Баспана иелері кей жағдайда пәтерінің немесе үйінің нақты қанша тұратынын және оны қандай бағада сатуға болатынын білмей жатады. Бағаны тым төмен қою немесе өз құнынан әлдеқайда жоғары бағалау сату тәуекелін азайтады. Өз пәтеріңізді немесе үйіңізді өз бетіңізше қалай дұрыс бағалауға болады? Сатып алушы үшін қандай артықшылықтар мен кемшіліктер шешуші рөл атқарады? Сарапшылар ұсынған пайдалы кеңестерді назарларңызға ұсынамыз.
Риэлтор жалдау
Кейбір үй иелері бұл мәселені риэлтор жалдау арқылы шеше салғанды жөн көреді. Иә, риэлтор нарықты жақсы біледі, үйдің орналасуын, құрылыстың түрі мен сапасын, инфрақұрылымды және мақсатты клиенттерді ескере отырып, бағалауды жылдам жүргізе алады. Нарықты түсінбейтін адам үшін бұл процесс ұзақ әрі күрделі болуы мүмкін. Айта кету керек, риэлтордан тек ақылы кеңес алуға да болады, міндетті түрде бүкіл сатылым процесін жүргізудің қажеті жоқ.
Ал ешбір маманның көмегінсіз барлығын өзі жасағысы келетіндер нені ескеруі тиіс?! Әрине жылжымайтын мүлікке дұрыс баға қою біршама уақыт пен күшті талап етеді. Дегенмен бағалау және сатудың барлық қағидаларына сүйене отырып әрекет етсе, барлығы да оп-оңай шаруа.
Бағалау не үшін қажет?
Пәтерге немесе басқа жылжымайтын мүлікке дұрыс баға қою, тиімді сауда жасаудың жартысы деуге болады. Егер баға нарықтық құннан төмен қойылса, пәтер тез сатылады, бірақ сіз біршама пайдадан қағыласыз. Ал егер баға тым төмен болса, онда керісінше, объект ұзақ уақытқа сатылмай қобы мүмкін. Себебі қазір сатып алушылар өте сақ, олар пәтердің тарихында бір мәселе бар деп күдіктенуі мүмкін. Мысалы, өрт болған, су тасқынына ұшыраған немесе басқа бір «гәп» бар деп ойлауы ықтимал.
Керісінше, егер бағаны нарықтан жоғары қойған болсаңыз, адамдар тек қымбат жөндеу жұмыстары болғаны үшін келуі мүмкін немесе көбіне қызығушылық танытумен шектеледі.
Ал егер баға тым жоғары болса, сатып алушылар бірден соған ұқсас, бірақ арзанырақ ұсыныстарды іздей бастайды. Нәтижесінде сіздің мүлкіңіз ұзақ уақыт сатылмай тұрып қалады. Ал бұл өз кезегінде сіздің уақытыңыз бен мүмкіндіктеріңізді босқа кетіреді.
Нысанның құнына әсер ететін факторлар
Пәтердің орналасуы
Жылжымайтын мүліктің бағасына ең көп әсер ететін факторлардың бірі оның орналасқан жері. Мысалы, ең керемет жөндеуден өткен, үлкен әрі жайлы үй елордадан алыс, зауыттың жанында орналасса, өкінішке қарай, ол сатып алушыларды аса қызықтырмайды. Себебі олар үшін жайлылық қана емес, орналасқан жері мен инфрақұрылым да маңызды. Мұндай объект үшін онда салынған миллиондар өз құнын ақтамай қалуы мүмкін.
Ал керісінше, қарапайым ғана пәтер, егер ол қаланың орталығында, тарихи ауданында, саябақ немесе көл маңында немесе туристер жиі келетін аудандарда орналасса, шеткері аймақтардағы дәл сондай пәтерлерге қарағанда қымбатқа бағаланады.
Үйдің жағдайы
Қабырға түріне байланысты ең арзан пәтерлер панельді үйлерде, одан қымбаты кірпіштен салынғандар, ең қымбаты монолит үйлерде орналасқан.
Бүгінде ең қолжетімді пәтерлер ескі «хрущевка» үлгісіндегі үйлерде. Бірақ егер ғимарат тарихи маңызға ие болса, ондағы пәтер бағасы тұрақты түрде жоғары болады. Дегенмен барлық «хрущевкалар» бірдей емес. Егер үйде жақсы жұмыс істейтін ПИК немесе МИБ болып, тұрғындар үйдің жағдайына белсенді түрде қарап, ТКШ жаңғырту бағдарламасына қатысып, лифтіні ауыстырған, қасбетін жаңартқан, күрделі жөндеу жүргізген болса, ондай үйлердегі пәтерлердің құны жоғары болады.
Сондай-ақ бағаға консьерждің болуы, бейнебақылау жүйесі, жабық аумақ, абаттандырылған аула және тұрақ, жер асты автотұрағы да қосымша әсер етеді.
Тұрғын үйді өзіңіз бағалағыңыз келсе
Бірінші қадам: ұқсас пәтерлерді іздеу
Пәтерді өзіңіз бағалауға кіріскенде ең алдымен — ұқсас объектілерді жылжымайтын мүлік сайттарынан іздеңіз. Бірақ бір нәрсені ескеру қажет, сайттарда көрсетілген бағалар әрқашан нарықтық бағаға сай келе бермейді. Көптеген сатушылар өз мүлкін қымбатырақ сатқысы келіп, бағаны негізсіз көтеріп қояды. Сол себепті тек бір ғана «ұқсас» пәтерге қарап емес, бірнешеуін қарап, олардың ортақ бағасын шығару керек.
Екінші қадам: артықшылықтарды ескеру
Шамамен 10 шақты ұқсас хабарландыруды қарап шыққаннан кейін, пәтеріңіздің нақты қандай артықшылығы барын бағамдаңыз. Мысалы, жақсы дамыған инфрақұрылым мен көлік қатынасы бағаны арттыратын негізгі фактор. Үйдің маңында аялдама, аулада балалар алаңы, жақын жерде балабақша, мектеп, университет пен емхана болса, бұл үшін пәтер бағасына 1-2 млн теңге қосуға болады. Бірақ шектен тыс кетудің қажеті жоқ.
Үшінші қадам: кемшіліктерді түсіну
Пәтердің кемшіліктерін де әділ бағалау маңызды. Ең басты назар — жөндеу жұмыстарының деңгейі. Әр адамның «жақсы жөндеуге» деген көзқарасы әртүрлі болғандықтан, бұл жиі дау тудыратын мәселе. Жалпы, жөндеусіз пәтердің бағасы ұқсас, бірақ жөндеуден өткен пәтерлермен салыстырғанда 10-40% арзан болуы мүмкін. Сондай-ақ сантехника, электр сымдары, еден мен терезе/балконның жағдайы үлкен рөл атқарады. Қай қабатта орналасқаны да маңызды: бірінші және соңғы қабаттар әдетте 10-15% арзан тұрады. Егер балкон немесе лоджия болса, бұл кемшілікті сәл жеңілдетуге көмектеседі.
Төртінші қадам: сатылым уақытына назар аударыңыз
Өзіңіздің пәтеріңізге ұқсас хабарландыруларды іріктеу барысында, олардың қанша уақыттан бері сайтта тұрғанына мән беріңіз. Егер хабарландыру алты айдан бері (немесе одан да көп) жария тұрса, бұл – бағасы тым жоғары қойылғанының белгісі. Демек, сатып алушылар мұндай бағаға қызықпайды. Тіпті, иесі бағаны түсірмейінше, мүлде сатыла қоюы екіталай.
Бесінші қадам: «шаршы метрін» есептеу
Нарықты зерттеу барысында ұқсас пәтерлер бойынша бір шаршы метрдің орташа бағасын өзіңіз-ақ есептей аласыз. Ол үшін бірнеше ұқсас пәтердің жалпы бағасын сол пәтердің ауданына бөліңіз. Алынған бір шаршы метрдің бағасын өз пәтеріңіздің ауданына көбейтіп, шамамен қанша тұруы мүмкін екенін анықтауға болады.
Нақтырақ болу үшін дәл сіздің үйіңіздегі (тіпті басқа ауданда болса да) пәтерлермен салыстыруға болады. Бастысы жөндеу деңгейі мен сапасы сіздің пәтеріңізге ұқсас болсын. Формула сол қалпы: бағаны ауданына бөліп, алынған санды өз шаршы метріңізге көбейтіңіз.
Алтыншы қадам: қарапайым тексеріс
Өзіңіздің пәтеріңізге ұқсас хабарландырулар бойынша хабарласып көруге де болады. Үйдің қандай ерекшеліктері барын, не себепті дәл сол бағада сатылып жатқанын сұрап біліңіз. Сонымен қатар, саудаласу мүмкіндігі бар ма – соны да анықтап алған жөн. Бұл кейін өз пәтеріңізді сатарда жеңілдік қаншалықты болуы мүмкін екенін түсінуге көмектеседі. Әдетте, саудаласу көлемі 5–10% шамасында.
Жетінші қадам: адал болыңыз
Егер сіз бәрін есептеп, бағаны белгілеп, бірақ қоңыраулар тым аз немесе мүлде жоқ болса мүмкін, бағаны сәл төмендеткен дұрыс шығар. Ал егер қызығушылық жоғары болса – онда бағаны батыл түрде арттыруға болады.
Бағаны тым жоғары қойып, «міндетті түрде менің сатып алушым табылады» деп күтудің қажеті жоқ. Бұл – ертегі кейіпкерін күткенмен бірдей. Яғни, мүмкіндігі бар, бірақ өте аз. Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы үнемі өзгеріп жатқанын ескерсек, сатып алушылар бағаға қарай оңай таңдау жасайды. Ал сіздің хабарландыруыңыз тым ұзақ сайтта тұрса, сатып алушылар күмәнмен қарауы мүмкін.
Осыған дейін, мамандар пәтер сатып аларда неге мән беру керегін ескертіп, кеңес берген еді. Толығырақ сілтемеге өтіп оқуға болады.
