Шетелдік инвесторлар Орталық Азиядағы қандай жылжымайтын мүлік нарығына басымдық береді?
Шетелдік инвесторларды Қазақстан мен Өзбекстандағы жылжымайтын мүлік нарығының қандай сегменттері қызықтырады? Бұл сала рентабельділігі қандай, инвесторлар қандай көлемде табыс алады? Осы сұрақтардың бәріне «Курсив» жауап іздеп көрді.
Халықаралық инвестор Ладислас Морис Қазақстанда тұрғын үйлерге инвестиция құйғанды жөн санайды.
«Егер сізде бірнеше миллионнан астам АҚШ доллары болса, оған құрылыс компанияларымен келісіп, 10 шағын пәтерден тұратын тұтас бір қабатты сатып алған дұрыс. Бұл Батыстан басқа елдерде инвестицияны әртараптандырудың бір тәсілі. Мен жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын болсам, Парижде 20 шаршы метрлік студияны сатып алғаннан гөрі, Қазақстаннан бір бөлмелі 10 пәтерді сатып алғанды жөн көрер едім. Ал егер, сіздің табысыңыз 2 миллион доллардан аз болса, бұл қаражатқа Қазақстаннан бірнеше пәтер сатып алуға ғана мүмкіндігіңіз болады. Ондайда бұл инвестицияның мәні болмайды», – дейді Морис.
Саланың тәуекелдері
Десе де бұл саланың да инвестор үшін тәуекелдері де бар. Шетелдік инвесторлар өз капиталын әртараптандыру үшін Қазақстан немесе Өзбекстан сияқты елдердің дамып келе жатқан әрі «бұрын ешкім бармаған» нарықтан жылжымайтын мүлік сатып алып, табыс табу мүмкіндіктерін қарастырады. Бұл жолда инвестор әкімшілік кедергілерге, жетілмеген заңнамаға және валюталық тәуекелдерге тап болуы мүмкін. Сондықтан кейде нақты табыс күтілетін табыстан әлдеқайда төмен болуы мүмкін.
Шетелдік жеке меншік иелері Түркиядан, Біріккен Араб Әмірліктерінен, Таиландтан және Еуропадан жылына миллиардтаған долларға ондаған мың үй мен пәтер сатып алып жатады. Ал Қазақстан мен Өзбекстанның жылжымайтын мүлік нарығына инвестициялар ондай көп құйыла қоймайды. Себебі жекелеген шетелдік инвесторлар үшін бұл елдерде шектеулер бар. Мәселен, Өзбекстанда шетелдік жеке тұлғалар кем дегенде 180 мың доллар тұратын жаңа жылжымайтын мүлікті ғана сатып ала алады. Ал Қазақстанда жылжымайтын мүлік сатып алу үшін шетелдіктер тұруға ресми рұқсат алуы қажет.
Мұндай шектеулер шағын капиталы бар инвесторлар үшін айтарлық кедергі тудырады. Ал кәсіпқой ірі инвесторлар үшін еш қиындық тудырмайды. Өйткені шетелдік жеке тұлғаларға қойылатын шектеулер, шетелдік заңды тұлғаларға қолданылмайды.
«Тұруға рұқсат алғаннын гөрі компания құрып, оның атынан жылжымайтын мүлік сатып алған оңайырақ», – дейді инвестор Рид Кирхенбауэр. Ол шетелдік инвесторларға Азия нарығындағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға көмектесетіндіктен, бұл кедегілерді айналып өту жолдарын жақсы біледі.
«Мысалы, шағын консалтингтік компанияны тіркеп, жұмыс жүргізе беруге болады. Бұл расында, сұр аймақ боп саналады. Бірақ сіз шағын компания ретінде жұмыс жүргізсеңіз, сізді ешкім мазаламайды. Тек бірнеше пәтер сатып алып, солардан табыс көруге басымдық беріңіз», – дейді Кирхенбауэр.
Шетелдік инвесторлар кейде бір нысанға ақша салғанымен, оның құрылысы дұрыс жүргізілмей жатады. Инвестор үшін бұл мәселе айтарлықтай үлкен тәуекелдер тудырады. Әдетте құрылыс жергілікті экономикалық жағдайларға байланысты, құқықтық ортаға және инфрақұрылым мен әкімшілік кедергілерге байланысты кешіктірілуі мүмкін.
«Белгілі бір нысанды салу кезінде инфрақұрылым мәселесіне қатысты қиындықтар туындауы мүмкін. Сонымен бірге кейде заңнамаға өзгерістер енгізіліп, қосымша үйлестіру және қайта қарау мәселесіне байланысты рұқсат құжаттарын алу мерзімі кешіктірілуі мүмкін. Бұл өз кезегінде операциялық шығындардың ұлғаюына алып келеді», – дейді Cushman & Wakefield Kazakhstan кеңсесінің басшысы Гүлшат Сариева.
Сенім төмендігі
Ал Colliers Kazakhstan консалтингтік және бағалау департаментінің басшысы Максим Никитюк инфрақұрылымға қатысты проблемалармен бірге ұлттық валютаның тұрақсыздығы мен қаржы нарғының дамымағаны айтарлықтай тәуекелдер тудыратынын жеткізді.
«Негізгі тәуекелдер ретінде шикізат бағасының тұрақсыздығы негізінде болатын валюталық ауытқуларды айтар едім. Жергілікті қаржы нарықтары дамымаған күйінде қалып отыр, бұл капиталға қолжетімділікті шектейді және халықаралық нарықтар негізінде жұмыс істейтін шетелдік инвесторлар үшін қосымша қаржылық тәуекелдер тудырады», – дейді департамент өкілі.
Өзбекстандағы Commonwealth Partnership Uzbekistan [CMWP] серіктесі және бас директоры Денис Соколовтың FRICS* пікірінше, шетел валютасындағы белгілі бір соманың баламасына жалдау ақысын байланыстыруға қатысты мораторий шетелдік инвесторлар үшін қосымша тәуекелдер тудырады. Оған қоса, нарыққа деген сенім төмендігі де бар.
«Активті сатып алмас бұрын инвестор оған құрылыс аудитін сонымен бірге заңдылыққа қатысты аудит, жүргізуі керек. Бұл өтке қымбат тұрады. Тексеріс нәтижесінде проблемалар анықталатыны анық. Оны шешу керек. Бірақ ол проблемадарды сатып алушы шеше алмауы да мүмкін немесе шешкісі де келмейді. Сонда инвестор мәміле жасамас бұрын елеулі шығындарға ұшырайды», – дейді Соколов.
Ал кейде сатушылар өздеріне жоғары табыс тарту үшін қаржылық көрсеткіштерді әдейі бұрмалап жатады.
«Бізде мынадай жағдай болған. Сатушы инвестор есебінен жасалатын жұмыстарды құрылыс бағасына қосып санаған. Мәселен, активті жалға бергеннен 1 миллион доллар кіріс кіреді, бірақ иесі оны 12 миллион долларға сатады. Ол 16% кірісті уәде етеді. Сатушы ол табыс ішіне сатып алушы жаңғырту жүргізгеннен кейінгі табысты кіргізеді. Солайша 2 миллион доллар алады деп болжайды», – дейді CMWP өкілі.
Орталық Азиядағы жылжымайтын мүлікке қай елдердің инвесторлары инвестиция салады?
Шетелдік инвесторлар үшін Қазақстан мен Өзбекстан нарығына кірудің ықтимал нүктелері тұрғын үйлер, қоймалар және туристік нысандар саналады.
Қазақстандағы шектеулерге байланысты шетел инвестициялары негізінен мемлекеттік деңгейде қолдау көрсетілетін ірі жобаларға шоғырланған. Мысалы, Астанада араб инвесторлары Абу-Даби Плаза, америкалықтар The St Regis Astana немесе Ақтауда Rixos Water World және Town Center, Түркістанда түріктер Karavansaray жобаларына инвестиция құйды.
Алматыдағы коммерциялық жылжымайтын мүлікке итальяндық Renco жобалау-құрылыс компаниясы, ресейлік Ozon және Wildberries компаниялары инвестиция салды. Олар қоймалық жылжымайтын мүлікке белсенді түрде инвестиция салып жатыр. Жалпы алғанда қазақстандық жылжымайтын мүлікке институционалдық шетелдік инвесторлар жоқ.
Дәл осындай жағдай Өзбекстан нарығында да сақталған. CMWP басшысының айтуынша, жеке инвесторлар негізінен даму жобаларына инвестиция салады.
«Біз кореялық инвесторлардың қаржысын кеңселер мен қонақүйлерге, тұрғын үйлерді дамытуға құйғанын көреміз, ал қазақстандық инвестициялар тұрғын үй сегментіне, қытайлық инвестициялар тұрғын үй кешендерін дамытуға, ресейлік инвестициялар логистикаға құйылып жатыр», – дейді компания өкілі.
Денис Соколовтың айтуынша, инвесторлардың ішінде ең белсенділері Ресей мен ТМД елдерінің инвесторлары. Олардың басты мақсаты – қолайлы юрисдикцияда шетел валютасынан кіріс табу. Бұл елдің инвесторлары, ең алдымен, пәтер пулдары және коммерциялық жылжымайтын мүлік портфолиолары (5 миллион долларға дейін) сынды шағын активтерді қарастырады.
«Олар үшін басты критерий – күтілетін табыстылық пен мәміленің қарапайымдылығы. Сондықтан олар бастапқы нарыққа қарайды. Ал Шығыс инвесторлары, атап айтқанда, корей және қытайлық инвесторлар жергілікті бизнесмендермен серіктестікте үлкен жобаларға жұмылдырылады. Сондай-ақ мемлекеттік деңгейде қолдау тапқан жобаларға қаржы салады. Олар үшін жобаларды мемлекеттік қолдау – ең маңызды критерий. Әдетте, мұндай жобалар баяу жүреді. Сондықтан олардың қаржылық моделі де айқын болмай жатады», – дейді Соколов.
Инвесторлар неге аз?
Сарапшы Өзбекстан нарығында Батыс инвесторларының аз екенін айтады. Мұндай инвесторлар үшін жылжымайтын мүлік олардың негізгі бизнесіне (өндіріс, кәсіпкерлік қызмет және т.б.) қосымша ретінде қаралуы мүмкін.
«Инвестициялық жоба корпоративтік деңгейде әзірленіп жатқанда, шетелдік инвесторлар Өзбекстанның әлеуетін көріп, жылжымайтын мүлікке немесе бизнеске жеке инвестиция салу туралы шешім қабылдауы мүмкін», – дейді Соколов.
CMWP өкілі Өзбекстанда жылжымайтын мүлікке институционалдық инвестицияның болмауына тарихы таза түсінікті бизнес үлгісі бар, жоғары сапалы инвестициялық өнімнің жоқтығы себеп болып отырғанын айтады.
«Нарық Sale-Leaseback форматында алғаш рет жүйелі инвестициялық транзакцияларды ұсына бастады. Бұл формат сатушыға өзінің негізгі бизнесіне инвестиция салуға, ал сатып алушыға кепілдендірілген жалға беру кірісін алуға мүмкіндік береді. Бұл ретте нысанның бағасы, жалдау ақысы, жалдау шартының мерзімі және индекстеу сатып алу-сату мәмілелерінің ажырамас элементтері саналады», – дейді сарапшы.
Соколов АҚШ долларымен есептегенде жылдық 18-20% кірістілік кез келген инвесторды қызықтыратынын айтады. Бірақ Қазақстанда да, Өзбекстанда да жылжымайтын мүлік жобаларының табыстылығы көп жағдайда мұндай деңгейге жетпейді.
Гүлшат Сариеваның айтуынша, бүгінгі таңда Қазақстандағы ең жоғары табыстылық логистикалық жылжымайтын мүлік секторына тиесілі. Ол 10–12%-ды құрайды. Ал кеңселік және бөлшек жылжымайтын мүлік табысы 8–12%, жоғары сапалы тұрғын үйге инвестиция жылына орта есеппен 6–10%, ал қайталама нарықта – 4–6% әкеледі.
«Транзиттік жүк ағындары мен электронды коммерцияның өсуіне байланысты логистикалық жылжымайтын мүлік, әсіресе, тартымды. Мұндай инвестициялардың көлемі нысандардың ауқымы мен орналасуына байланысты 5–30 миллион долларды құрайды. Коммерциялық жылжымайтын мүлік Алматы және Астана қалаларындағы кеңселер мен сауда алаңдарына сұранысқа байланысты орташадан жоғары кірісті көрсетіп отыр», – деп түсіндіреді Сариева.
Ал Өзбекстанда мәдени және туристік қалалардағы (Самарқанд, Бұхара, Хива) қонақүй кешендеріне инвестиция салудан 10-18% табыс табуға болады. Ташкентте кеңсе және сауда алаңдарынана түсетін табыс жылына 10–15%-ды құрайды. Тұрғын үй – жылына 7–12% табыс әкелуі мүмкін.
