Тұрғын үй нарығын не күтіп тұр: ипотеканы қашан алған дұрыс

Экономист Ғалым Құсайынов жылжымайтын мүлік нарығын алдағы уақытта дағдарыс күтіп түр тұжырымдайды. Сарапшы Digital Business басылымына берген пікірінде әзірге ипотека алуға асықпаған дұрыс екенін айтқан.

Оның айтуынша, алдағы 1-2 жылда базалық мөлшерлеме төмендеп, ипотека сәл арзандауы мүмкін. Сол уақытқа дейін ақша жинау тиімдірек. Себебі қазіргі базалық мөлшерлеме тым жоғары. Бұндай кезде теңгедегі активтердің кірістілігі баспана бағасының өсуінен жоғары болмақ.

Ипотека неге қымбат?

2025 жылдың маусым айында Қазақстанда ипотеканың жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің (ЖТСМ) шекті деңгейі 25%-дан 20%-ға дейін төмендейтіні хабарланды. Бұл шараны қаржы реттеушісі ипотеканы арзандату үшін қабылдаған. Алайда бұл шара кере нәтиже беріп, елдегі ірі банктер ипотека беруін жаппай тоқтата бастады.

Банктер неге ипотекадан бас тартты?

Halyk Bank, Банк ЦентрКредит, Нұрбанк және басқа да қаржы ұйымдары бірінен соң бірі «уақытша техникалық себеп» деген желеумен ипотека бермей қойды. Шын мәнінде, бұл шешімнің артында банк секторының негізгі бизнес моделіне қауіп төндіретін мәселе жатты. Ол – банк алатын маржаның (табыстың) азаюы.

Ғалым Құсайыновтың айтуынша, банктер мұндай төмен мөлшерлемемен ұзақ мерзімді несие беруге дайын емес. Базалық мөлшерлеме 16,5 прайыз деңгейінде тұрған кезде жылдық 20 пайызбен несие беру – тек шығынға жұмыс істеу дегенді білдіреді.

Осындай күрделі жағдайға байланысты Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі 20 пайыздық мөлшерлемені енгізу уақытын кейінге шегерді. Бұл норма тек 1 қарашадан қолданлатын болды, Яғни, әзірге бұрынғыдай 25%-дық шек сақталады.

Дегенмен, сарапшы бұл шешімді «уақыт ұту» деп бағалайды. Оның пікірінше, негізгі мәселе – мемлекеттің ипотекалық өнімдердің бағасына араласуы шешілмей отыр. Егер жағдай өзгермесе, ипотека қаржы құралы мүлде жоғалуы мүмкін.

Құсайынов нарықты тек нарықтың өзі реттеуі керек деген пікірде. Егер мемлекет пайыздық мөлшерлемелерге шектеу қойса, банктер тәуекелі жоғары клиенттерге несие беруді азайтады.

Маманның ойынша, мемлекет банктермен жұмыс істеу үшін тиімдірек жолдарды таңдауы керек. Мысалы, борышкер несиені өтемесе, кепілдегі мүлікті өндіріп алуды жеңілдету немесе сот жүйесін оңтайландыру. Бұл банктерге тәуекелді азайтуға көмектесіп, ипотеканы төмен мөлшерлемемен беруге мүмкіндік туғызар еді.

Ипотека енді кімдерге беріледі?

Қазірдің өзінде банктер несие талаптарын күшейте бастады. Құсайынов жаздың соңына дейін ипотеканы тек жоғары скоринг балл жинаған азаматтар ала алады деп болжайды. Яғни, табысы тұрақты, кредит тарихы мінсіз адамдар ғана несиеге үміт арта алады. Қалғандары үшін ипотека қолжетпес арманға айналады.

Жасырын ипотека пайда бола ма?

Мамандар ипотеканың орнына нарықта жаңа «гибрид» өнімдер пайда болуы мүмкін екенін жоққа шығармайды. Мысалы, кепілмен берілетін тұтынушылық несие арқылы пәтер сатып алу. Бұл банктер үшін тиімді, себебі мұндай несие бойынша шектеу жоқ және қалатын табыс та жоғары. Ал клиенттер мұны «жасырын ипотека» ретінде қолдануы мүмкін.

Құсайыновтың айтуынша, банктер берілетін несиені шектеумен қатар, бағалы қағаздарға инвестиция жасау жолымен табыс табуға көшеді. Бұл – реттеуші талаптардан айналып өтіп, табысты сақтау амалы.