Қазақстанда мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларға қатыспай, банктерден тікелей алу тым қымбат. Оның үстіне елдегі 23 банктің арасында ипотека беретіндері санаулы.
Kursiv.Media екінші деңгейлі банктер жеке қандай ипотекалық бағдарлама ұсынады, пайызы, артық төлемі қанша шығатынын есептеп көрді.
2025 жылы 7 трлн теңгеге жуық ипотека берілген
Ресми статистикаға сүйенсек, былтыр жалпы 6,9 трлн теңгеге ипотекалық несие берілген. Артық төлемі қомақты болса да, жаңадан берілген ипотека көлемі 15 пайызға артқан.
Бұл сандар халық арасында ипотека арқылы үй алуға деген сұраныс жоғары екенін байқатады.
Базалық мөлшерлеме: оның банк пайызына қатысы қанша?
Базалық мөлшерлеме – елдегі бүкіл ақшаның «бағасын» анықтайтын ең басты көрсеткіш. Оны Қазақстанның Ұлттық Банкі бекітеді. Қазіргі кезде осы негізгі көрсеткіш 18 пайызды құрайды.
Қарапайым тілмен айтқанда, бұл – Ұлттық Банктің екінші деңгейлі банктерге (Kaspi, Halyk, Отбасы банк және т.б.) ақшаны қарызға беретін немесе олардан сақтауға алатын қаржының пайызы.
Банктер осы ақшаны Ұлттық Банктен немесе халықтың депозитінен алады да, оның үстіне өз пайдасын қосып, азаматтарға ипотека ретінде береді.
Бұл жерде тікелей байланыс бар: базалық мөлшерлеме өссе, банктер үшін ақша «қымбаттайды». Демек, олар сізге беретін ипотеканың пайызын да көтереді.
Сондықтан нарықтық ипотеканың (коммерциялық банктердің өз бағдарламалары) пайызы әрқашан базалық мөлшерлемеден 2-5% жоғары болады.
Мысалы, базалық мөлшерлеме 18 пайыз болып тұрған шақта, ешбір банк одан төмен пайызбен ипотека бермейді. Бұл жерде үстемақысын үкімет субсидиялайтын мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларды (7-20-25, Наурыз) есепке алмаймыз.
Ал базалық мөлшерлеме төмендесе, банктер үшін ақша да арзандайды. Осы кезде олар клиенттерді тарту үшін ипотека пайыздарын төмендетуі ықтимал.
Ипотека неге арзандамай тұр?
Қазақстанда банктер беретін нарықтық ипотека қымбат. Бірінші себебі жоғарыда айтқандай базалық мөлшерлеме болса, екіншіден шекті жылдық сыйақысы да әсер етеді.
Коммерциялық банктер 2026 жылы ипотеканың жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін (ЖТСМ) 25%-ға дейін көтеріп, одан асыра алмайды.
2025 жыл қаржы нарығын реттеуші мекеме ипотеканың шекті пайызын 25 пайыздан 20 пайызға төмендетуге ниеттенген. Алайда бұл бастама бірнеше рет кейінге шегеріліп, биыл жазға қалдырылды.
Реттеуші әу баста бұл өзгеріске банктердің ақпараттық жүйелері дайын болмады десе, кейін базалық мөлшерлеме жоғары кезде ипотеканіі шекті пайызын 25-тен 20 пайызға түсіру – банктерге қиындық тудырып, өз міндеттемелерін орындай алмай қалады деп түсіндірді.
Елдегі ақша-несие саясатын жүргізіп отырған бас банк төрағасы Тимур Сүлейменовтің өзі де дәл қазір ипотека алуға асықпауға шақырған:
«Экономист, қаржыгер ретінде жоғарғы ставка кезінде кішкене тұра тұру керек (ипотека алуға – авт.) Кредит, ипотека алуды кішкене күтіп, шегеру керек. Инфляция төмендеген сайын базалық мөлшерлеме төмендейді. Онымен бірге нарықтық банк ставкалары да төмендейді. Одан кейін ипотека қолжетімді болады. Сол кезде «нормально», болашаққа сенімді түрде ипотека алуға болады. Ставкалар төмендесін»», – деген.
Қазақстандық банктер қандай нарықтық ипотека ұсынады
Ешбір мемлекеттік бағдарламалардың талабына сай келмей, нарықтың ипотека алудан басқа жол жоқ болса, алдымен әр қаржы ұйымының шартымен танысып алған абзал.
Қазақстанда нарықтық ипотека беретін банктер көп емес. Олардың шарты, пайыздық мөлшерлемесі, қоятын талаптары әртүрлі. Оған қоса клиентке қоятын талаптары да қатаңдаған.
Altyn Bank
Бұл банкте баспаналы болудың бірнеше жолы қарастырылған, оның ішінде «Стандартты ипотека» бағдарламасы бойынша 20 пайыз бастапқы жарнамен 20 жылда 175 млн теңгеге дейін қарыз беріледі. Номиналды пайызы – 22,5%.
Сонымен қатар барлық шаруаны телефон арқылы бітіруге мүмкіндік беретін «Цифрлық ипотека» 22,5 пайызбен ұсынылса, ірі құрылыс компанияларымен бірлескен «Серіктестік ипотека» аясында бастапқы жарнаның көлеміне қарай мөлшерлемесі 0,1 пайыздан 19,5 пайызға дейін жетеді.
Банк 175 млн теңгеге дейінгі ірі сомаларды мақұлдай отырып, дайын үйлерді де, қосымша кепіл арқылы әлі салынып жатқан нысандарды да несиелеуге дайын.
Halyk Bank
Елдегі ең ірі банктердің бірі ретінде Halyk Bank-тың «Цифрлық ипотекасы» комиссиямен 20,5- 22,5 (ЖТСМ 23%-дан 25%-ға дейін) пайызды немесе ешқандай артық алымсыз 22-24 (ЖТСМ 24,4%-дан 25%-ға дейін) пайызды құрайды.
Құрылыс компанияларымен бірлесе отырып, банк 80-ге жуық тұрғын үй кешенінен пәтер алу үшін 5 пайыздан 18,5 пайызға дейінгі мөлшерлемемен ипотека ұсынады. Несие мерзімі – 1 жылдан 20 жылға дейін.
Баспананың 20 пайыз құнын алғашқы жарна ретінде құйып, сатып алынатын мүлікті кепілге қою шарт.
Сонымен қатар Halyk Sale бағдарламасы арқылы арнайы шартпен банк меншігіндегі жылжымайтын мүлікті де сатып алуға болады.
Банк ЦентрКредит
Банк ЦентрКредит бірнеше ипотекалық өнім ұсынады. Ипотека ПЛЮС бағдарлама бойынша клиент тұрғын үйді бастапқы немесе қайталама нарықтан сатып ала алады.
Бастапқы жарна кемінде 20% болуға тиіс, қажет болған жағдайда қосымша тұрғын үйді кепілге қоюға рұқсат етіледі. Несие теңгемен беріледі, мерзімі 180 айға дейін, сомасы – 100 млн теңгеге дейін. Пайыздық мөлшерлеме шамамен 18,1–21,95%, жылдық тиімді мөлшерлеме 23,9–24,8% аралығында, комиссия алынбайды.
«Депозит-кепілдік» арқылы Jana ипотека. Бұл нұсқада клиент тұрғын үй құнының бір бөлігін депозитке орналастырып, оны кепіл ретінде пайдаланады: табыс расталса – кемінде 20%, жанама расталса – 50%.
Депозит кезеңінде уақытша төмен мөлшерлеме қолданылады, кейін тұрақты мөлшерлеме шамамен 21,4–22,1%, жылдық тиімдісі 24,6–24,9% ды құрайды Несие мерзімі 180 айға дейін, сомасы 100 млн теңгеге дейін, өтінім бір сағат ішінде қаралады.
Стандартты ипотекада кемінде 20% бастапқы жарна талап етіледі. Несие теңгемен 180 айға және 100 млн теңгеге дейін беріледі. Тұрғын үйді бастапқы немесе қайталама нарықтан сатып алуға болады, қосымша кепіл ұсынуға мүмкіндік бар.
Пайыздық мөлшерлеме шамамен – 20,55–21,85%, жылдық тиімді мөлшерлеме – 23,6–24,8%. Өтінімді қарау үшін банк комиссия және несиені ұйымдастыруға 1–2% көлемінде төлем алады.
Freedom Bank
Технологиялық инновацияларға мән беретін Freedom Bank 22 пайыздан басталатын қарапайым цифрлық ипотекадан бөлек, «Каскадты ипотека» деп аталатын өзіндік ерекше жүйені ұсынады.
Бұл бағдарламаның басты ерекшелігі — несие пайызының уақыт өткен сайын өзгеруінде, яғни алғашқы кезеңде мөлшерлеме 8,5 пайыздан басталып, кейін біртіндеп жоғарылайтындықтан, оны қысқа мерзімге рәсімдеген адамдар үшін артық төлем едәуір аз болады.
Банк тек нақты бекітілген серіктес тұрғын үй кешендерімен жұмыс істейді және берілетін қарыз көлемі 70 миллион теңгеден аспайды.
ForteBank
Аталмыш банк тұрғын үйдің бір бөлігін депозит ретінде салып, соның негізінде берілетін ипотеканы ұсынады. Ипотеканың пайызы кепілге салынған ақшаға байланысты болады.
Мәселен, 40 млн теңге тұратын пәтердің 50 пайызын банктегі депозитке бірден құйса, 11 пайызбен кредит беріледі. Ипотека толық өтелген соң, депозиттегі ақша қайтарылады.
Осы бағдарлама арқылы 15 жылға 100 млн теңгеге дейін ипотекалық қарыз алуға болады.
| Банк атауы | Номиналды пайыз | ЖТСМ (ГЭСВ) | Бастапқы жарна | Мерзімі |
| Halyk Bank | 20% – 24,4% | 23% – 25% | 20% бастап | 20 жылға дейін |
| Bank CenterCredit | 21,9% – 22,1% | 19.9% – 25% | 20% – 50% | 15 жылға дейін |
| Altyn Bank | 22,,3% бастап | 22% – 24% | 20% бастап | 20 жылға дейін |
| ForteBank | 21% бастап | 23% – 25% | 20% бастап | 20 жылға дейін |
Бұл ретте әр қарыз алушыға қатысты пайыздық мөлшерлеме әрқалай есептеледі. Оған бастапқы жарна көлемі, клиенттің табысы, несие мерзімі мен қандай бағдарлама таңдағаны әсер етеді. Кредит мерзімі қаншалықты ұзақ болса, есептелетін пайызы да жоғары.
Бір пәтерді ипотекаға алып, екі үйдің құнын төлейсің
Кейінгі жылдары Қазақстанда баспана бағасы күрт қымбаттады. Қазір Алматы мен Астана қаласында қайталама нарықтағы 2 бөлмелі пәтер бағасы орта есеппен 40 млн теңгені құрап тұр.
Нарықтағы қазіргі жағдайды негізге ала отырып, құны 40 миллион теңге болатын пәтерді 20% бастапқы жарнамен (8 млн теңге), жылдық 21% мөлшерлемемен 15 жылға алғандағы шығынды саралап көрдік.
Банк ұсынатын 32 миллион теңге қарызды қайтарудың екі жолы бар. Онлайн ипоткалық калькулятордың есебіне сәйкес, олардың қаржы айырмашылығы төмендегідей:
| Көрсеткіштер | Аннуитетті төлем (Теңдей) | Дифференциалды төлем (Азаймалы) |
| Ай сайынғы төлем | 585 918 тг (тұрақты) | 737 777 тг (алғашқы айда) |
| Соңғы айдағы төлем | 585 918 тг | 180 888 тг |
| 15 жылдағы жалпы төлем | 105 465 240 тг | 82 672 000 тг |
| Жалпы артық төлем | 73 465 240 тг | 50 672 000 тг |
Қай төлем тәсілі тиімді?
Аннуитетті төлем тәсілі – банктерде ең көп қолданылатын әдіс. Оның басты ерекшелігі — 15 жыл бойы ай сайынғы төлемнің өзгермейтіндігінде. Сіз алғашқы айда да, соңғы айда да тұрақты түрде 585 918 теңге төлейсіз. Бұл әдіс отбасылық бюджетті алдын ала жоспарлауға ыңғайлы болғанымен, қаржылық жағынан тиімсіздеу.
Себебі алғашқы жылдары төлемнің басым бөлігі банктің пайызын жабуға кетеді де, негізгі қарыз өте баяу азаяды. Соның салдарынан 15 жылда банкке қарыз алған сомаңыздан екі еседен артық ақша, яғни 73,4 миллион теңге үстеме төлейсіз.
Дифференциалды төлем тәсілі — үнемдегісі келетіндер үшін ең тиімді жол. Мұнда негізгі қарыз тең бөліктерге бөлінеді де, пайыз тек қалған қарызға ғана есептеледі. Осының арқасында ай сайынғы төлем уақыт өткен сайын азая береді. Алғашқы айда төлем 737 777 теңгені құрап, отбасылық бюджетка ауыр тигенімен, соңғы айға қарай ол 180 888 теңгеге дейін азаюы мүмкін.
Бұл әдістің басты артықшылығы — артық төлемнің аздығында. Аннуитетпен салыстырғанда сіз банкке 22,8 миллион теңге аз ақша төленеді. Дегенмен, бұл тәсілді таңдау үшін алғашқы жылдардағы жоғары төлемді өтеуге жететін ресми табысыңыз болуы шарт.
Тағы да айта кетейік, банктер нарықтық ипотеканың ең нақты пайызын әр клиенттің қаржы жағдайына қарай жеке есептейді. Ай сайын 600-700 мың ипотека төлеу үшін отбасының табысы кемі 1,4 млн теңгеден асуы шарт.
