Ғимаратты лайықты жағдайда ұстауға қанша қаражат керек

Қазақстан заңнамасында коммерциялық ғимараттарда кондоминиумдар құрудың тетіктері жоқ. Заңдағы осы ақтаңдақ девелоперлерге ыңғайлы болғанымен, үй-жай иелеріне айтарлықтай қиындық туғызады.

Қазақстандағы ірі бизнес және сауда орталықтарының едәуір бөлігі бірнеше иесі бар объектілерге жатады. Тұрғын үй кешендеріндегі пәтер иелері сияқты, осы иеленушілер де ортақ мүлікті пайдалану туралы өзара келісімге келуі керек. Мұны тұрғын үй иелері қалай іске асыра алатыны жайлы ҚР заңдарында түсіндірілген. Ал коммерциялық жылжымайтын мүлік иелеріне арналған мұндай механизм жоқ. Соның салдарынан, егер иелері келісімге келе алмаса, коммерциялық ғимараттар дұрыс пайдаланылмай, бұл жағдай олардың мерзімінен бұрын тозуына және төтенше жағдайларға әкеледі.

«Өкінішке орай, біздің еліміздегі коммерциялық жылжымайтын мүлік саласындағы заңнама реттелмеген, сондықтан кәсіпкерлер мақсаты мен басқару тәсілдерінде елеулі айырмашылықтар болса да, тұрғын үй заңнамасын бағдарға алуға мәжбүр болады», – деп түсіндірді Property Management Group басқарушы компаниясының директоры Қайрат Көкенов.

Заңнан тыс

Шатыр мен қасбет, шатыр қуысы мен жертөле, холл мен баспалдақ, жеделсаты мен инженерлік жүйелер, ғимараттың астындағы жер, кейде ғимаратқа іргелес аумақ та үй-жайдың барлық иесі иелік ететін мүлікке жатады. Бұл ереже көппәтерлі тұрғын үйлерге (КТҮ) де, бірнеше иесі бар коммерциялық ғимараттарға да қатысты.

Бірақ КТҮ-ден айырмашылығы, біздің елде ортақ мүлікті бірлесіп басқаруға мүмкіндік беретін кондоминиумды (латын тілінде con – «бірге» және dominium – «иелену») мемлекеттік органдарда тіркеу әлі мүмкін емес.

«Қазақстанда коммерциялық ғимараттың құқықтық режимін және коммерциялық үй-жай иелерінің өзара қарым-қатынасын реттейтін заңнамалық нормалар жоқ. Мұндай үй-жай иелері арасындағы даулы мәселелер «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР заңының нормаларына сәйкес шешіледі. Алайда бұл заң коммерциялық жылжымайтын мүлік кондоминиумын құру және оның жұмыс істеу тәртібіне қолданылмайды, сол себепті оны мемлекеттік тіркеуге алуға заңды негіз жоқ», – деп түсіндіреді Qazproperty қауымдастығының заңгері Бекболат Демисенов.

Егер «Тұрғын үй қатынастары туралы» жаңартылған заң құрылыс жүргізушіні КТҮ-нің жалғыз иесі болуы тоқтаған сәттен бастап (яғни бірінші пәтерді немесе коммерциялық үй-жайды сатқаннан кейін), жаңа ғимаратқа кондоминиумды тіркеуге міндеттесе, ал коммерциялық ғимараттарға бұл заң нормасы қолданылмайды. Заңнамадағы осы ақтаңдақтың салдарынан коммерциялық ғимараттың тапсырыс берушілері (құрылыс жүргізушілері) мемлекеттік реестрде тіркелмеген коммерциялық үй-жайды бөлектеп, еркін сата береді.

«Ірі нысандарды (бизнес және сауда орталықтарын) салу қымбатқа түседі және салған қаражатын артығымен қайтару үшін девелопер болашақ коммерциялық нысанның аумағын бірнеше иеленушіге сатады. Сөйте тұра, әдетте, иеленушілердің өзара әрекеттесу ережесі бекітілмейді», – деп растайды Qazproperty қауымдастығының төрағасы Константин Глушко.

Немкеттілік

Ғимараттың ортақ мүлкін лайықты жағдайда күтіп ұстауға қанша қаражат керек және бұл ақша нақты не нәрсеге жұмсалады? Желдету жүйесі мен басқа да инженерлік желілерді ауыстыру үшін қай мердігерді таңдау керек? Ағымдағы және күрделі жөндеуге қанша ақша қажет? Өзара іс-қимыл ережесі мен бірыңғай атқарушы органның болмауына байланысты коммерциялық үй-жай иелері осындай мәселелерге қатысты көпке дейін ортақ шешім қабылдай алмайды.

Мысалы, ауданы 10 мың шаршы метр болатын коммерциялық ғимараттың шатырын жөндеуге (гидроизоляция жұмыстары мен жөндеу материалдарын қоса алғанда) 5 млн теңге кетуі мүмкін. Яғни осы ғимараттағы үй-жай иелері өзіне тиесілі коммерциялық алаңның әрбір «шаршысы» үшін 500 теңгеден беруі керек. Бірақ кей үй-жай иелері тіпті болмашы ақшаны да төлеуден бас тартады.

«Бірде елордадағы коммерциялық аумағын жиырма шақты адам иеленіп отырған бір бизнес орталықтың шатырын жөндеу қажет болды. Бірақ өзара бекітілген ереже болмағандықтан, төменгі қабаттардағы үй-жай иелері шатырды жөндеуге ақша қосудан бас тартты, өйткені олардың ойынша, шатырды жөндеу тек жоғарғы қабатта орналасқандардың мәселесі», – дейді Константин Глушко.

Бизнес немесе сауда не ойын-сауық орталығында меншік иелері көппәтерлі үйдің тұрғындары сияқты бірігіп әрекет етуге келіскен кезде де, коммерциялық аумақ иеленушілері арасында келіспеушілік туады. Тұрғын үй заңнамасына сәйкес, алалаушылыққа жол бермеу үшін әрбір пәтер иесі (мейлі 40, мейлі 200 «шаршы» тұрғын үйдің иесі болсын) дербес дауыс бере алады. Бірақ бір бизнес немесе сауда орталығындағы аумақтардың меншікке берілуі КТҮ-дегі сияқты бірнеше емес, одан жүз есе артық болуы мүмкін – аумағы 20 «шаршы» шағын бутиктен немесе кеңседен бастап, үлкен дүкендер немесе кеңсе қабаттары бірнеше мың шаршы метрді алып жатады. Ақырында ірі меншік иесінің дауысы ондаған шағын жай иесінің арасында қалады.

Қазақстан нарығындағы осы ахуалды Константин Глушко былай түсіндіреді:

«Біреу бір қабатты толығымен сатып алады, оның қолында бір ғана техникалық паспорт бар және соған сәйкес ол бір дауысқа ие. Коммерциялық ғимаратта ондайлар азшылыққа жатады. Бірақ сондай үлкен аумақтардың иелері меншігін сақтау тұрғысында көреген келеді және жалпы тұтас нысанның жай-күйі туралы көбірек алаңдайды. Әрине, бұл қисынға сай: өйткені олар бұл ғимаратқа басқа иеленушілерге қарағанда көбірек қаражат салды. Ал шағын жайдың иесі ғимаратты күтіп ұстауға және жөндеуге қаражат жұмсауға дайын емес».

Нарықтың қатысушылары сауда орталықтары мен кеңсе ғимараттарындағы коммерциялық жайлардың иелері арасында осындай жағдайлардың кесірінен қайшылық туады деп отыр.

Қарым-қатынасты заңдастыру

Бір ғимараттың ортақ иеленушілері арасындағы қарым-қатынасты реттеу үшін Qazproperty қауымдастығы заңнамаға толықтырулар енгізуді ұсынады.

Қауымдастық өкілдерінің пікірінше, заңға «коммерциялық жылжымайтын мүлік кондоминиумы» ұғымын және екі немесе одан да көп иесі бар осындай нысанның ортақ мүлкін басқару және пайдалану жөніндегі ереже әзірлеуге жауапты тұлғалар туралы норманы қосу керек. Ал тапсырыс берушілерге (құрылыс жүргізушілерге) мемлекеттік реестрде тіркелмеген коммерциялық үй-жайды бөлек меншікке сатуға тыйым салу ұсынылады.

Бейіндік қауымдастықтағылар да коммерциялық жылжымайтын мүлік кондоминиумы нысанын мемлекеттік тіркеу кезінде ортақ мүліктің құрамын және әрбір иеленушінің ортақ мүліктегі үлесінің мөлшерін оның иелігіндегі коммерциялық алаңға байланысты белгілеу керек деп есептейді.

Кондоминиумды басқарудың жоғарғы органы, КТҮ-дегі сияқты, меншік иелерінің жалпы жиналысы арқылы іске асуы керек. Бірақ коммерциялық ғимараттарда әрбір иеленуші өз үлесіне (белгілі бір меншік иесінің коммерциялық үй-жайының ауданын барлық коммерциялық үй-жайдың ауданымен салыстыра есептегенде) тікелей сай келетін дауыс санына ие болуға тиіс.

Кондоминиум объектісін пайдалануға, ортақ мүлікті ұстауға жұмсалатын шығын, сондай-ақ ортақ мүлікті пайдаланудан түсетін кіріс те осы қағида бойынша (үлеске пропорционалды түрде) бөлінуге тиіс деп есептейді Qazproperty.

Бейінді емес кіріс

Меншік иелерінің өзара әрекеттесу ережесі бекітілсе, дау тудыратын түйіндер ғана шешілмейді, сонымен қатар коммерциялық ғимаратта кондоминиум құру төтенше жағдайлардың алдын алуға да мүмкіндік береді (мысалы, өрт болғанда немесе жеделсаты бұзылғанда). Әрі соның арқасында ортақ мүлікті пайдаланудан түсетін кірісті әділ бөлуге болады дейді бейінді қауымдастықтағылар.

«Нысан мен оған келетін адамдар осы бір ғана қарапайым себептің арқасында қауіпсіздік кепілін алады – кондоминиум нысанында пайдалану және қызмет көрсету бойынша жауапты тұлға пайда болады, – деп түсіндіреді Qazproperty төрағасы, – және қаражатты есептеудің нақты ережесі ғимаратты күтіп ұстауға кететін шығынды бақылауға ғана емес, сонымен қатар нысанның жалпы орындарынан түсетін кірісін (ғимараттың қасбеті мен шатырындағы, жеделсатылар мен дәліздердегі жарнама т.б.) бөлуге де мүмкіндік береді. Қазір іс жүзінде кіріс бірінші меншік иесіне немесе тіпті құрылыс жүргізушіге түседі, ал шығын барлығына бірдей бөлінеді», – дейді.