Доллар бағамының көтерілуі ірі құрылыс компанияларының сату кеңселерінде дүрбелең туғызды. Адамдар сағаттап кезекте тұрып, жылжымайтын мүлікке инвестиция салып қалуға тырысып жатыр. Әсіресе, қолдағы бюджетіне қарай көсіліп, сатылымда не бар соны сатып алып қалуға қам жасау үстінде. Бағаға бола локация мен инфрақұрылымға қатысты талаптарды елеп-ескеріп жатқан жоқ.
Доллар бағамы тұрғын үй нарығына әсер етті ме?
Ұлттық банк басшысының ақшаны долларға емес, баспана мен депозитке салуға кеңес беруі (Тимур Сүлейменов бұл пікірді желтоқсан айының басында базалық мөлшерлемені көтеру туралы брифингте айтқан-ды) қазақстандықтардың жүрегінде жатталып қалған сыңайлы. Енді олар нақты іс-әрекетке көшті.
«Құрылыс компанияларының кеңселерінде қазір дүрбелең – адамдар менеджердің алдына жету үшін 2 сағатқа дейін кезекте тұрады. Негізінен 40-70 шаршы метр аралығындағы кішігірім пәтерлер сатып алынады. Клиенттердің бір бөлігі жылжымайтын мүлікке инвестиция салу үшін пәтерді ойланып-толғанбай сатып алу үстінде. Ең танымал құрылысшылар – BI Group, Bazis, «Свой дом» пәтерлері өте жылдам сатылып жатыр», – дейді елордадағы қазіргі жағдайды бағамдаған тәуелсіз риелтор Арман Абденов.
Оның айтуынша, Астанада тұрғын үй нарығына сұраныс доллар бағамы 500 теңгеге жақындай бастағанда артқан. Ал бұл деңгейден асқанда, бастапқы нарықта да және қайталама нарықта да «сұраныс базардағыдай» болған.
«Курсив» сауалнамасына қатысқан риелторлар Алматыда да баспана сатып алушылардың белсенділігі артқанын айтты. Бірақ олар сатып алушылардың таңдамалы көзқарасын атап өтті.
«Ипотека арқылы баспана алатындар бағасын жыл соңына дейін бекіту үшін өтінімдер беруі керек. Алматыда ипотека бойынша өтінімдер беруде дүрбелең болып тұр. Сондай-ақ теңгемен сатып алушылар да таңдаған пәтерлерінің бағасын бекітуге тырысады, содан кейін мәміле жасауға барады. Ал валютамен жинақтағандар (бізде олар шамамен үштен бір бөлік) керісінше, пәтер сатып алуды кейінге қалдырып, нарықтағы жағдайды бақылауда. Олар жинақтар теңгемен өсе түседі деп күтіп, ең жақсы нұсқаларды сатып алуды жоспарлап отыр», – дейді Nelina.kz агенттігінің жылжымайтын мүлік жөніндегі жетекші маманы Александр Бикетов.
Қазақстандық банктерде ипотека бойынша сұраныстың айтарлықтай өскені байқалмайды. Мысалы, «ЦентрКредит банкі», Halyk Bank, ForteBank, Altyn Bank және Отбасы банк «Курсивке» берген жауаптарында ипотекалық несиелерге өтінімдердің айтарлықтай көбеймегенін айтты.
«Біз доллар бағамының өзгеруіне байланысты ипотека бойынша сұраныстың анау айтқандай артқанын байқамадық. Бұл факторды кем дегенде екі айлық мерзіммен өлшеу керек деп санаймыз. Себебі ипотека бойынша шешім мұқият қабылданады», – деп хабарлады «ЦентрКредит банкінің» PR-директоры Сәкен Нигмашев «Курсивке» берген жауабында.
«2024 жылдың желтоқсан айында ипотека бойынша өтінімдердің шамалы өсуі байқалды. Алайда өткен жылы 2023 жылдың желтоқсанында да қараша айымен салыстырғанда өтінімдер артқан еді. Сондықтан біз өтінімдердің өсуін доллар бағамының көтерілуімен байланысты деп санамаймыз», – деп пікір білдірді Halyk Bank.
Нарық қалпына келіп, сұраныс азайған уақыт
2021-2022 жылдардағы жылжымайтын мүлікке деген жоғары сұранысқа, зейнетақы қорынан ақшаның нарыққа ағылуы себеп болғаны анық. Ал 2023 және 2024 жылдар салыстырмалы түрде «тыныш» өрбіді. Мәселен, 2021 жылы және 2022 жылдың алғашқы төрт айында (шекті жеткіліктілік деңгейі көтерілгенге дейін) орта есеппен елімізде ай сайын 55 мың мәміле жасалса, 2023 жылы және 2024 жылдың бірінші жартысында сатып алушылардың белсенділігі айтарлықтай төмендеп, ай сайын 31 мың мәміле жасалған.
Сатып алушылар белсенділігінің қалпына келуі 2024 жылдың екінші жартысында басталды, сол кезде орташа мәмілелер саны 40 мыңға жетті. Қаржыгерлер қауымдастығының пікірінше, жаз айларындағы сатып алушылар белсенділігінің өсуі БЖЗҚ-дан қаражат алу кезіндегі жаңа толқынды және зейнетақы жинақтарын шешіп алу шектеулерін енгізу туралы талқылаулармен байланысты. (Шілде айында қазақстандықтар БЖЗҚ-дан 72 млрд теңгеден астам сома алып, бұл көрсеткіш маусым айымен салыстырғанда 81%-ға өсті.) Ал риелторлар бұл процесті маусымдық факторлармен байланысты болуы мүмкін деп те түсіндірді.
«Шілде мен тамыз айларында бір және екі бөлмелі пәтерлерді көбінесе студенттердің ата-аналары, сондай-ақ ауыл шаруашылығымен айналысатын фермерлер мен кәсіпкерлер сатып алады. Олар өнімнен түскен табысты жылжымайтын мүлікке салуды жөн көреді», – дейді Арман Абденов.
Қазақстандықтардың ипотекалық несиелерінің жартысынан көбі (2024 жылғы қараша айына қарай 53%) рәсімделетін «Отбасы банкі» қыркүйек пен қараша айларында жаңа ипотекалық өнімдердің сұранысты қолдағанын атап өтті. «Күзде біз «Отау» және «Наурыз» бағдарламалары бойынша белсенді түрде несие бердік», – деп хабарлады «Курсивке» банктің баспасөз қызметі.
BI Group компаниясы да жаңа мемлекеттік бағдарламалардың сұранысқа қолдау көрсеткенін айтып отыр. «Отау» және «Наурыз» сияқты жаңа мемлекеттік бағдарламалардың іске қосылуы баспана қолжетімділігін арттырды. Бұл BI Group компаниясына жоғары сұранысты сақтауға мүмкіндік береді. Сонымен қатар компания банктермен серіктестік бағдарламаларын дамытып, жеңілдікті несиелеу шарттарын ұсынуда», – деп мәлімдеді компанияның баспасөз қызметі.
Желтоқсан айының статистикасы доллар бағамының өсуіне байланысты баспанаға сұраныс тағы да артқанын көрсетуі мүмкін. Алайда бұл деректерді ҚР СЖРА ҰСБ тек 2025 жылдың қаңтар айының ортасына қарай жариялайды.
Бағалардың стагнациясы
2023-2024 жылдардағы салыстырмалы түрде төмен сұраныс кезеңінде жылжымайтын мүлік бағалары 2021-2022 жылдармен салыстырғанда да қалыпты деңгейде өсті.
2021-2022 жылдар аралығында Қазақстандағы жаңа үйлердің бағасы орта есеппен біршама өсті – 34,7%-ға. Ал қайталама нарықтағы баспаналар 51,1%-ға қымбаттады. Алматыда жаңа үйлердің бағасы екі жыл ішінде 27,9%-ға, ал қайталама нарықтағы үйлер 38,5%-ға өсті. Астанада бағаның өсуі рекордтық деңгейде болды – жаңа үйлер 46,5%-ға, қайталама нарықтағы үйлер 62,6%-ға қымбаттады.
Алайда келесі екі жылда шынайы бағаның өсуі (инфляцияны ескере отырып) теріс мәнге ие болды. Бұл ҚР СЖРА ҰСБ статистикасынан көрінеді. 2023 жылы және әлі аяқталмаған 2024 жылы жаңа үйлердің бағасы орта есеппен 6,2%-ға өсті. Астанада – 6,1%, Алматыда – 6,2%. Қазақстанның көптеген қаласында қайталама нарықтағы баспаналар кейінгі екі жылда тіпті арзандады – орта есеппен 0,5%-ға. Алматыда 6,2%-ға төмендеді. Астанада қайталама нарықтағы үйлер 2023 жыл мен 2024 жылдың 11 айында бағасын көтергенімен, тек 2%-ға ғана өсті. Ал ресми инфляция Қазақстанда 2023 жылдың қорытындысы бойынша 9,8%-ды құрады. Ал 2024 жылдың толық емес қорытындысы бойынша – 8,4%.
Нарық өкілдерінің болжамы бойынша, желтоқсан айында бағаның өсуі әлдеқайда серпінді болуы мүмкін.
«Біздің серіктесіміз – Center Home жылжымайтын мүлік маркетплейсінің деректеріне сәйкес, соңғы күндері жылжымайтын мүлік бағасында белгілі бір өзгерістер байқалып отыр. Сонымен қатар кейбір жарияланымдар уақытша сатылымнан алынып тасталды. Бұл әрекет құрылысшыларға арналған ҚҚС жеңілдігін алып тастау туралы болжаммен байланысты болуы мүмкін, бұл өз кезегінде қайталама нарыққа да әсер етеді», – дейді Сәкен Нигмашев.
Құрылыс компанияларының өкілдері бағаны көтеру жоспарларын растады.
«Бастапқы нарықтағы бағалар доллар бағамының өсуі мен инфляцияға сәйкес өсуге тиіс. Көптеген құрылысшылар қазірдің өзінде пәтер бағаларын көтеруге кірісті. Қазіргі кезде құрылысшыларда екі нұсқа бар: объектілерді жылдам сату немесе бағаға шығындарды қосу, олар құрылыс материалдарының қымбаттауымен байланысты», – деп хабарлады Krisha.kz-ке Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков.
Үш «Б» ережесі: баға, баға және баға
Егер желтоқсан айындағы бағаның өсуі айтарлықтай жоғары болса, онда бұл Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығын қайта жандандыру процесін баяулатуы мүмкін. Баға қазақстандықтардың көпшілігі үшін баспана сатып алу кезіндегі басты критерий болып саналады.
2024 жылдың қараша айында United Research Technologies Group (URTG) әлеуметтік зерттеулер орталығы «Курсив» тапсырысымен жылжымайтын мүлік сатып алу туралы сауалнама жүргізді. Оған республикадағы әртүрлі аймақтардан 1600 адам қатысты. Зерттеу нәтижелері көрсеткендей, ең арзан баспана алу – респонденттердің әрбір бесіншісі (20,9%) үшін басты таңдау критерийі болып саналады. Тағы 20,3% респонденттер егер баспана қолайлы жерде орналасқан болса, сәл қымбатырақ төлеуге дайын.
Локацияны таңдау кезінде Қазақстанның барлық аймағынан келген әлеуетті сатып алушылар үшін ең маңыздысы – мектептердің (63,9%) және балабақшалардың (56,5%) жақын болуы. Әр үшінші адам үшін тұрғын үй кешендерінің сауда орталықтары мен дүкендерге жақындығы маңызды (35,4%). Әсіресе, мегаполис тұрғындары үшін дамыған сауда инфрақұрылымының маңызы зор. Мәселен, Алматыда сауалнамаға қатысқандардың 41,4%-ы СОО-ның жақындығын бағалайды, ал Астанада бұл көрсеткіш 38,8%-ды құрайды.
«Қазақстанда баспана таңдау кезінде негізгі критерий – баға. Екінші критерий – локация. Яғни, тұрғын үй кешенінің балалардың оқитын жері, жұмыс орны сияқты нысандарға жақын орналасуы. Үшінші критерий – жылжымайтын мүліктің өтімділігі. Бұл бірнеше параметрді қамтиды: тұрақ орындары, көлік түйіндері, инфрақұрылым және тағы басқалар. Мысалы, Алматыда Райымбек даңғылында көп жаңа тұрғын үй кешендері салынып жатыр. Локация біршама қолайсыз болып көрінуі мүмкін – қалаға кіреберісте, үлкен кептелістер бар. Бірақ бұл жерлерде баға әлдеқайда төмен және пәтерлер жақсы сатылуда. Егер баға қолайлы болса, сатып алушы қалған барлық критерийлерге көз жұма қарайды», – деп түсіндірді риелтор Александр Пак.
«Иә, клиенттер бағаға әлдеқайда сезімтал бола бастады», – деді Александр Бикетов. Локация бойынша таңдаулар туралы сөз қозғалғанда, риелтор Алматы тұрғындары жаңа белсенді құрылыс жүргізіліп жатқан аудандарды қарастырмайтынын айтты. Себебі бұл аудандарда баспана көбінесе басқа қалалардан келгендер тарапынан сатып алынады. Ал инфрақұрылымды таңдау сатып алушының түріне байланысты. «Балалы отбасылар үшін мектептер, емханалар және спорт секциялары маңызды. Ал жас отбасылар мен бойдақтар үшін бірінші орында – кофехана, мейрамханалар, сұлулық салондары және фитнес-залдар», – дейді А.Бикетов.
Баспанасын сатушылардың тәжірибесі сұраныстың қайта жандануын растайды. Мысалы, «Крыша» сайтында бір жыл бойы сатылмаған пәтерлер сатылып кеткен. Сондай-ақ бағаның маңыздылығын да дәлелдейді. Пәтер бастапқы бағасынан айтарлықтай төмен бағаға сатылған. Сатып алудың соңғы факторы ретінде инфрақұрылымның болуы аталады.
«Біз өзіміздің төрт бөлмелі пәтерімізді Алматының ескі орталығында бір жыл бойы саттық. Пәтерді Krisha.kz сайтына алғаш қойған кезде баға нарықтағы орташа бағаға тең болды – 50 млн теңге. Әр апта сайын бағаны төмендетіп отырдық, соңғы екі айда апта сайын 500 мың теңгеге арзандаттық. Нәтижесінде, желтоқсанның басында пәтерді 41,5 млн теңгеге саттық. Пәтерді қолма-қол ақшамен сатып алған отбасы оны жақсы мектептің жақын жерде орналасқаны үшін таңдады», – деп бөлісті Алматы тұрғыны Илья.
