Банктер үшін тиімсіз, халық үшін қымбат: ипотека нарығы тығырықта тұр
Екінші деңгейлі банктер ипотека беруін уақытша тоқтатты. Оған себеп – базалық мөлшерлеменің 16,5%-дан бірден 18%-ға көтерілуі. Сонымен қатар 1 қарашадан ипотеканың жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖСТМ) 20%-дан аспауы тиіс деген талап күшіне енбек. Мұндай жағдайда банктерге ипотека беру тиімсіз ғана емес, тіпті шығыны мол шаруаға айналуы мүмкін.
Қазіргі талаптар ипотека нарығына қысым тудырып отыр
Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының жетекші сарапшысы Алмат Орақбай Kursiv.Media-ға берген пікірінде осы екі фактор ипотека нарығына қысым тудырып отырғанын айтады. Аталған екі көрсеткіш арасындағы небәрі 2 пайыздық айырма ипотекалық өнімдердің өзін-өзі ақтауына да, тәуекел мен шығынын жабуға да жетпейді.
«Базалық мөлшерлеменің 18%-ға дейін көтерілуі мен ипотека бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесіне қойылған 20% шекті мәні арасындағы 2,0 пайыздық тармақ айырмашылығы – екінші деңгейлі банктердің қорландыру жиынтық құнын, кредиттік тәуекел, операциялық шығындар мен капиталға қойылатын талаптарды тұрақты түрде әрі банк үшін қолайлы маржамен өтеуге мүлдем жеткіліксіз. Банктердің пассивтер құны базалық мөлшерлеме айналасында өтімділік пен мерзімге сыйақы үстемесімен қалыптасады. Ұзақ мерзімді ипотекалық өнімдер бойынша тәуекел үстемесі және капитал нормативтерін жабу да талап етіледі, бұл шығындар 2,0 пайыздық тармаққа сыймайды», – дейді сарапшы.
Банктер үшін 2 пайыз – қағаз бетінде жазылғанымен, іс жүзінде түсетін маржа емес.
«Себебі банктердің қорландыру құны базалық мөлшерлемеге тікелей тәуелді, ал оған өтімділік пен мерзімге қосылатын сыйақы үстемесі, тәуекел мен капитал нормативтерін жабу міндеті қосылады. Мұндай жағдайда банктердің ипотеканы залалсыз беруі мүмкін емес»,- дейді сарапшы.
Мемлекеттік бағдарламалар бойынша ғана ипотека беріледі
2025 жылдың бірінші жартыжылдығында нарықтық ипотеканың үлесі 31%-ға дейін төмендеді. Ипотека нарығын қазір мемлекеттік бағдарламалар мен субсидияланған несиелер ғана ұстап тұр. Яғни тұрғын үй алушылардың басым бөлігі енді «жеңілдетілген» ипотека – «Отбасы банкі» мен мемлекеттік бағдарламаларға қарай ойысты.
«Банктер өз еркімен ипотека беруді тоқтата алады. Бұл олардың заңды құқығы. Егер өнім экономикасы шығынды болса немесе реттеуші белгілеген шектеулер маржаны «жеп қойса», банк уақытша ипотека беруді тоқтатып, не шарттарын қатаңдатады. Кредит беру – міндет емес, келісім. Сондықтан әр клиенттің төлем қабілеттілігін жеке бағалайды», – дейді сарапшы.
Қаржыгерлер қауымдастығының дерегінше, базалық мөлшерлеменің өсуі ипотекалық нарықтың қызуын басты. Мақұлданған өтінімдердің үлесі 2025 жылдың бірінші жартысында 26%-ға дейін төмендеді (бір жыл бұрын 37%-ды құраған).
Тұрғын үй бағасы тағы да қымбаттай ма
Бұған қоса, тұрғын үй бағасының өсуі де ахуалды қиындатып отыр. Жаңа үйлердің бағасы 9,6%-ға, қайталама нарық 7,3%-ға қымбаттады. Сарапшы Алмат Орақбайдың айтуынша, осындай жағдайда халықтың сұранысы азайып, ипотеканы тек жоғары табысты және бастапқы жарнасы мол азаматтар ғана ала алады.
2026 жыл да оңай болмайтын түрі бар. Қаржыгерлердің болжамынша, келесі жылдан жаңа салынған жылжымайтын мүлікке қосылған құн салығы (ҚҚС) енгізілген соң, жаңа үйлердің бағасы тағы да өседі. Бұл өз кезегінде қайталама нарықтағы бағаға да әсер етеді.
Сонымен қатар ЖТСМ бойынша шектеу мен жоғары қорландыру құны банктерді тар маржамен жұмыс істеуге итермелейді. Ең төмен резервтік талаптардың (ЕТРТ) өсуі өтімділікті қысқартып, ипотекалық несие беруге деген тәбетті төмендетеді. Нәтижесінде нарықтағы ипотека қысым астында қалып, мақұлдау үлесі төмен деңгейде сақталады деген болжам бар.
«Соған қарамастан, банктер портфель сапасын сақтауға тырысады. Қатаң скоринг және 20-50% көлеміндегі бастапқы жарна талаптары тәуекелдерді тежеп отыр. Бірақ массалық сегменттегі азаматтар үшін ипотека алу барған сайын қиындап барады. Мұндай жағдайда нарықтағы теңгерім өзгеріп, ипотекалық өнімдер біртіндеп тек жеңілдетілген мемлекеттік арналарда шоғырлануы мүмкін», – дейді сарапшы.
Бұған дейін сарапшы Айбар Олжай халыққа 20%-бен ипотека алу тиімсіз екенін айтқан. Себебі бұл ең қымбат өнім. Әрі аннуитетте болған жағдайда оны төлеу мерзімі ұзарады.
