2026 жылдан бастап пәтер сату қиындайды: қандай үйлерге 15%-ға дейін салық салынады
Енді пәтерді салықсыз сату үшін бір емес, кемі екі жыл күту керек болады. Өйткені 2026 жылдан бастап Қазақстанда мүлікті 2 жылдан аз уақыт иеленгендер үшін прогрессивті салық енгізілмек. Оны қалай есептейтінін, төлеуден бас тартқан жағдайда не болатынын түсіндіреміз.
Сәуір айының соңында мәжіліс депутаттары жаңа Салық кодексі мен салық салу мәселелері бойынша ілеспе түзетулерді екінші оқылымда қабылдаған болатын. Бұл құжаттағы кейбір баптар жылжымайтын мүлік нарығының ережелерін де айналып өтпеді.
Атап айтқанда, 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап жаңа кодекстің 383-бабы күшіне енуі ықтимал. Бұл бап Қазақстан азаматтары – жеке тұлғалар сатқан тұрғын жылжымайтын мүліктен түскен табысқа салық салу тәртібін реттейді.
Қазіргі ереже бойынша
Қазір, егер азамат жылжымайтын мүлікті 1 жылдан аз уақыт иеленіп, оны сатып алған бағасынан қымбатырақ сатса, онда жеке табыс салығы (ЖТС/ИПН) төлеуге міндетті.
Бұл талап келесі мүлік түрлеріне қатысты:
- тұрғын үйлер,
- саяжай құрылыстары,
- гараждар мен автотұрақ орындары,
- қосалқы шаруашылық нысандары,
- сондай-ақ саяжай, жеке тұрғын үй құрылысы, бағбандық, немесе гараж үшін арналған жер телімдері.
Ал басқа жылжымайтын мүлік түрлерін сатқанда, иелену мерзіміне қарамастан салық төлеу міндетті.
Қарапайым мысал:
Егер азамат құны 20 млн теңге болатын жеке тұрғын үйді сатып алып, 1 жылдан аз уақыт ішінде оны 25 млн теңгеге сатса, онда ол:
5 млн теңге пайда табады,
сол пайдадан 10% жеке табыс салығын (500 000 теңге) төлеуге тиіс.
- Егер мүлік сатып алынған бағадан арзанға сатылса, яғни пайда болмаса — салық төленбейді.
- Сондай-ақ, егер мүлік 1 жылдан артық уақыт иелікте болса, онда табысқа салық салынбайды.
2026 жылдан бастап не өзгереді?
Келер жылдан бастап бұл механизм өзгеруі мүмкін. Салық жеңілдігіне ілікпейтін мерзім 1 жылдан 2 жылға дейін ұзартылуы мүмкін. Яғни пәтерді салық төлемей сатам десеңіз – 2 жыл күтуге тура келеді.
Прогрессивті салық шкаласы енгізіледі
Жаңа Салық кодексінде жеке табыс салығына (ЖТС/ИПН) прогрессивті шкала енгізу қарастырылып отыр. Бұл талап тұрғын үйді сатқанда пайда болған табысқа да қатысты болады. Бұл — пәтерді, үйді алып, жылдам қайта сататын (мысалы, флиппингпен айналысатын) адамдарға әсер етеді.
2026 жылдан бастап:
Егер тұрғын үйді сатқаннан түскен таза табыс 8 500 айлық есептік көрсеткіштен (АЕК) аспаса, онда салық мөлшерлемесі бұрынғыдай 10% болады.
Ал егер таза табыс 8 500 АЕК-тен асса (33 422 000 теңге), онда шектен асқан сомаға 15% салық салынады. Демек, егер сату табысы 8 500 АЕК-тен асып кетсе, артық бөлігіне жоғары салық салынады.
2026 жылы АЕК көтерілуі мүмкін, сәйкесінше бұл шек те жоғарылайды.
Қарапайым мысал:
Егер азамат 60 млн теңгеге пәтер сатып алып, оны екі жыл толмай 100 млн теңгеге сатса, ол:
40 млн теңге табыс табады;
Бұл табыстың:
33,4 млн теңгесіне – 10% (3,3 млн салық),
6,6 млн теңгесіне – 15% (990 мың салық) салынады.
Бұл өзгеріс нарыққа қалай әсер етеді?
«Krisha.kz» порталының болжамы бойынша, бұл өзгерістер келесі жағдайларға әкелуі мүмкін:
1. Сатып-сату белсенділігінің артуы мүмкін (2026 жылға дейін). Көптеген азаматтар жаңа талап күшіне енбей тұрып, мүліктерін сатуға тырысады;
2. Жылдам сату азаяды. Адамдар пәтерді сатып алған соң 2 жыл өтпей сата бермейді;
3. Қымбат жылжымайтын мүлікке әсері етеді. Алматы, Астана сияқты қалалардағы элиталық пәтерлер мен үйлерді сату кезінде салық артады — бұл мәмілелер санын азайтады.
4. Құжаттағы бағаны төмен көрсету көбейеді. Салықтан жалтару мақсатында кейбір сатушылар құжатта төмен баға көрсетіп, заң бұзады. Бұл сатып алушы үшін де қауіп төндіреді.
5. Баға өсуі мүмкін. Сатушылар салық жүктемесін үй бағасына қосып жіберуі ықтимал. Сонымен қатар, ҚҚС (НДС) мөлшерлемесінің 16%-ға көтерілуі де шаршы метрдің қымбаттауына себеп болады.
