Ипотека-2024: Банктер мен құрылыс компаниялары қандай бағдарламалар ұсынады?

Елімізде тұрғын үйге деген сұраныс өте жоғары. 2022 жылдың қорытындысы бойынша бір адамның баспанамен қамтылу көрсеткіші 23,4 шаршы метрді құрады. БҰҰ-ның әлемдік стандарты бойынша бір адамға 30 шаршы метрден баспана келуі тиіс. Көпшілік көктемнің шыққанын күтіп жүр. Көктеммен бірге бірқатар жаңалық жария болуы мүмкін. Әсіресе, қыр астынан ипотекалық бағдарламалардың құлағы қылтияды.

Жаңа  – «9-20-25» ипотекалық бағдарлама

Соның бірі де бірегейі – «9-20-25» бағдарламасы. Үкімет басшысының бірінші орынбасары Роман Склярдің айтуынша, бағдарлама республикалық бюджеттің қаржыландыруымен, «Отбасы банк» арқылы жүзеге асырылады. Әзірге бағдарламаның шарттары туралы егжей-тегжей мәлімет жоқ. Дегенмен аты айтып тұрғандай, пайыздық мөлшерлемесі – жылдық 9 пайыз, несиелеу мерзімі – 25 жыл. Ипотекаға қатысқысы келген азамат тұрғын үй құнының 20 пайызы мөлшерінде алғашқы төлем жасауы керек. Бағдарлама жас отбасыларға арналуы мүмкін. Бірақ нақтылы жас шектеуі туралы ақпарат жоқ.

Бағдарламаның негізгі шарты – үміткердің соңғы бес жыл көлемінде атында баспанасы болмауы тиіс.

«9-20-25» бағдарламасы бойынша өтінім беру кезінде үміткердің атында соңғы бес жылда баспана тіркелмеген болуы керек. Біз мұны мемлекеттік деректер базасы арқылы тексереміз. «7-20-25» бағдарламасындағыдай – алған пәтеріңді бүгін сатып жіберіп, ертең мемлекеттік бағдарламамен тағы да өтінім беру әрекеттері болмайды. Сонымен қатар жаңа бағдарлама бойынша бір рет ғана өтінім беріледі. «7-20-25» бағдарламасында қатысу бойынша шектеу болған жоқ. Яғни 2019 жылы пәтер сатып алған азамат баға өскенін пайдаланып мүлкін сатып, 2021 жылы тағы да қатысуға мүмкіндік алатын. Енді жаңа бағдарламада мұндайға тыйым салынады»,  – дейді «Отбасы банк» басшысы Ләззат Ибрагимова. 

Ол бағдарламаның жұмыс істеп жүрген жастарға арналатынын меңзеді. Бірақ жас бойынша, жұмыс істейтін орны бойынша шектеудің бар-жоғын айтпады. Тек анығы – пәтерді дайын үйлерден ғана емес, «Қазақстан тұрғын үй компаниясының» кепілдігі бар салынып жатқан құрылыстардан да рәсімдеуге мүмкіндік қарастырылады.

Бағдарламаға республикалық бюджеттен 150 млрд теңге бөлінеді. Бір жылда шамамен 8 мың адам баспаналы болады деп күтіліп отыр. 

Осы бағдарламаның жай-жапсарын аңдау үшін өткен аптада кеңес берумен айналысатын компаниялардың біріне бас сұқтық. Консультант «маман жалақы жетіп тұрса, соңғы бес жылда атыңызда үй болмаса болды, бағдарламаға ілініп кету қиындық тудырмайды» деді. Егер біздің көмегімізді пайдалансаңыз, үй алу мүмкіндігіңіз артады деп ақыл-кеңесін берді. Соған қарағанда бұл бағдарлама да тура «7-20-25» секілді «санаулы» адамды ғана өткізіп, тез басталып, тез басылатын секілді.

Баспаналы болудың басқа да жолдары қандай

Әрине, үй алудың жалғыз жолы бұл емес. Банктердің де өзіндік ипотекалық ұсыныстары бар. Пайыздық ставкалары жоғары. Дегенмен кей оқырмандарға қаржы институттарының ұсынысы да қолайлы болуы мүмкін ғой. Қазір бірқатар банкте цифрлық өнімдер бар. Сонымен қатар бастапқы және қайталама нарыққа арналған жекелеген ипотекалар қарастырылған. Тіпті бір қаржы институты қосымша кепілдік берген жағдайда (үй, пәтер) алғашқы жарна сұрамайды.

Банктер екінші нарық үйлерін алуға ерекше талаптар қояды. Бірінші кезекте үйдің салынған жылына қарайды. Үйдің пайдалануға берілген уақыты 50-60 жылдан асып кетпеген болуы керек. Сонымен бірге, неден салынғаны да маңызды. Көп жағдайда монолит, панель, бетон, кірпіш, пеноблок, газоблокпен салынған үйлерге ғана рұқсат етіледі.

Ипотека беру кезінде банктер өтінімді қарастырғаны үшін орташа алғанда 10 мың теңге, займды ұйымдастырғаны үшін займ сомасының 2 пайызы көлемінде комиссия ұстайды. Кей банктер займ ұйымдастырғаны үшін ақы алмайды. Комиссиясыз несиелейтін де қаржы ұйымдары бар. Бірақ олардың жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі 1,5-2 пайызға жоғарырақ болады.

«Отбасы банктің» ипотекалық бағдарламалары

Көпшілік «Отбасы банкте» депозит ашып, жинақ қалыптастырып жүр. Оның коммерциялық банктерден айырмашылығы – жақсы шартпен ипотека алу үшін ақшаның депозитте жатқан уақыты үш жылдан аз болмауы керек. Үйдің 50 пайызын жинаған клиентке займды жылдық 5 пайызбен береді.

Бірақ ең көп тарағаны аралық несие:

• Клиент үй құнының 50 пайызын банктегі депозитке аударады.
• «Отбасы банк» белгілі мөлшерлемемен несие береді. Бұл жағдайда банк сыйақысы несиенің 100 пайызын қамтиды. Клиент жинаған 50 пайыз депозитте кемінде үш жыл тұрады.
• Үш жылдан кейін бұл 50 пайыз аралық несиені өтеуге кетеді және клиент мөлшерлемесі 3,5-5 пайыз болатын тұрғын үй несиесіне ауысады.

Рәсімдеудің көп бөлігін аралық несие алатындықтан, 2022 жылдан бастап «Отбасы банк» шарттарды қатаңдатты:

• 2022 жылдың 1 қазанында мөлшерлеме 11,5 пайызға өсті. Оны 7 пайызға түсіру үшін кемінде алты ай ақша жинау керек болды.
• Былтыр 15 мамырдан бастап мөлшерлеме 6-10 пайызға төмендеді, бірақ 2,5 бағалау көрсеткішіне (БК) жету үшін міндетті шарт енгізді. Ол үшін ақша депозитте кемінде үш ай тұруы керек.
• Белгілі бір көрсеткішке жету аралық несие бойынша кредит рәсімдеудің міндетті шарты саналады.
• Тағы бір шарт 15 ақпанда күшіне енеді. 50 пайыз ақы төлегеннен кейін аралық несие алу үшін кем дегенде 6 ай күту керек.

Банктердің ипотекалық бағдарламалары

Қазақстан тұрғындары баспананы ипотекаға сирек сатып алатын болды. Бірінші кредиттік бюроның (БКБ) мәліметі бойынша сұраныстың төмендеуіне жоғары пайыздық мөлшерлеме себеп болуы мүмкін. Былтыр ипотекаға 116,6 мың пәтер мен үй өткен. Несие саны 2022 жылмен салыстырғанда 19 пайызға азайды. Ипотека қазір кімге шұғыл қажет, солар алып жатыр. Қалғандары базалық мөлшерлеменің төмендеуін және сәйкесінше несие беру шарттарының жеңілдегенін күтіп отырған секілді.

Мысалы, «Банк ЦентрКредитте» құрылыс салушылармен бірлесе іске асыратын серіктестік бағдарламалар бар. Әрі олар бастапқы нарыққа да, қайталама нарыққа да арналған. Бұл бағдарламалар аясында ставка 5 пайыздан (ЖТСМ – 5,1 пайыздан) басталады.

Мұнда да, еліміздің түрлі екінші деңгейлі банктеріндегі басқа да өнімдерде ең төменгі бастапқы жарна 20 пайызды құрайды. Салынған тұрғын үй үшін қарыз сомасы – 100 млн теңгеге дейін, салынып жатқан тұрғын үй үшін – 80 млн теңгеге дейін, мерзімі – 15 жылға дейін. Банк серіктестері қатарында Qazaq Stroy, Novec, K7 Group, Exclusive Qurylys және басқа да құрылыс салушылар бар.

«Банк Фридом Финанс Қазақстан» серіктестермен бірлесіп цифрлы ипотеканың екі нұсқасын ұсынады:

• Стандартты ипотека (ЖТСМ 17,2 пайыздан басталады);
• Каскадты ипотека (ЖТСМ 7,2 пайыздан басталады).

Екінші нұсқаның артықшылығы – бұл жерде ставка мерзімнің ұлғаюымен өседі, ал мерзім неғұрлым қысқа болса, соғұрлым ставка мен артық төлем аз болады. Бағдарламаға тұрғын үй кешенінің екі тобы қатысады: біріншісінде алғашқы үш жылдағы ең төменгі базалық мөлшерлеме 7 пайыздан, екіншісінде 9 пайыздан басталады. Каскадты ипотеканың займ сомасы – 35 млн теңгеге дейін, стандартты ипотеканыкі – 70 млн теңгеге дейін, мерзімі – 20 жылға дейін. Бағдарлама серіктестері – Green Line Terra, LP Construction, «Сары-Арка Стройинвест», «Жас Курылыс АСТ», «Отау Инвест НС», Aman Building Company, BI Group және басқалар