Мемлекеттік қолдаудың төмендеуі коммерциялық ипотеканың өсуіне әкелді

Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының талдау орталығы сіздердің назарыңызға Қазақстанның ипотекалық нарығына қатысты шолу ұсынады. Шолу 2023 жылдың алғашқы жеті айындағы көрсеткіштерді саралайды.

Басты бағыттар:

Ипотекалық нарықта Отбасы Банкінің жеңілдікті бағдарламалары бойынша мөлшерлемелердің өсуі және оларды беру шарттарының өзгеруі, сондай-ақ 2023 жылға арналған «7-20-25» бюджетінің 100 млрд теңгеге дейін (әр тоқсанға 25 млрд теңгеден) шектелуі аясында жаңа қарыздар берудің екі таңбалы төмендеуі байқалады.

Қаңтар-шілде айларында жаңа ипотекалық қарыздар беру 850 млрд теңге болды, бұл 2022 жылғы ұқсас көрсеткіштен 19,3%-ға немесе 205 млрд теңгеге төмен (₸1,1 трлн).

Сонымен қатар ЕДБ нарықтық бағдарламалары үлесінің 9% көрсеткішінен 25%-ға дейін айтарлықтай өсуі байқалады (2022 жылдың қорытындысы бойынша).

Сонымен қатар, жаңа қарыздар берудегі «7-20-25» жеңілдікті бағдарламасының үлесі екінші тоқсанда 5,7%-ға дейін, бірінші тоқсанда 9,4%-дан және 2022 жылдың қорытындысы бойынша 21,5%-ға дейін төмендеді. Жоғары сұраныс кезінде жеңілдікті ресурстардың шектелуі оларды пайдалану тиімділігін арттыру міндетін өзектендіреді (барлық сұранысты қанағаттандыру мүмкін емес).

Сонымен қатар, ипотекалық портфельдегі шоғырлану төмендейді: егер бұрын барлық портфель 4 ірі қатысушыға бөлінген болса, қазір олардың саны 5-ке дейін өсті (Фридом банктің үлесі белсенді өсуде).

Қаржылық жағдайлардың біршама күрделенуіне қарамастан, нарықтағы нақты мөлшерлемелер әлі де мемлекеттік бағдарламаларға қызығушылықты арттыра отырып, ауқымды шығымда қалады (-7% – «7-20-25» бойынша; -3,2% нарық бойынша).

Портфельдің сапасы жоғары болып қала береді. Бұл – портфельдің өсуіне де, бастапқы жарна көлемі бойынша қарыз алушыларға қойылатын жоғары талаптарға да байланысты.

2020-2022 жылдардағы қарқынды өсуден кейінгі тұрғын үй бағасының өзгеруі тұрғын үй нарығындағы теңгерімсіздікті теңестіре отырып, азаматтардың нақты табыстарының динамикасына жақындады.

Алайда, екі таңбалы өсу қарқыны «сұр аймақтан» шығаруды қажет ететін жалдау нарығында сақталады (салық салынатын базаға қосу).

Номиналды жалақының жоғары өсуі ықпалымен ипотекалық қарыздар бойынша төлемдер жалақының 50%-ынан төмен шартта қалады (яғни, 38%).

Тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелері тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін ЖЗҚ-дан қаражат алу көлемімен айтарлықтай байланысты. Осы жылдың 1 шілдесінен бастап зейнеткерлерге тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін өздерінің зейнетақы жинақтарының барлық сомасын пайдалануға құқық берілген еді. Қос көрсеткіштің де өсуі байқалады.

Түйінсөз

Аса жоғары қарқынның бәсеңдеуінен және жеңілдігі көп бағдарламалардың қысқаруынан кейін («Баспана Хит», «Орда» қысқартылды; жылына 100 млрд теңгеге дейін «7-20-25» қаржыландыру шектелді) ипотекалық нарық өзінің табиғи тұрақты өсуіне қайта оралып жатыр.

Тиісінше, осы жылы жаңа несиелер берудің екі таңбалы төмендеуі – табиғи құбылыс болды. Себебі мөлшерлеме өсті және нарықтағы ең ірі ойыншы — Отбасы Банкінің несие ұсыным шарттары қатаңданды.

Жоғары сұраныс кезінде жеңілдікті ресурстардың шектелуі оларды пайдалану тиімділігін арттыру міндетін өзектендіреді. Жеңілдікті автонесиелеумен ұқсастығы бойынша әлеуметтік инфрақұрылымды жақсартуға (мектептер, ауруханалар, балабақшалар салу) қолданыстағы жеңілдікті қаржыландыруды бағыттау орынды болар еді (қаражат шектеулі азаматтарға авто сатып алу мүмкіндігін берудің орнына автобус парктерін жаңартуға бағытталатын болады).

Мұндай жағдайларда коммерциялық ипотеканың рөлі қалпына келері анық. Оның үлесі әрбір төртінші несиеге дейін жаңа несиелер беру шартымен өсті. Сонымен қатар, ипотекалық кредиттер портфелінде Отбасы Банк үлесінің өсуі тоқтатылды (59%).

Нарықтағы тұрғын үй бағасының жақсы сипатта өзгеруін іргелі факторға жатқызуға болады. Азаматтардың нақты кірістер динамикасы артып, тұрғын үй нарығында теңгерімсіздік ретке келері сөзсіз.

Алайда, екі таңбалы өсу қарқыны «сұр аймақтан» шығаруды қажет ететін жалдау нарығында, әсіресе үкіметтің салық базасын кеңейту бойынша қабылдаған шараларын ескере отырып сақталады.

Сонымен қатар, осы жылдың шілде-тамыз айларында тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша мәмілелердің біршама жандануы көбінесе зейнеткерлерге тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мүмкіндік берді. Бұл – зейнеткерлердің зейнетақы жинақтарын, оның барлық сомасын пайдалану құқығын алуына байланысты (шілде айында 30 млрд теңге болды) еді.