бұған дейін бұл пәтерде кім тұрды? Пәтер иелерінің ауысқанын көрсететін үй тарихын жаңғыртқанда осы ақпаратты қоса ала аласыз.

Пәтерді көрдіңіз, ұнады. Бірақ бұдан бөлек, тағы бір келіп көршілермен сөйлесуге кеңес береміз. Подъезд алдында отыратын әжелердің әңгімесін тыңдап көріңіз. Жас аналармен тілдесіңіз. Өмір сүруге қолайлы ма? Қандай қиындықтар кездеседі? Алғалы жатқан үймен қабырғалар көршіні тауып алып, әңгімеге тартсаңыз болады. Солай сұрастырып, минус-плюстеріне біліп алған соң сізге нақты байламға келуі оңайырақ бола түседі. Өйткені есік алдындағылардан онша емес фактілер естісеңіз, бұл жақсылап ойлануға берілген белгі деп біліңіз.

Сатушының жеке басын куәландыратын құжатты жақсылап қараңыз. Ішінде жазылған деректерді шолып шығыңыз. Суреттегі өзі ме, құжаттағы жасы мен түрі сәйкес келе ме? Қашан берілген құжат екенін, мерзімі өтпегенін қарап алуыңыз керек. Ең дұрысы, тексеріп бере алатын адамға хабарласу. Себебі кейде жалған құжат өте сауатты жасалатыны сонша, түпнұсқа десе сенетіндей болады. Болмаса, сатушының өмірі криминалға байланысты болыа шығуы мүмкін. Мұндай жағдайда да абай болған жөн.

Жеке басын анықтап, рас екенін білсеңіз, енді пәтер құжаттарына көше берсеңіз болады. Бұл кезде не нәрсеге мән береміз? Ешқандай кепілзат бермеңіз, ешқандай құжатқа алдын-ала қол қойып тастамаңыз. Бірінші құжатты мұқият қарап шығып, рас екеніне толықтай көз жеткізіп алу керек. Егер сізге «түпнұсқасы бар, бірақ дәл қазір суретін ғана жібере аламын» немесе «бір аптадан кейін түпнұсқасын беремін, бірақ үй менікі, рас айтамын» десе, көңіліңізде күдік тұруы керек. Құжаттардың түпнұсқасын көрсетпей, кепілзатқа белгілі бір сома сұраса да, абай болыңыз. Құжаттың оригиналын дұрыстап, асықпай қарап шығыңыз. Ол жерде ешқандай түзету болмауы керек. Жыртылып, кей жазу көрінбей қалмасын. Әсіресе, сатушының аты-жөні тұрған жер айқын көрініп тұрсын. Ең абзалы, құжаттың көшірмесін жасап алып, оны кәсіби мамандарға тексеруге берген. Егер сондай ұсыныс айтатын болсаңыз, алаяқтар бірінші секірген сезікті секілді қипақтап, аяқ тартып қалып жатады. Мұны да бір лайфхак деп білгейсіз.

Ал енді сатып алу және сату келісіміне келсек. Бұл процесті бастамас бұрын, cіз сатып алатын үйдің заңды жолмен алынғанын және сатып алғаннан кейін ешқандай проблеманың туындамайтынына көз жеткізіп алуыңыз қажет екенін айттық. Сондықтан, сатушыдан мынадай құжаттарды көрсетуін талап етіңіз:

– Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы анықтама беру.Бұл анықтама үйдің кепілдікке қойылмағанын, үйді сатуға тыйым салынбағанын, осылайша меншік иесі өзіне тиесілі мүлікке иелік етуге толық құқының бар екенін растайды.

– Пәтерге құқықорнатушы құжаттар(сатып алу және сату, айырбастау, сыйлау, жекешелдендіру келісімі; мирас етуге құқық туралы куәлік; меншік құқы туралы куәлік; жария саудалардан сатып алу туралы акт; меншік құқын растаушы, соттың күшіне енген шешімінің көшірмесі. Электрон тіркеуді қоспағанда, құжатта тіркеуші органның мөртабаны тұрғанына міндетті түрде көз жеткізіңіз. Мәмілені, мұраға құқық туралы куәлікті, меншік құқығы туралы куәлікті нотариалды куәландырғаннан кейін жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу бірыңғай нотариаттық ақпараттық жүйеден құқықтық кадастрдың ақпараттық жүйесіне автомат түрде түсетін құқық белгілейтін құжаттың электрондық көшірмесі негізінде жүзеге асырылады. Электрондық тіркеу кезінде құжатқа мөртабан қойылмайды.

– Пәтердің техникалық жоспары. Нақты жоспарлау осы жоспарда көрсетілген жоспарлаумен дәл келуі тиіс. Олай болмаса, cіз қайта жоспарлауды заңдастырмай пәтерге мүлікке құқықты тіркей алмайсыз. Осыдан кейін келісімді рәсімдеуге кірісуге болады. Егер де барлық соманы бірден төлеуге шамаңыз жетпесе, кепілақы туралы келісім жасалады. Жылжымайтын мүлікпен байланысты, келісімнің шамамен 90% нотариалдық кеңселер арқылы жасалады. Алайда заң бойынша мұны жасау міндетті емес, келісімнің жазбаша үлгісінің өзі жеткілікті. Келісім жасалғаннан кейін сатушы мен сатып алушы өз арасында есеп айырысады. Есеп айырысқанда банктердің көмегіне жүгінген дұрыс, онда қолма-қол немесе есеп шотқа аудару арқылы есептесуге болады.

ҚР Азаматтық Кодексіне сәйкес келісім мемлекеттік тіркелгеннен кейін жасалған болып есептеледі. Яғни, нотариатта жылжымайтын мүлікке рәсімделген және «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы» КЕАҚ тіркелмеген келісімнің заңды күші болмайды.

Мүлікке құқықты тіркеу үшін қажет құжаттар:

Осы Қағидаларға 1 және (немесе) 2-қосымшаға сәйкес нысан бойынша жылжымайтын мүлікке құқықтарды (құқықтық ауыртпалықтарды) мемлекеттік тіркеу туралы өтініш.
Тіркеу объектісін растайтын құқық белгілейтін құжат.
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркегені үшін төлемді растайтын құжат. Құқықтар (құқықтар ауыртпалықтары) шарт немесе өзге де мәміле негізінде туындаған жағдайларда, оларды нотариат куәландырмаған кезде мәміленің барлық қатысушылары белгіленген тәртіппен өтініш беруге тиіс.