2025 жылы Қазақстанда тұрғын үй бағасы қымбаттай ма?

2025 жылы Қазақстанның тұрғын үй нарығын елеулі өзгерістер күтіп тұр. Салаға экономикалық факторлар, салық заңнамасындағы өзгерістер және сұраныс пен ұсыныс динамикасы әсер етеді. Сонымен қатар мемлекеттік бағдарламалардың талаптары да өзгермек. Нәтижесінде пәтер бағасы қымбаттай ма? Бұл тақырыпты Kursiv.Media тілшісі зерттеді.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы қазіргі ахуал

2024 жылғы қарашадағы жағдай бойынша Қазақстандағы ипотекалық несиелер портфелі 6,2 трлн теңгеге жетті. Бұл ел экономикасындағы барлық несиенің 19,4%-ын құрайды. 2024 жылдың 11 айында жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілелерінің саны 382,9 мыңды құрады. Бұл өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 15,1%-ға артық.

Жыл соңына қарай доллар бағамы құбылып, жылжымайтын мүлік нарығына әсер етті. Доллар бағасы одан әрі өседі деп қауіптенген адамдар жылжымайтын мүлік алуды көбейтті. Қараша айында тұрғын үй сатып алу-сату транзакцияларының саны бірден артты. Мәселен, бір айда Қазақстанда 39 мыңнан астам жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты жасалған. Мәмілелердің басым бөлігі – 31 256-сы пәтерлерге, қалған 8165-і жер үйлерге тиесілі.

Қарашада транзакциялардың ең үлкен өсімі:

• Павлодарда (+18,5%);
• Түркістан (+15,9%);
• Алматы (+15,2%) облыстарында тіркелді.

Егер тек пәтерлер бойынша мәмілелердің статистикасын алатын болсақ, онда бір айда сұраныс 2,6%-ға өсті. Қарашада қазан айымен салыстырғанда 803 пәтерге көп сатылды және сатып алынды.

Тұрғын үй саудасы бойынша Алматы дәстүрлі түрде алда келеді. Айына 7 533 транзакция тіркелген. Бұл республикадағы жалпы көрсеткіштің 19,1%-ын құрайды. Екінші орында Астана – 6 968 транзакция немесе 17,7%.

Қараша айында тіркелген мәмілелердің 79%-дан астамы пәтерлерге қатысты болды. Әсіресе, 2 бөлмелі пәтерлер саудасы қызған. Нарықта дәл осындай үйлерге сұраныс артты.

2024 жылдың қарашасында Қазақстанда:

2 бөлмелі пәтерлер – 11 881;

1 бөлмелі пәтерлер – 11 801;

3 бөлмелі пәтерлер мен үйлер – 6 241 сатылып, сатып алынды.

Жеке тұрғын үйлерді сатып алу-сату саны бойынша Алматы облысы көш бастап тұр (1022 мәміле).

Алматыда қараша айында жеке тұрғын үйлер бойынша 553 мәміле жасалса, Шымкентте – 367, Астанада – 115 мәміле жасалған.

Мемлекеттік бағдарламалар бойынша өзгерістер

Баспана алу бойынша кеңесші Мадина Болатханқызы бірнеше мемлекеттік бағдарламаның шарты өзгеретінін айтады.

Мысалы, аймақтық ипотекалық бағдарламалар бойынша берілетін несие мөлшері өзгереді. Мәселен, «Алматы жастары» бағдарламасы бойынша 2025 жылы берілетін тұрғын үй заемы мөлшері 20 млн теңгені құрайды. Бұған дейін аталған жоба бойынша максималды 18 млн теңге беріліп келген.

«Яғни, 20 млн теңгені алғашқы салымы 10%-бен және несие бойынша мөлшерлеме 5%-бен рәсімдеуге болады», – деп атап өтті сарапшы.

Сонымен қатар келесі жылдан бастап «Жасыл ипотека» бойынша 50 млн теңгеге дейінгі соманы банк арқылы алғашқы салым 20%-бен рәсімдеуге болады.

«Осы уақытқа дейін «Жасыл ипотека» бағдарламасымен 1184 қазақстандық үй рәсімдеп үлгерген. Олар аталған жоба аясында берілетін 28 тұрғын үй кешенінен пәтер алды», – деді маман.

Сонымен қатар 2025 жылы «Наурыз» және «Отау» ипотекалық бағдарламаларына қатысу үшін «Отбасы банктегі» жинақ шотында кемі 2 млн теңге болуы керек. Қаражатты бағдарламаға қатысуға өтініш берер алдында аударуға болады. Осыған дейінгі жоба шартында 1 млн теңге болу керек еді.

«Қазіргі кезге дейін «Наурыз» ипотекалық бағдарламасымен 7000 мың адам үй алды. Тағы 2000 адам үйлерін рәсімдеу барысында. Демек жыл соңына дейін тағы 2000-ға жуық адам қоныс тойлайды», – деді маман.

Сонымен қатар тағы бір өзгеріс «Наурыз» иотекалық бағдарламасы аясында баспана аламын деушілер үшін келер жыл қолайлы болуы мүмкін. Себебі бастапқы жарна бұрын 20% боласа, ендігі жылдан бастап бұл талап 10%-ға дейін төмендетілді. Осылайша бастапқы жарна 10%-бен тұрғын үй заемын рәсімдеуге болады.

«7-20-25» талабы өзгереді

 «7-20-25» бағдарламасы бойынша да өзгерістер легі қабылданды.

Оның ішінде бұрын аталған жоба бойынша кеше үйін сатқан адам бүгін ипотека рәсімдей алатын. Енді талап қатаңдатылды. Бұл ретте баспананы сатқан уақыттан бастап кемі 1,5 жыл өтуі шарт.

«2025 жылғы 1 қаңтардан бастап әрбір отбасы мүшесіне пайдалы ауданы 15 шаршы метрден кем жатақханалардағы бөлмелерді, сондай-ақ Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен апат жағдайында деп танылған тұрғын үйлерді қоспағанда, Қазақстан Республикасының аумағында соңғы 18 ай ішінде қарыз алушының (және жұбайының/зайыбының) меншік құқығында тұрғын үйінің болмауы туралы талапты енгізу көзделеді», – деп хабарлады Ұлттық банк.

Бұл талап халықты, әсіресе, баспанаға мұқтаждарды қамтуға басымдық беру мақсатында енгізілмек. Айта кететіні, жоба бойынша бөлінетін қаржы көлемі өзгермейді. Келер жылы бағдарламаны қаржыландырудың жылдық көлемі 100 млрд теңгеге дейінде белгіленген. Бұл ретте Қазақстандағы ең тиімді жобалардың бірі – «7-20-25» бағдарламасының негізгі талаптары өзгерген жоқ.

2018 жылы іске қосылған жоба аясында 20% бастапқы жарна, жылдық 7% жеңілдетілген мөлшерлеме бойынша 25 жылға дейінгі ипотека рәсімдеу тәртібі сақталады. Биылғы 31 қазандағы жағдай бойынша, бағдарламамен 1 059,6 млрд теңгеге 76 753 жаңа баспана рәсімделді.

2025 жылы үй бағасы өсе ме?

Тұрғын үй бойынша мамандар жыл сайын баспана бағасы инфляция бойынша 10%-ға жуық қымбаттайтынын айтады. Сарапшылардың болжауынша, үй бағасы 2025 жылы да осы динамика бойынша өседі. Егер экономикада жаңа мемлекеттік бағдарламалар сынды өзгерістер болмаса баға бір қалыпты қарқынмен өседі. Бағаның өсуіне әсер ететін негізгі факторлар:

•   Салық заңнамасындағы өзгерістер: коммерциялық тұрғын үйге қосылған құн салығын енгізу көзделіп жатыр. Мұнсың салдарынан құрылыс жүргізудің өзіндік құны өседі. Мердігер компаниялар ол шығынды тұрғын үй бағасына қосады. Осылайша бұл түпкілікті сатып алушы – тұрғынның қалтасына салмақ салады.
•   Доллар бағасының өсуі есебінен құрылыс материалдарының қымбаттауы: құрылыс материалдарының басым көпшілігі шет елдерден әкелінеді. Ал, шетелден әкелетін заттар доллар бағасының өсуіне қарай қымбаттай береді. Мәселен, көп пәттерлі тұрғын үйлердің сыртқы әрлеуіне арналған құрылыс материалдарының дені Қазақстанда шығарылса, ал ішкі әрлеуге арналғандарының 70%-ы шетелден әкелінеді.
  Бизнес, элит санаттағы тұрғын үйлерге негізінен сырттан әкелінетін құрылыс материалдары қолданылады.
•   Сұраныс пен ұсыныс: бағалардың өсуіне қарамастан, әсіресе Алматы және Астана сияқты ірі қалаларда тұрғын үйге сұраныс жоғары болып қала береді. Бұл – осы қалаларда баспана бағасы арзандамайды деген сөз. Керісінше, үй бағасы үнемі көтеріліп отырады.

Сарапшылар жылжымайтын мүлік бағасы қымбаттап жатқандықтан, баспана сатып алуды кейінге қалдырмауға кеңес береді. Бұл ретте жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде нарықтағы жағдайды мұқият зерттеп, тиянақты шешім қабылдаған жөн.

Нақтылай кетейік, 2025 жылы қазақстандық тұрғын үй нарығында салық заңнамасындағы өзгерістер, құрылыс материалдарының қымбаттауы және тұрақты сұраныс салдарынан бағаның қалыпты өсуі байқалуы мүмкін.

Айта кетейік, биылғы жыл соңында баспана нарығы белсенді болды. Үй сатып алу да, сату да жиіледі. Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, қарашадағы транзакциялар саны қазанмен салыстырғанда 0,7%-ға артық. Бір жыл ішінде транзакциялар саны 24,3%-ға өсті.