Қазақстанда сервистік кеңселер сегментінің өсуіне не ықпал етуде?
Қазақстан мегаполистеріндегі сервистік кеңселердің үлесі қарқынды өсуде. Оған жалға алушылардың сұранысы, сондай-ақ әдеттегі кеңселерге қарағанда мұндай кеңселерге инвестициялардың өтелу көрсеткішінің жоғары болуы әсер еткен. Девелоперлер бұл форматтан қанша табыс таба алады және нарық қай деңгейде «икемді кеңселерге» толығады, осы мәселе «Курсив» материалында.
Bright Rich брокерлері сервистік кеңселерді болашағы зор инвестициялық бағыттардың бірі деп айтады. Бүгінгі таңда Алматыдағы кеңселер нарығындағы олардың үлесі шамамен 3%. Бірақ алдағы жылдары бұл көрсеткіш 10%-ға дейін өсуі мүмкін. Басқа елдердегі жағдайдан байқағанымыз: ортаның «икемді» кеңселерге қанығу шегі – кеңсе нарығының оннан бір бөлігінде екен. Қалған 90%-ы классикалық кеңсе нарығында қалады.
Коворкингтер сервистік кеңселерге айналып жатыр ма?
2010 жылдары Қазақстанда ашылған, бір-екі жұмыс орнын жалға алуға болатын open space түріндегі коворкингтердің резиденттері осы бір жаңа форматтың икемділігіне тез-ақ қызықты. Бірақ мұндай кеңселерде абыройлы компанияларға тән салмақты атмосфера мен оқшау отырып, оңаша қалып істеу мүмкіндігі жоқ еді. Соңғысының, әсіресе, пандемия кезінде басты талап болғаны мәлім.
Жалға алушылардың осындай сұранысына жауап ретінде сервистік кеңселер пайда болды. Бұлар – кіріп жұмыс істеуге дайын тұрған жеке кеңсе бөлмелері мен қосымша қызметтері бар блоктар немесе тіпті ғимарат ішіндегі тұтас бір қабат. Мұнда келіссөз бөлмелері, кофепойнттар мен демалыс аймақтары т.б. бар.
«Коворкингтер сервистік кеңселерге айналуда», – дейді Bright Rich | CORFAC Int. кеңселік жылжымайтын мүлік департаментінің директоры әрі серіктесі Сигуш Бабоян. Оның айтуынша: «Сен коворкингте отырсаң, сенің компанияң абыройлы емес деген стереотип қалыптасты. Көбісі коворкингке келсең, онда басқа компаниялармен бір бөлмеде отыруың мүмкін, бұл ыңғайсыз ғой деп ойлайтын. Сервистік кеңселерде ондай жоқ». «Компания клиенттері коворкингтен гөрі жеке (сервистік) кеңсеге баруды жөн көреді. Шын мәнінде, бұлардың терезесі тең болуы мүмкін», – дейді Алматыдағы 15 сервистік кеңсені басқаратын Saley Property Management компаниясының тең құрылтайшысы Самат Мұжықбаев.
Cloud Office өкілі Елдос Момынов болса, коворкингтер өз позициясын жоғалтып жатыр дегенге келіспейді. «Бұл – екі түрлі бизнес моделі. Қазақстанда, басқа елдердегідей, стартап пен шағын кәсіпорын көбейіп келеді. Коворкингтер оларға шығынды көбейтпей, қажет дәрежеде жабдықталған кеңселерге жайғасуға мүмкіндік береді», – деп есептейді Момынов. Оның қарамағындағы коммерциялық жылжымайтын мүліктің 10%-ын икемді кеңселер құрайды.
Ірі және ұсақ клиент
Икемді жалға алу шарттарына (қысқа мерзімді келісімшарттар, бір-ақ жұмыс орнын жалға алу мүмкіндігі) байланысты болса керек, коворкингтер мен сервистік офистердің алғашқы резиденттері шағын компаниялар болған. Бертінге дейін сервистік кеңселердің резиденттері көбіне IT, маркетинг, консалтинг салаларындағы шағын және орта бизнес, стартаптар мен байланыс орталық қызметкерлері еді. Уақыт өте келе икемді офистерге ірі клиенттер де келе бастады. Мысалы, Global Development басқарушы компаниясының директоры Лукаш Сковроньскидің айтуынша, Астанадағы Talan Towers кеңселері резиденттерінің дені – халықаралық компаниялардың филиалдары (British American Tobacco, Société Générale т.б.).
Елдос Момыновтың айтуынша, Алматыдағы Cloud Office ірі халықаралық және қазақстандық компаниялардың бас кеңселері мен филиалдарына да қызмет көрсетеді. «Ірі компаниялар сервистік кеңселерді жақтырмайды деген қауесет бар. Олай емес, әрине. Керісінше, олар үшін бұл тамаша шешім: қажеттінің бәрін бір келісімшарт арқылы алуға болады. Тендерлерден өту, пайдалануға берілген аймақты тазалау, интернет және басқа да қызметтер алуға қажет көп келісімшартқа қол қоюдың қажеті жоқ. Олар барлық қызметті бір келісімшарт арқылы алады», – деп түсіндіреді Сигуш Бабоян.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік тапшы нарық
«Бізде бос орын жоқтың қасы. Нарықтағы сұраныстың жоғары, форм-факторға сұраныстың жақсы, бағалардың қолжетімді әрі қызмет көрсету деңгейінің тәуір болуы арқасында бос жер жоқ», – дейді Самат Мұжықбаев. Saley Property Management көрсеткіштеріне қарап, Алматыдағы икемді кеңсе кеңістіктері мен сапалы кеңселер нарығындағы жалпы тенденцияны байқаймыз: мұнда сұраныс ұсыныстан әлдеқайда асып түскен. Bright Rich мәліметіне сай, 2024 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша Алматыдағы сапалы кеңсе жобаларындағы бос орын 1,5% болған. Бұл 2023 жылдың төртінші тоқсанындағы көрсеткіштен (1,25%) сәл жоғары, бірақ жалға алушылар үшін жағдайдың жақсарғанын білдірмейді.
«Мен мұны өлшеудегі қателік деп айтар едім. Бос орынның осыншалық аздығы және нарықтың көлемі салыстырмалы түрде осыншалық шағын болған жағдайда тіпті 500 немесе 1000 шаршы метр тұтас көрсеткішке айтарлықтай әсер етеді», – дейді Bright Rich | CORFAC Int. серіктесі, директор орынбасары Артемий Пестовский.
Ұсыныс жоқ, ал сұраныс өсіп жатқан шақта «барлығы тек жалға алу бағасын көтеру арқылы шешіледі», ал кеңсе іздеген жалға алушылар үшін «шешімді қаншалықты тез қабылдайтыны өте маңызды» дейді Bright Rich.
«Әр жаңа тоқсанда – жалға алу бағасының жаңа рекордын көреміз. Қазір жалға алу бағасына қатысты саудаласатындай мәселе жоқ. Жалға алушылар, әсіресе бұрын аузы күйіп, көңілі қалғандар (келісімшарттарын мақұлдауды ұзаққа созып жіберіп, тиімді ұсыныстан айырылып, қапы қалғандар. – «Курсив»), келісім барысында баға өспейді деп үміттеніп, ақшадан басқа барлық мәселені талқылауға дайын. Олар мөр ұстаған бас директорын алып, бизнес орталықтарды аралап жүр, өйткені жұмыс істейтін жер керек», – дейді Пестовский.
CAPEX-тен құтылу
Жаңа нарыққа шыққан компанияларға тез арада кеңсе табу қажет, ол болмаса жұмыс процесі тоқтап қалуы мүмкін. Компания кеңейген кезде немесе штатын қысқартқан кезде кеңсе ауыстыру мәселесі туындайды. Осындай жағдайда сервистік кеңсе оңтайлы шешім бола алады. Оған тез көшіп келуге болады, ал «классикалық» үлгідегі кеңсені таңдасаңыз, оны жабдықтауға алты айға дейін уақыт кетеді.
Сервистік кеңселерді құру идеясы «жапа шеккен» жалға алушының тәжірибесінен туындаған деп түсіндіреді Saley Property Management өкілі. «2022 жылы соғыс басталғаннан кейін біздің Ресейдегі жеткізушіміз жабылып, бизнесін жиыстыруға мәжбүр болды. Қызметкерлерді үйге жіберіп, жалға алған кеңселерді жалға берушіге қайтару керек еді, бірақ жалға беруші шартты мерзімінен бұрын тоқтатқанымыз үшін айыппұл салды. Сол кезде біз жабдықталған кеңселерді басқаларға қайта жалға берейік деп шештік. Біз жалға алушының қандай проблемаларға тап болатынын жақсы білеміз, біздей қызмет ұсынатындар аз, ал жалға беруші тоқмейілсіп кеткен. Қазір нарықты жалға беруші басқарады, бос орын жоқ, меншік иелерінің айтқаны болып тұр, сервистік шешімдер жоқ», – деп, Самат Мұжықбаев бастан кешкенін бөлісті.
Сервистік кеңселер
Сервистік кеңселерді жалға алуға кететін шығындардың көп болуына қарамастан (Bright Rich бағалауынша, олар «классикалық» кеңселерге қарағанда орташа есеппен 25%-ға қымбат), компаниялар мұндай all-inclusive жүйесіне артық төлеуге дайын. «Бұл олардың саналы таңдауы, өйткені әдемі, сапалы кеңсеге жайғасқысы келеді де, OPEX пен CAPEX сынды мәселелерге бас қатырғысы келмейді», – дейді Бабоян.
«Жалға алу мөлшерлемесіне коммуналдық және пайдалану шығындары, кеңсені аптасына екі-үш рет тазалап тұру, ауыз су қою, қауіпсіздікті қамтамасыз ету, бейнебақылау, тұрмыстық қажеттіліктер т.б. кіреді. Кеңселер толық жабдықталған: жұмыс орындары (үстелдер, орындықтар), жұмсақ жиһаз, шағын ас үй, шкафтар, сөрелер, гүлдер, суреттер, декор т.б. бар. Жаңадан келетін жалға алушыларға осында көшуге болысу қызметін де ұсынамыз», – дейді Самат Мұжықбаев. Мұндай қызмет жиынтығы үшін кеңсе резиденттері шаршы метріне 13,5–19,5 мың теңге төлейді.
Елдос Момыновтың айтуынша, Cloud Office-те «сервистік кеңселерге қатысты жалпыға бірдей нормаларға сәйкес стандарт» қызмет жиынтығын ұсынатын кеңселерді жалдау мөлшерлемесі шаршы метріне 17–32 мың теңге аралығында.
Сигуш Бабоянның айтуынша, классикалық үлгідегі кеңсені таңдағанда: орын табуға, шарттарды талқылап, келісуге бес аптадай уақыт кетеді. Мердігер таңдап, жөндеу жұмыстарын жүргізуге сегіз апта қажет. Жиһаз сатып алып, оны жеткізу, сондай-ақ кеңсеге көшу тағы үш-төрт апта уақыт алады. «Тез дегендегі уақыт осындай. Оптимистік көзқараспен санаса – 17 апта, реалистік көзқараспен санаса – кемі 30 апта болады. Ал сервистік кеңсеге екі, ең көбі жеті апта ішінде көшуге болады», – дейді спикер.
Ескі үлгідегі кеңсенің заманы өтті
«COVID кезінде біраз девелопер қарамағындағы үй-жайларда сервистік кеңселер ашуға болатынын түсінді. Сөйтіп, олар сол орындарды қажетінше жабдықтап, қосымша қызметтер қосып, сервистік кеңселер жасады, – дейді Ресей тәжірибесіне сілтеген Сигуш Бабоян. – Қазір Мәскеуде салынып жатқан көп нысанның иесі ғимараттың екі қабаты сервистік кеңсе ретінде пайдаланылады деп о бастан жобалайтын болды. …Сізде 30 мың шаршы метрлік бизнес орталық бар және бір күні сондағы компания сізге маған кеңею қажет не қызметімді қысқартуым керек деп айтты делік. Сіз сол жалдаушыңызды жоғалтпау үшін оған сервистік кеңсе орнын ұсына аласыз».
Осындай мысалдар Қазақстанда да бар. Лукаш Сковроньскидің айтуынша, Talan Towers-тегі классикалық және сервистік үлгідегі кеңселердің арақатынасы 30 да 4 болған. Talan Towers мұнарасындағы 30 мың шаршы метрдің 4 мың шаршы метрі (үш қабаты) икемді кеңселерге берілген.
«Біз инвесторлардың қатты қызыққанын байқадық, өйткені бүгінде бұл өзін-өзі ақтау тұрғысынан алып қарағандағы ең жылдам жол», – дейді Сигуш Бабоян. Bright Rich брокерлерінің бағалауы бойынша, «классикалық» кеңсені сервистік кеңсеге айналдыру жобаларының өтелу мерзімі – 2,5 жыл, IRR – 47,5%.
«Бізде өтелу мерзімі мен табыстылық нормасы тіпті Bright Rich-тің бағалауларынан да тартымды», – дейді Saley Property Management-тің тең құрылтайшысы.
Осындай жобалардың инвестициялық тартымдылығы арқасында Алматыда да, жалпы Қазақстанда да сервистік кеңселер сегментінің ұлғаятыны сөзсіз деп біледі Bright Rich өкілі.
«Меніңше, ол (сервистік кеңселердің үлесі. – «Курсив») 10%-ға дейін жетеді (Алматыдағы нарық үлесі. – «Курсив»), қазіргі уақытта ол 3% болып тұр. Сіз В немесе В+ санатындағы бизнес орталықтардың иесі бола тұра, редевелопмент жасағыңыз келсе, сервистік кеңсе үлгісіне назар аударыңыз, шығын орнын толтыру тұрғысынан қарағанда, ол әдепкідегі тікелей жалға алу жүйесінен әлдеқайда жақсы», – дейді Сигуш Бабоян.
«Курсив» сауалнама жүргізген Қазақстандағы сервистік кеңселерге иелік ететін немесе оларды басқаратын девелопердің көбі кеңейіп, аймақтарға шығуды жоспарлап отыр.
Самат Мұжықбаев: «Біз концепциямызға сай, ескі жылжымайтын мүлікті қайта жасақтау арқылы жыл сайын 3-5 мың шаршы метрге ұлғаюды жоспарлап отырмыз. Қазіргі жағдайда су жаңа коммерциялық жылжымайтын мүлік нысандарын салу қызметі аса табысты болып тұрған жоқ. Осы саладағы ірі тараптардан Қазақстан өңірлерінде ұқсас жоба санын көбейтуге ұсыныс түсті, қазір келіссөздер жүріп жатыр», – деп жоспарын бөлісті.
«Иә, кеңею жоспарда бар, біз өңірлерге бару мүмкіндігін қарастырып жатырмыз. Сол жақта да, әсіресе дамып келе жатқан компаниялар мен ірі ұйымдардың филиалдары арасында, жақсы жабдықталған заманауи кеңселерге сұраныс өсуде. …Сонымен қатар өңірлерге шығу жаңа клиенттер тартып, қызмет географиясын кеңейтуге мүмкіндік береді, бұл компанияның тұрақтылығы мен табысына оң әсер етеді», – дейді Елдос Момынов.
