2026 жылы тұрғын үй бағасы қалай өзгереді
2025 жылдың қарашасынан бастап Қазақстандағы тұрғын үй бағасы қарқынды өсе бастады. Бұған статистикалық деректер дәлел. Жаңа үйлер мен қайталама тұрғын үй нарығында шаршы метр құны инфляция деңгейінен асып түсті. Бұл нарықтың орнықты дамуы ма, әлде уақытша алып-сатарлық сипаттағы өсім бе, келесі жылы тұрғын үй бағасы қымбаттай ма, сарапшылар болжамы қандай? Kursiv.media тілшісі осы сұрақтарға жауап іздеп көрді.
Статистикалық деректерге сәйкес, жаңа тұрғын үйлер нарығында баға жылдық есепте 15,5%-ға, ал қайталама нарықта 14,3%-ға өсті. Осы кезеңдегі инфляция деңгейі шамамен 12,4% болды. Ең жоғары өсім Алматы қаласында тіркелді: жаңа тұрғын үйлерде баға 19,9%, ал қайталама нарықта бірден 23%-ға қымбаттаған.
2025 жылы бағаның өсуіне қандай факторлар әсер етті?
Halyk Research дерегінше, қазіргі өсім бірнеше негізгі факторлардың ықпалы салдарынан қалыптасты.
Біріншіден, реттеуші өзгерістер. 2025 жылы үлестік құрылыс ережелері айтарлықтай қатаңдатылды. Енді тұрғын үй сату және сатып алу мәмілелері тек үлестік қатысу шарттары арқылы ғана жасалады. Құрылыс нысандарын жарнамалау рұқсат немесе кепіл болған жағдайда ғана рұқсат етіледі. Ал құрылыс компанияларының қызметі әкімдіктер мен инжинирингтік компаниялардың бақылауында болады. Бұл «көлеңкелі» жобалардың санын азайтып, жылжымайтын мүлік жобаларын жүзеге асыратын компаниялар шығындарын арттырды. Нәтижесінде бұл шығындар тұрғын үй бағасына қосылады.
Екіншіден, БЖЗҚ қаражатын белсенді пайдалану. 2025 жылдың 10 айында тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған зейнетақы жинақтарының көлемі жылдық есепте 85,4%-ға артты. Бұл фактор, әсіресе ірі қалаларда тіркелді. Міне, осы жайт сұраныстың негізгі қозғаушы күші болды.
Үшіншіден, салықтық өзгерістер. 2026 жылы қосылған құн салығы мөлшерлемесінің өсуі туралы болжамдар нарықта экономикалық тілмен айтқанда «алдын ала сатып алу» әсерін туындатты. Қазақстандықтар қазіргі тиімді бағамен баспана алып қалуға ұмтылса, құрылыс компаниялары салық жүктемесі артқанға дейін сатылымды жеделдетуге тырысуда.
Қайталама нарық пен жалға алу саласы
Қайталама тұрғын үй нарығындағы жағдай жалпы алғанда жаңа тұрғын үйлер секторына ұқсас, алайда өңірлер арасындағы айырмашылық айқын. Алматыда баға 23% өссе, Қонаев пен Қарағандыда өсім бар болғаны 2,2% деңгейінде қалды. Бұл жылжымайтын мүлік саудасының белгілі бір қалаларда ғана «қыза түскенін» көрсетеді.
Ал жалдамалы тұрғын үй нарығы анағұрлым баяу өсім көрсетіп отыр. Ел бойынша орта есеппен 11,9% динамика байқалды. Дегенмен, Павлодар, Ақтөбе және Петропавл қалаларында жалдау бағасы тиісінше 36,9%, 34,3% және 25,6% өсті. Бұл көші-қон, өндірістік жобаларға байланысты жұмыс күші ағымы және ұсыныстың шектеулі болуы сияқты жергілікті факторлармен түсіндіріледі.
Мәмілелер саны тұрақты, бірақ баға өсті
Бағаның жедел өсуіне қарамастан, сатып алу-сату мәмілелерінің саны соған сәйкес артқан жоқ. 2025 жылдың қарашасында шамамен 40 мың мәміле тіркелді, бұл қазан айымен салыстырғанда 3,1%-ға аз. Жылдық есепте өсім небәрі 1,4%, ал 2025 жылдың 11 айының қорытындысы бойынша 3,3% болды.
Мәмілелердің 78,1%-ы көппәтерлі үйлерге тиесілі. Ең сұранысқа ие формат – екі бөлмелі пәтерлер. Нарықтағы негізгі белсенділік дәстүрлі түрде Астана мен Алматы қалаларында шоғырланған, ал кейбір өңірлерде тұрғын үй саудасы еш өзгеріссіз күйде қалып отыр.
Нарық туралы сарапшылар көзқарасы әр түрлі
Halyk Research талдау орталығының сарапшысы Арсылан Ароновтың пікірінше, 2025 жылдың соңына дейін нарықта қазіргі динамикада сақталады. Оның айтуынша, маусымдық сұраныс пен салықтық өзгерістер алдында бағаны бекітуге ұмтылыс, тіпті, ипотекалық талаптар қатаңдаса да тұрғын үй құнын қолдай береді.
Ал экономист Бауыржан Шурманов бағаның құбылуына салық өзгерістерінен басқа себеп жоқ деп есептейді. Ол қосылған құн салығы факторынан бөлек, бағаның күрт өсуіне объективті экономикалық себептер жоқ екенін атап өтеді. Сарапшының айтуынша, нарықта тұралау белгілері байқала бастады: жаппай жеңілдіктер мен акциялар көбейіп келеді, бұл нақты төлемге қабілетті сұраныстың төмендегенін көрсетеді.
«Бағаның қарқынды өсуі үшін әрдайым күшті факторлар қажет — зейнетақы төлемдері немесе мәмілелер санының күрт артуы сияқты. Қазір біз керісінше, құрылыс компаниялары тарапынан сұранысты жасанды түрде жандандыру әрекеттерін көріп отырмыз», — дейді ол.
2026 жылы нарықты не күтіп тұр?
2026 жылы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы үшін өтпелі кезең болуы ықтимал. Бауыржан Шурмановтың пайымынша, ҚҚС-ның өсуі жаңа тұрғын үйлердің бағасына бір реттік қысым жасайды, алайда оның әсері ұзақ мерзімді болмайды. Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы 2026 жылы айтарлықтай өзгеріске ұшырамайды. Баға өсімі инфляция қарқынан асып түссе де, сұраныс бұрынғыдай күйде. Егер 2025 жылды жедел өсім кезеңі деп сипаттасақ, 2026 жыл нарықтың «беріктігін» сынайтын, өсімнің баяулап, алып-сатарлықтан саналы әрі есепке негізделген шешімдерге көшу кезеңі болуы мүмкін.
