«Жасыл ипотека»: Қазақстандағы жаңа ипотека туралы не білесіз?

2023 жылдың басынан бері Қазақстанда «жасыл ипотека» іске қосылды. Бұл дегеніміз — жасыл түсті ғимараттар емес, экологиялық талаптарға сай салынған үйлер деген сөз. Әзірге елімізде бұл стандартқа жауап беретін саусақпен санарлық қана ғимарат бар. Бүгінгі материалымызда «жасыл ипотека» жайын қозғаймыз.  

«Жасыл ипотека» жайында

Аталған терминді тіпті естімеген болуыңыз да мүмкін. Ол үшін ұялудың қажеті жоқ. Себебі бұл түсінік әлем бойынша енді-енді қарқын алып келе жатыр. World Green Building Counsil атты Жылжымайтын мүлік саласына байланысты коммерциялық емес экологиялық ұйым бар. «Жасыл ипотека» анықтамасын олар былай береді: «Жасыл ипотека кредитордың (банктің) өз клиентіне жеңілдетілген ипотекалық шарттар ұсына отырып, сатып алғалы тұрған жылжымайтын мүлкі белгілі бір экологиялық стандартқа сай салынғанын дәлелдей алған жағдайда беретін қарызы. Әлгі стандартқа жауап беретін объектілер экологиялық немесе «жасыл» деп аталады. Жеңілдетілген шарттар жаңа экологиялық таза объектіні салуға не сатып алуға ғана емес, экологиялық параметрлерін одан әрі жақсартуға бағытталған жөндеу жұмысын жасағысы келген кезде де беріледі. Мұндай ипотекаларды қолдау бағдарламалары әсіресе, Еуропа одағының құрамына кіретін елдерде қарқын алған.

Әрине, табиғатқа қамқорлық керемет. Бірақ коммерциялық пайданы бірінші орынға қоятын банктерге одан келіп-кетер қандай пайда бар? Осындай сауал тууы да заңды. Бұған қатысты айтар болсақ, жасыл ипотека — тәуекелі, қауіп-қатері салыстырмалы түрде аз инвестиция түрі. Біріншіден, экологиялық нысандарды эксплуатациялау дәстүрлі түрлерге қарағанда әлдеқайда арзанға шығады. Одан қала берді, коммуналдық төлем де біршама азырақ түседі. Сондықтан сатып алатын адамның қаржылық жағдайы төмендеп кетпеу ықтималы жоғары. Сәйкесінше, қарызын төлей алмайтындар саны дәстүрлі ипотека алғандардан азырақ болады. Екіншіден, қарапайым ғимараттарға қарағанда жасыл жылжымайтын мүлік бағалырақ. Тиісінше, баспана нарығында қызығушылық жоғарырақ болады. Міне, осындай артықшылықтың бәрі банктер үшін инвестициялық қатерді азайтып, клиенттеріне ірі көлемде қарызды қорықпай беруге көмектеседі. 

Бұл ипотека неге ел арасында танымал емес?

Иә, бірінші себеп — енді енгізіліп жатқанында. Ал екіншіден, кең танылмауына банктердің әлі тәуекелге бара алмауында. Әзірге банктердің басым көпшілігі жасыл ипотеканы тиімді деп ойламайды. Яғни артықшылықтары дәстүрлі түріне қарағанда жеткіліксіз деп санайды. Сонымен қатар, арнайы стандарқа сай болуы керек деген шарт бар. Оған жауап беру оңай емес. Сондықтан көбі тіпті бас қатырмастан нарықта бар түрін сатып не сатып алып жүре бергенді құп көреді. Бұл дегеніміз жасыл ипотекаға әлі де кең қарқын алу үшін көп жұмыс істелуі керек дегенді білдіреді. World Green Building Counsil секілді ұйымдар қазіргі уақытта аталған идеяны танымал ету жолында мықты жұмыс істеп жатыр. Сол үшін небір маркетиң стратегияларын құрып жатқанын көріп отырмыз. Еуропаның жиырмадан астам жетекші банктері осы идеяны қолдап, табиғатты аялауға шақырып жатыр. 

Қазақстандағы ахуал қандай?

Жалпы «жасыл құрылыс һәм ипотека» түсінігі бүкіл әлемде енді трендке айналып жатқанын айттық. Біздің елімізде былтырдан бері алғаш рет айтыла бастады. Қазіргі таңда әлемнің 130-дан астам елінде осындай құрылыс іске қосылған. Жүздеген мың ғимарат бой көтерген. Қазақстанда «жасыл құрылыс компаниясы» деген атау алу үшін OMIR, ГОСТ Р, BREEAM немесе LEED сертификаттарын иелену керек. Біздегі бағдарлама операторы — «Отбасы банк». Жыл басынан, нақтырақ айтқанда 4 қаңтардан бастап іске қосылды. Қаңтардың соңындағы мәліметке сәйкес, 20 шақты өтінім беріліп, 4 кредит рәсімделген. Қазақстандағы ең алғашқы «жасыл ипотека» 19 қаңтарда берілді. Ипотеканы рәсімдеуге бас-аяғы 10 күн кеткен. Аталған баспананы көпбалалы отбасы алыпты. Әзірге аталған стандартқа Астанадағы бір ғана компания сай келіп тұр.

Құрылыс компаниясы үй салған кезде экологиялық және қоршаған ортаға қауіпсіз материалдарды пайдалануы керек. Үйдің айналасын жасыл желекке толтырып, барлығын үтір-нүктесіне дейін ойластырып, пәтерде ауа температурасына реттеуге мүмкіндік болуы шарт. Ал енді «жасыл ипотеканың» шарттарына келсек:

— Бастапқы жарна — 20 %-дан бастап.
— Бастапқы мөлшерлеме — жылдық мөлшерлеме 12.5 %-дан басталып, он жылдан кейін 3.5–5 %-ға азаяды (Жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі —13.3 %-дан бастап).
— Максимум берілетін сома — 35 миллион теңге.
— Жаңа салынған үйлерден ғана ала аласыз.

Төлем екі бөліктен тұрады: біріншісі — кредит төлемі, екіншісі — депозитті толықтыру. Депозитте бастапқы жарна сомасы 20 не 50 пайыз көлемінде жиналған кезде қарыз алушыны тұрғын-үй займына ауыстырады да, кредит мөлшерлемесі бағалау көрсеткішіне қарай 3.5-5 % аралығында азайтылады.

Жас шамасына қарай қандай шарттарына барына тоқталайық. Ипотека алу үшін қарыз алушының жасы 18-65 жас аралығында болуы керек. Отбасылық жағдайы маңызды емес. Бірақ басты талап — Отбасы банктің салымшысы болуы міндетті. Табысына келсек, мұнда да белгілі шарттар бар. Клиенттің төлейтін барлық қарыз міндеттемелерін, оның ішінде алғалы тұрған ипотекасын қосқанда табысының 60 пайызынан аспауы керек. Сол себепті ипотекаға өтінім берерден бұрын басқа банктердегі қарыздарды жауып алған жөн. Әйтпесе, мақұлдау ықтималы төмен. Бұл шарт стандарт ипотека кезінде де бар болғандықтан, түсінікті деп ойлаймыз. Жалпы алғанда құжат жинауға келгенде кәдімгі ипотекадан айырмасы жоқ. Жан басына шаққандағы отбасылық шығындар есепке алынады. Астана, Алматы, Ақтау және Атырау қаласының тұрғындарының шығындары басқа аймақтарға қарағанда жоғарырақ. Өйткені бұл өңірдегі тұрғындардың табыс мөлшері салыстырмалы түрде көп. Ипотека берерде қазір бар қарызы мен осы кредитті рәсімдеген жағдайда қандай міндеттеме болатынын ескеріп барып, мақұлдау не мақұлдамау туралы нақты шешім қабылданады. Егер сіздің төлем қабілетіңіз жетпейтін болса, бір немесе екі адаммен бірігіп қарыз алуға болады.     

Жай ғана маркетиң құралы ма, әлде шынымен мықты жүйе ме?

Бұл сауалдың көпшілік көкейінде тұруы — қалыпты жағдай. Өйткені жаңадан еніп жатқан терминдерге сенімсіздік не тренд деп қана түсініп, сын көзбен қарау норма. Олай болса, артықшылықтарына тоқталайық.

• Құрылыс компаниясы энергиялық тиімді құрылыс материалдарын қолданады. Бұл болса, табиғат пен тұрғындарға негатив әсер мейлінше аз болады.
• Экологиялық таза материалдарды пайдаланады. Ол дегеніміз ағаш не табиғи өзге де материалдар қолданылады деген сөз.
• Адам өміріне, қоршаған орта мүлдем қаупі жоқ материалдар пайдаланылады. Мысалы, бояу болса, оның зиянсыз түрін алады дегендей.
• Жылу, электр желісі, су мен газды үнемдейтін инженерлік жүйелер орнатылады. Соның арқасында коммуналдық төлем азаяды. Одан қала берді, қалпына келетін энергия көздерін орнатып, фотовольтаика, күн коллекторлары, жылу насостары орнатылады.