BI Group компаниясы АҚШ-та тұрғын үй сатылымы басталғанын жариялады. Қазақстандықтарға Майамидің қаржылық орталығында орналасқан пәтерлер ұсынылып отыр. Бағасы 477 мың доллардан басталады. Сондай-ақ құны 6,8 млн доллардан басталатын виллаларды сатып алу ұсынылды. Қазақстандық ірі девелоперлердің шетелдегі жобалары қайда орналасқаны және олардың қаншалықты сәтті жүзеге асырылып жатқаны жөнінде айтып бермекпіз.
«Біз бірнеше жыл қатарынан Америкаға ойысуды армандадық. Сөйтіп, екі жыл бұрын бұл арманымыз орындалды. Біз Қазақстанның аумағынан шығып, әрі қарай дамып жатырмыз». BI Group директорлар кеңесінің төрағасы Айдын Рахымбаев Майамидегі тұрғын үйлердің сатылымының басталуына арналған презентацияда осылай деп мәлімдеді.
Өткен аптада BI Group қазақстандықтарға Майамидің қаржылық орталығы Брикеллде салынып жатқан үш көпқабатты жобаны – Parkside Brickell, Millux Place Brickell және Season One Brickell қонақ үй және тұрғын үй апартаменттерін таныстырды. Құрылыс алаңындағы лоттардың бағасы 477 мың доллардан немесе 229 млн теңгеден басталады. Ал пәтердің аумағы 37 шаршы метрге тең. Бұл сегіз қабатты ғимараттағы әрбір шаршы метрдің құны – 14,6 мың доллар немесе 7 млн теңге, ғимараттың төбесінде бассейн мен фитнес-орталық бар.
Алматыда отырып АҚШ-тан баспана алған
Астанада өткен алғашқы таныстырылымға келген қазақстандықтар ең өтімді лоттарды жіберіп алмауға тырысты. Бұл қатарда Алматыдан арнайы келгендер де болды. Ал келесі күні Алматыдағы таныстырылымға Шымкент пен Тараздан келген ықтимал сатып алушылар төбе көрсетті. Үлкен экранда сатылмаған пәтерлердің саны көрсетілді. Бұл көпшіліктің қызығушылығын тудырды. Астанадағы таныстырылым кезінде ұсынылған 30 лоттың 22-сі АҚШ-та сатылып үлгерді. Алматыда сатылым басталған алғашқы минутта 30 лоттың екеуі сатылып, сатып алу рәсімін бастау үшін 50 клиент электронды кезекке тұрды. Кейбір қазақстандықтар жобаның жай-жапсарын білмей-ақ, девелопердің атақ-абыоройына сүйеніп, АҚШ-тан жылжымайтын мүлік сатып алды.
Оңтүстік астанада девелопер үш жобаға қанағаттанбай тағы екі жобаны таныстырды. Хьюстонда, Техас штатында орналасқан төрт қабатты таунхаустар жабық сатылымда ұсынылды. Олардың әрқайсысының ауданы 300 шаршы метрден басталады, ал бағасы 803 мың доллардан (388 млн теңге) жоғары. Сонымен қатар Майамиден 15 минуттық жерде орналасқан Ки-Бискейн аралында пальмалармен қоршалған жеке бассейндері бар үш вилла да сатылымға шығарылды. Атлант мұхитының суымен көмкерілген, ақ құмды жағажайы бар аралдағы виллалардың бағасы 6,8 млн доллардан 8,6 млн долларға дейін (3,3-4,2 млрд теңге) жетеді. Алматыдағы таныстырылымнан кейін келесі күні аталған виллалардың біреуі сатылып кетті.
«Америкалық арман»
BI Group Майамиде салынып жатқан үш жобада (Parkside Brickell, Millux Place Brickell және Season One Brickell) тұрғын үйлер пайдалануға берілгеннен кейінгі екі жыл ішінде 10% кірісті кепілдендіріп ұсынады. Сонымен қатар АҚШ-тағы жылжымайтын мүліктің жыл сайын 5-6%-ға өсуі арқылы инвесторлардың капиталы артады.
Майамидегі инвестициялық тұрғын үйдің төлем жоспары келесідей: құрылыс кезеңінде лот құнының жартысын енгізу керек, ал қалғанын нысан пайдалануға берілген кезде төлеу маңызды. Мысалы, 37 шаршы метрлік студияны Millux Place-тен 477 мың долларға сатып алу кезінде инвестор 10%-ын, яғни 47,7 мың долларды тап қазір төлейді де, 20%-ын, яғни 95,4 мың долларды – құрылыстың басында (2026 жылдың I тоқсаны), 10%-ын (47,7 мың доллар) – алғашқы төрт қабаты көтерген кезде (2026 жылдың II тоқсаны), тағы 10%-ын (47,7 мың доллар) – құрылыс толық аяқталған кезде (2027 жылдың I тоқсаны), ал қалған 50%-ын, яғни 238,5 мың долларды 2027 жылдың соңына дейін төлеуге тиіс.
Келесі екі жыл ішінде инвестор кепілдендірілген кіріс алуға тиіс – 2028 және 2029 жылдары 47,7 мың доллардан. Бұл ретте жылына 18,6 мың доллар салықтарға және пәтерлерге қызмет көрсетуге кетеді. Жалпы, алғашқы екі жыл ішінде таза жылдық кіріс 29 мың долларды құрайды.
«Жоба өте тартымды әрі агрессивті ұсынылған. Девелоперге болашақ ақша ағындарын көрсету және қаржыландыруды бекіту үшін алдын ала сатылымдар қажет болуы мүмкін. Әдетте, банктер 20-30% көлеміндегі алдын ала сатылымдарды көргісі келеді», – деп түсіндірді Scot Holland | CBRE компаниясының серіктесі Евгений Долбилин. Ал ол тәуекелдер туралы сұраққа: «Бастапқы деңгейде кез келген девелоперлік жобаға кіру қауіпті. Барлығы өткен жылдың мәліметтерін пайдалана отырып болашақ табыстары туралы айтады. Бірақ АҚШ жылжымайтын мүлік бағасының өсуі жалғасады деген кепіл жоқ. Қазіргі уақытта биік кондоминиумдар АҚШ пен Азияда нашар сатылып жатыр. Себебі баға мен несие ставкалары жоғары. Сонымен қатар болашақта жоғары кірістілікті жариялап отырған девелопер қысқа мерзімді жалдауды AirBnB, Booking және басқа да порталдар арқылы пайдалануды жоспарлап отыр. Алайда көптеген аймақта оны шектейді немесе мүлдем тыйым салады. Қысқа мерзімді жалдау бұрынғыдай тиімді емес», – дейді сарапшы.
Шетелде жұмыс істеу қиын болса да…
«Қазақстандық девелоперге шетелде жұмыс істеу өте қиын. Көзге көрінбейтін көптеген және күтпеген шығындар бар: әртүрлі келісімдер, экологиялық қозғалыстар, коммуналар, рұқсат беру жүйесі – мұның бәрі шектеулер қойып, жобаның құнын арттырады. Көптеген жоба соңына дейін жетпейді немесе бастапқыда жоспарланғандай жүзеге аспайды. Кейбіреуге жобаны бастаудың өзі қиынға соғып, жер сатып алса да, іске асыра алмай қалады. Сондай-ақ сатып алушылар көбінесе жергілікті немесе белгілі халықаралық девелоперлерді жақсы көреді, оларды біледі және сенім білдіреді. Сонымен қатар шетелдік компанияларға жергілікті қаржыландыруды/несиелендіруді алу қашанда қиын», – деп түсіндірді Евгений Долбилин.
Соған қарамастан, BI Group Флоридада қаржыландыруды тартты. Менеджерлердің айтуынша, шетелдегі тұрғын үй құрылысында девелопер 20% өз қаражатын, 40% несие және 40% жеке инвесторлардың ақшасын пайдалануды жоспарлап отыр.
Жергілікті нарықтың ерекшеліктерінен туындауы мүмкін тәуекелдерді азайту үшін BI Group жергілікті серіктесті Habitat Group компаниясын тартты, оны колумбиялық Сантьяго Ванегас басқарады. А.Рахымбаевтың айтуынша, Habitat Group Брикелл ауданындағы ең үздік 5 девелопердің қатарына кіреді.
«Штаттарда бізге жақсы серіктес табудың сәті түсті, оның кәсіпкерлік қабілеті біздікімен бірдей. Бізді көп нәрсе байланыстырады. Брикелл – Алматыда Әл-Фараби даңғылынан жоғары орналасқан аудан сияқты, өзіндік ерекше атмосферасы бар. Барлық қаржылық ағын да сол жерде. Барлық қымбат және сәнді жобалар сонда. Міне, сол ауданда Habitat Group 20 жылдан бері жұмыс істейді», – дейді BI Group басшысы.
BI Group басшысын колумбиялық девелопермен көптеген нәрсе байланыстырады. Атап айтқанда, бизнес бағыты, АҚШ-тағы бірлескен білім алу, ең бастысы – Майамидегі жобалардың мақсатты аудиториясының ұқсастығы. Майамидегі жылжымайтын мүлік нарығындағы сатып алушылардың айтарлықтай бөлігін дәулетті латынамерикалықтар құрайды. АҚШ-тағы жылжымайтын мүлікке салынған инвестиция меншік иелерінің құқықтары жақсы қорғалған. Олардың саяси және экономикалық тұрақсыздық жағдайында өз жинақтарын сақтаудың сенімді тәсілі болып саналады.
BI Group-тің батыстық банк-кредитордың талаптарына сай келетінін дәлелдеу үшін қазақстандық девелопер Deloitte және KPMG арқылы халықаралық аудиттен өтіп, Fitch агенттігінен BB деңгейіндегі рейтинг алды. «Біз өте үлгілі болуға мәжбүрміз. Бұл оңай емес. Бірақ бұл соған тұрарлық. Тамыз айында құрылыс саласында алғаш рет біз Fitch BB тұрақты рейтингіне ие болдық. Бұл рейтинг Қазақстанның ең ірі банктерімен теңестірілді», – деп бөлісті А.Рахымбаев.
Әртараптандырылған шаршы метр
АҚШ нарығы BI Group үшін шетелдегі алғашқы тәжірибе емес. 2020 жылы компания Murad Buildings серіктестігімен NRG бренді аясында Өзбекстан нарығына шықты. Ортақ компанияның алғашқы жобасы Ташкенттің беделді ауданында орналасқан NRG Oybek тұрғын үй кешені болды (серіктестер жобаның іске асырылуына 33 млн доллар көлемінде өз қаражатын салғанын хабарлады). Қазір компанияның портфелінде 10-нан астам ірі жоба бар. Мысалы, бүгінде NRG Yangi Baxt Ташкенттегі ең ірі жобалардың бірі болып саналады. Ол тұрғын үйлерден, мектептен, балабақшадан және сауда орталығынан тұрады.
Өзбекстан нарығында тәжірибе жинағаннан кейін, 2023 жылдың желтоқсанында BI Group өздерінің дербес жобаларын да іске асыра бастады. Олардың алғашқысы – Botanika Saroyi тұрғын үй кешені, оны 2025 жылдың II тоқсанында тапсыру жоспарланған (қазір ғимараттың қаңқасы салынған), ал қалған екі жоба 2025 жылдың соңында және 2026 жылы аяқталады. Тағы бір жоба – BI Flagman басқа девелопер Al-BINA компаниясымен серіктестікте салынып жатыр.
«Жаңа нарыққа шығу кезінде жергілікті компаниямен дұрыс серіктестік орнату – табыстың кепілі. Өйткені девелопментте тек халықаралық тәжірибе ғана емес, жергілікті ерекшеліктерді білу де маңызды. Нарық дамыған сайын өнімді әртараптандыру және ұсынысты сегменттеу мүмкіндігі пайда болады. Бұл тұрғындардың қажеттіліктерін жақсырақ қанағаттандыруға көмектеседі. Жобаларды дербес іске асыру бірлескен кәсіпорынға қарағанда үлкен икемділікті қамтамасыз етеді. Ал Ташкент нарығы бірлескен жобалар үшін де, жеке шешімдер үшін де жеткілікті», – деп түсіндірді девелопердің стратегиясын Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) компаниясының серіктесі және бас директоры Денис Соколов FRICS.
CMWP BI Group-тың Ташкенттегі жобаларын ең сәттілердің қатарына жатқызады. «Өткен жылдар ішінде компания сенімді құрылысшы ретінде жақсы беделге ие болды және бүгінгі таңда жаңа нарыққа шығудың үлгілі мысалы болып саналады. NRG Oybek жобасы толық жүзеге асырылды, қоныстанды және сәтті басқарылуда. Бұл дұрыс орналасқан және жалға беру тұрғысынан ең тартымды жобалардың бірі», – деп жалғастырды Соколов.
Өзбекстаннан басқа девелопер Әзербайжан, Грузия, Қырғызстан және Украинада жеке жобаларды жүзеге асырады. «Біз соғыстың алдында Киевте жұмыс істей бастадық және жұмысымызды жалғастырудамыз. Біздің команда құрылыс жүргізіп жатыр, жағдай түзелген кезде бәрі қайта қалпына келеді деп үміттенеміз», – дейді А.Рахымбаев. Ал 2023 жылдан бастап BI Group БАӘ нарығын зерттеуде, бірақ әлі нақты жобалар жарияланған жоқ.
Түзде жақсы-ақ, туған жер тіпті керемет
BI Group халықаралық нарыққа кең ауқымды экспансиясын бастамай тұрып, шетелдік жобалар бойынша көшбасшы болған тағы бір қазақстандық ірі девелопер бар. Ол – Bazis-A.
2000 жылдардың ортасынан бастап, Bazis-A басқаратын Bazis International Group Ресейдің ірі қалалары – Санкт-Петербург пен Новосібірдің, сондай-ақ Канададағы ең үлкен қала Торонтоның жер учаскелерін қарастырып, сатып ала бастады. Кейінірек бұл жоспарларға Мәскеу, Паттайя (Таиланд), Украина және БАӘ қосылды. 2007 жылдың соңына қарай Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының қызып кетуі тоқырауға ұласқан кезде, компания өздерінің шетелдік жобаларын жүзеге асыруды бастады.
Алайда олардың бәрі сәтті бола қоймады. Сібірде Bazis еншілес компаниясының 15 млн доллар көлемінде шығынға ұшырағанын тіркеп, серіктестерді таңдаудағы қателіктер мен жобаларды қаржыландыру үшін банктік несиелерді тарту келіссөздерінің сәтсіздігі салдарынан бизнесін банкроттық жолмен жабуға мәжбүр болды.
Таиландта 2010 жылдары қазақстандық Bazis Development Co Ltd компаниясы Centara Grand Residence Pattaya деп аталатын көпфункционалды кешеннің жобасын әзірледі. Алайда оның құрылысы баяу жүрді, ал 2017 жылы мүлдем тоқтап қалды. Алты жыл ішінде құрылыс алаңында тек қадалар қағылып, бірнеше құрылым орнатылды. Жобаға пәтер сатып алған инвесторлар девелоперге қарсы сот істерін бастады. Бірақ бұл уақытта Bazis-A жобамен барлық байланысын үзген еді.
Канаданың Торонто қаласында да Bazis International үшін бәрі бірден сәтті болған жоқ. Девелопер әрқайсысы жүздеген миллион доллар болатын бірнеше амбициялық жобаны жүзеге асыруды жоспарлады. Олардың бірі – 80 қабатты зәулім ғимарат, элиталық тұрғын үй пәтерлері, қонақүй және сауда орталығымен бірге қаланың орталық қиылысында орналасуға тиіс болатын және Торонтоның ең биік ғимараты атағына таласқан-ды. Алайда ғимараттың биіктігі мен Торонтоға тән емес «дубайлық жылтырағы» үшін жобаны жергілікті тұрғындар мен қала билігі қабылдамай қойды. Дегенмен, Bazis Торонтоны бағындырудан бас тартпады. Табандылықтың нәтижесінде Bazis-A компаниясы 32-ден 58 қабатқа дейінгі бес тұрғын үй кешенін салды. Соңғы тұрғын үй кешені 2019 жылы пайдалануға берілді. Осыдан кейін Bazis Торонто нарығындағы жаңа жобалар туралы жарияламады.
Торонто нарығында орнығуға жергілікті қаржыландыруды сәтті тарту көмектесті. Бұл фактор Санкт-Петербургтегі жобаларды жүзеге асыруда да маңызды болды. Ресейдің солтүстік астанасында Bazis-A-ның еншілес компаниясы «Базис-СПб» 2008 жылы «Сбербанкпен» 14,75% мөлшерлемемен 1 млрд рубль несие алу туралы келісімге қол жеткізді. Бұл несиеге компанияның бірінші жобасы – Lumiere тұрғын үй кешенінің құрылысы қаржыландырылды, оның сметалық құны 2,7 миллиард рубль болды (қызығы, Bazis-A Алматыда Есентай өзені жағалауында дәл осындай атаумен премиум санаттағы тұрғын үй кешенін салып жатыр). Санкт-Петербургтегі Lumiere 2012 жылы пайдалануға берілді. Кейін тағы екі жоба пайда болды – NEVA-NEVA тұрғын үй кешені (2020 жылы тапсырылған) және «Белый остров» тұрғын үй кешені (2023 жылы тапсырылған). Алайда Санкт-Петербург тұрғындары бұл жобаларға ерекше қызығушылық танытпады. Ресейлік жылжымайтын мүлік агрегаторы «Циан» оларды 5 баллдан сәйкесінше 3,3 және 3,8 баллмен бағалады. Торонто сияқты, әзірге компания Ресей нарығындағы жаңа жобалар туралы ештеңе жариялаған жоқ.
2022 жылдың наурызында Bazis-Т, Bazis-A корпорациясының Ташкенттегі еншілес компаниясы Өзбекстан астанасындағы алғашқы жобасын – Koh Ota тұрғын үй кешенін ұсынды. Девелопердің жаңа нарыққа шығу табысы туралы айтуға әлі ерте – нысанды ағымдағы жылдың соңына дейін тапсыру жоспарланып отыр. Бірақ жергілікті сарапшылардың пікірінше, өзбекстандықтар қазақстандық компанияларға жергілікті ойыншыларға қарағанда көбірек тәжірибе мен білімі бар компаниялар ретінде оң қарайды. Өйткені олар либералды экономиканың шарттарымен небәрі бес жылдан бері жұмыс істеп келеді.
Таиланд нарығына шыққан компания
Шетел нарықтарында өз мүмкіндіктерін сынап көретін тағы бір девелопер – Rams Kazakhstan. Дегенмен, тамыры түріктен басталатын компания үшін Қазақстан да шетел болып саналады. 2017 жылдан бастап Rams Қазақстандағы табыстарын өз Отаны – Түркияға инвестициялап, Бодрум, Стамбулда қонақ үйлер мен элиталық тұрғын үйлер салып, Түркияның құрылыс секторындағы ең үздік бес компанияның қатарына кіруді жоспарлап отыр.
2022 жылдың сәуірінде Rams Kazakhstan Таиландтың Пхукет аралындағы жобаны жариялады. Девелопер қазақстандықтарға Layan Green Park экоконд-отельінде курорттық тұрғын үй сатып алуды ұсынды, онда кепілдендірілген кіріс болады.
Екі жылдан кейін жобаның алғашқы кезеңі (қонақ үй мен екі жеті қабатты тұрғын үй) аяқталды. Менеджерлердің айтуынша, қазір кондоминиумды қабылдау және тіркеу процесі жүріп жатыр. Ал отельде алғашқы келушілер тұрып жатыр.
Layan Green Park-тегі тұрғын үй сатып алушылардың шамамен 70%-ы орыс тілінде сөйлейтіндер. Курорттық тұрғын үй иелерінің көбі – Ресей мен Қазақстан азаматтары. Жоба менеджерінің айтуынша, кейбір пәтерлерді «Бангкоктың бай тайлықтары мен еуропалықтар» сатып алған. Барлық сатып алушылардың 80%-ы тұрғын үйді инвестиция ретінде сатып алса, 20%-ы өздері тұру үшін иемденген.
Девелопер өкілдерінің пікірінше, жоба құны Пхукеттегі ұқсас жобаларға қарағанда 50%-ға жоғары, себебі қабат биіктігі (2,4 м орнына 2,7 м ұсынған, яғни 15%-ға биік), премиум жиһаз (қытай өндірушісінің корпусынан, ал қолөнершілердің шеберханасынан 8,3%-ға артық) және балалар клубы, үлкен жер асты тұрақтары, су, жылу, энергия үнемдеу технологиялары мен ақылды жүйелердің қолданылуы. «Құрылыс құны 56,44%-ға жоғары. Пәтерлердің бағасы бар болғаны 15%-ға қымбаттады», – деп есептейді Layan Green Park өкілдері.
Девелопердің айтуынша, құрылыстың бірінші кезеңінде пәтерлердің бағасы 76%-ға өскен. «Курсив» деректеріне сәйкес, кейінгі 2,5 жылда жобадағы лоттардың минималды бағасы 39%-ға өсті – шаршы метріне 4,2 мың доллардан 5,8 мың долларға дейін.
Сонымен қатар басқарушы компания бірінші жылы экоконд-отельдің жоғары маусымында 100%-дық жүктемені күтеді.
«Иә, алғашқы маусымда жүктеме шамамен 100% болады. Себебі осы ауданға деген сұраныс ұсыныстан асып түседі. Көрсеткіш төмендеу маусымда – шамамен 70%. Жыл бойы орташа жүктеме шамамен 80% болады», – деді сату бөлімінің мамандары әлеуетті сатып алушыларға.
Позитивті болжамдарға қарамастан, екі жыл ішінде девелоперден кепілдендірілген кіріс ұсынысы «7-8%-дан» «5%-дан жоғары» деңгейіне төмендеді. Ал бағалар тізіміне сәйкес, пәтерлердің шамамен 10%-ы әлі күнге дейін иесін таппады. Қалған лоттарды сату үшін девелопер тіпті «жиһаз пакетін сыйға тарту» науқанын бастады. Сату бөлімінің қызметкерлері «баға тұрғысынан шамалы жеңілдік жасауға дайынбыз» деп хабарлады.
Девелопер үшін сатып алушылардың ақшасы өте қажет. Өйткені сату бөлімінің қызметкерлерінің айтуынша, жобада кредиттік қаражат жоқ, конд-отель тек жеке инвесторлардың қаражатымен салынып жатыр.
2023 жылдың маусымында девелопер жобаның екінші кезеңінің құрылысын бастады. Бірақ акционерлер арасында Rams компаниясының өкілдері қалмаған.
