Қайталама тұрғын үй нарығын не күтіп тұр
16 маусымнан ипотеканың ең жоғары жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) 25%-дан 20%-ға төмендеді. Бұл өзгеріс халық үшін тиімді болғанымен, сарапшылар қайталама нарықта коллапс тудыруы мүмкін деп тұжырымдайды.
DATA HUB телеграм-арнасының жазуынша, ЖТСМ шегін 25%-дан 20%-ға дейін төмендету – бүкіл ипотекалық өнімдерге ортақ. Оның ішінде банктердің нарықтық шарттарымен беретін ипотекасы да бар.
Ал осындай несиелердің ішінде қайталама тұрғын үйге берілетін ипотекалардың үлесі аз емес. Енді бұл сегмент қысымға ұшырауы мүмкін.
Статистика не дейді?
2024 жылдың қаңтар-сәуір айларында елде жалпы көлемі 701 млрд теңгеге ипотекалық несие берілген. Оның:
- 60%-ы, яғни 416,9 млрд теңгесі – жеңілдетілген бағдарлама арқылы («Отбасы банк», мемлекеттік субсидиялар);
- 40%-ы, немесе 284,1 млрд теңгесі – нарықтық шартпен берілген несие.
Осы нарықтық несиенің шамамен жартысына жуығы (128,9 млрд теңге) бұрынғы ЖТСМ шегінде (20%-дан жоғары) берілген. Енді мұндай шартпен ипотека беруге тыйым салынған.
Қайталама нарыққа қандай қауіп төніп тұр?
Енді жаңа талаптарға байланысты банктер қайталама тұрғын үйге қатысты шарттарды қатайта бастауы мүмкін.
Жаңа үйлерде банк пен құрылыс компаниясы бірігіп, клиентке жеңіл несие ұсына алады. Бұл – бастапқы нарықтың артықшылығы. Ал қайталама үйде мұндай серіктестік жоқ. Үй иесі – жеке адам. Ол жеңілдік бермейді, ал банк жалғыз өзі барлық тәуекелді көтеруге мәжбүр.
Сонымен қатар ипотека алғанда, қайталама нарықтағы үй кепіл ретінде ұсынылады. Бірақ уақыт өте келе мұндай үйлердің бағасы төмендеп, өтімділігі азаяды. Егер несие алушы төлем жасамаса, банктің ол үйді сата алмай қалу қаупі жоғары. Үй неғұрлым ескі болса, тәуекел де соғұрлым артады.
Банктерге 3,5% «таза табыс» аз
Қазір Қазақстандағы базалық мөлшерлеме 16,5%-ды құрайды. Бұл банктің ақша тарту құны. Ал ЖТСМ шегі – 20%. Яғни банкте қалатын пайда – бар-жоғы 3,5 пайыз. Осы аз ғана айырмашылықпен банк тәуекел, инфляция, операциялық шығындарды жауып, табыс табуға тиіс. Бұл, әсіресе, қайталама нарықтағы несиелер үшін тиімді емес.
Банктер ипотека шарттарын қатаңдатуы мүмкін
Қаржы ұйымдары ипотека беруді тоқтатпаймыз дегенімен, кейбір банктер ипотека шарттарын қайта қарап жатыр. Сарапшылар қайталама нарықтағы тұрғын үйге қатысты мынадай өзгеріс енуі мүмкін екенін айтады:
- үйдің салынған жылына шектеу қою (мысалы, 1970 жылдан бұрын салынған үйлерге несие бермеу);
- бастапқы жарна мөлшерін ұлғайту;
- клиенттің табысын бағалау шарттарын күшейту.
Аймақтарға ауыр соққы
Алматы мен Астанада жаңа үйлер салынып жатыр. 2024 жылдың алғашқы төрт айында осы екі қалада 2,3 млн шаршы метр, яғни елдегі құрылыс көлемінің 47%-ы пайдалануға берілген. Ал облыс орталықтары мен аудандық жерлерде мұндай белсенділік жоқ.
Сарапшылар сондықтан аймақтағы халық үшін қайталама үй – жалғыз таңдау екенін айтады. Енді сол нарықтың тарылуы тұрғындардың баспана алу мүмкіндігін азайтады.
Бұған дейін Kursiv.Media сауалына жауап берген бірнеше банк қайталама нарықтағы үйлерге де ипотека беру жалғасатынын айтқан. Дегенмен клиетке қойылатын талап қатаңдайды.
