Жаңа VS ескі: 2025 жылы қандай үй алған тиімді?
Қазақстандықтар пәтер сатып аларда жиі таңдау жасап жатады: жаңадан салынған үйден алған дұрыс па, әлде «екінші нарықтан» таңдаған тиімді ме? Әр нұсқаның өз артықшылығы мен кемшілігі бар. Krisha.kz сарапшылармен бірге баспана аларда жиі жіберілетін қателіктерді, негізгі тәуекелдерді және дұрыс шешім қабылдау жолдарын талдап көрді.
Жаңа үйдің артықшылықтары
Krisha.kz сату бөлімінің жетекшісі Имран Османовтың айтуынша, жаңадан салынған үйдің басты артықшылығы – құрылыс басында қолжетімді баға, ипотеканың түрлі нұсқалары мен құрылыс компанияларының жеңілдіктері қарастырылған.
«Құрылыс кезеңінде сатып алу – үнемдеудің бір жолы. Үй тапсырылған кезде бағасы 20–40% қымбаттауы мүмкін. Тіпті үй дайын болса да, бөліп төлеу, жеңілдіктер немесе банктермен әріптестік арқылы тиімді ипотека табуға болады», – дейді ол.
Риэлтор-сарапшы Александр Бикетов (Nelina.kz & Partners) бастапқы және қайталама нарық арасындағы таңдау бюджетке ғана емес, сатып алушының басымдықтарына да байланысты деп есептейді. Әр жағдайда артықшылықтар мен тәуекелдер бар, оларды алдын-ала түсіну маңызды:
«Жаңа үй – бұл жайлылық. Заманауи жоспар, қоршалған аула, паркинг, консьерж, күзет – бұлар қазір стандартқа айналды. Қазір адамдар тек пәтерге емес, оның айналасындағы ортаға да назар аударады»,- дедйі ол.
Жаңа үйдің тәуекел тұстары
Жаңа пәтер алғанда ең үлкен қауіптің бірі – құрылыстың уақытылы аяқталмай қалуы. Сондай-ақ, кешігу немесе қаржыны жоғалту қаупі де бар екенін ескерген жөн.
Бүгінде елдегі құрылыс компанияларының 70%-ы үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсаты жоқ бола тұра, пәтер сатып отыр. Яғни, заңды негізсіз халықтың ақшасына құрылыс жүргізілуде.
«Бұл дегеніміз – құрылыс компаниясы сізбен заңды үлескерлік келісімшарт (ДДУ) жасамайды. Оның орнына «броньдау», «инвестициялық келісім» немесе алдын ала төлем секілді заңсыз схемалар ұсынады. Мұндай жағдайда ешкім сізге үйдің аяқталуына кепілдік бермейді», – дейді Имран Османов.
Басқа да тәуекелдер:
- Үй уақытында тапсырылмайды;
- Құрылыстың сапасы нашар болуы мүмкін;
- Қосымша шығындар – көбіне пәтер қарапайым (черновая) күйде беріледі;
- Инфрақұрылым жоқ – мектеп, балабақша, дүкен, көлік қатынасы болмайды;
- Басқарушы компаниялар өз міндетін дұрыс атқармауы мүмкін: кіреберісті тазаламау, лифт жұмысын қадағаламау және т.б.
«Кейде құрылыс компаниясы коммерциялық емес үй-жайларды пәтерге айналдырып сатып жібереді немесе жалға береді. Бұл да тұру жайлылығына кері әсер етеді»,– деп толықтырды Александр Бикетов.
Құрылыс компаниясын қалай тексеруге болады?
Сарапшылар сату бөліміне ең бірінші «Қандай келісімшарт жасайсыздар?»– деп сұрауға кеңес береді. Егер үлестік қатысу туралы келісімшарт жасалса – бұл заңды жолмен жұмыс істеп жатқан компания деген сөз.
Мұндай жағдайда компанияда міндетті құжаттар болуы тиіс:
- Үлескерлерден қаражат тартуға рұқсаты;
- Құрылыс лицензиясы;
- Жоба құжаттары;
- «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қорының» кепілдігі.
Енді заң бойынша тек үлестік қатысу туралы келісім жасауға болады. Сондай-ақ, қолма-қол есеп айырысуға да тыйым салынды.
Ескі пәтердің артықшылықтары қандай?
- Дайын инфрақұрылым;
- Кешікпей көшіп баруға болады;
- Саудаласу арқылы бағаны төмендетуге болады;
- Бағасы қолжетімді;
- Жалдауға бірден беруге болады.
Кемшіліктері:
- Коммуналдық қарыздар;
- Ескі инженерлік жүйелер (жылыту, су);
- Заңсыз қайта жоспарлау;
- Құжаттағы қиындықтар (мұрагерлік, тыйым салу);
Ескі үйлерде ипотека алу қиындау. Қазақстанда әрбір 3–4 мәміленің бірі ипотекамен жасалады. Үй қаншалықты ескі болса, банк мақұлдамай қоюы ықтимал. Бұл жайтты да мәміле жасамас бұрын анықтап алған жөн.
