Ипотека нарығындағы өзгеріс: тұрғын үй жинақ жүйесіне қандай банктер қатысуға ниетті
Қазақстанның ипотека нарығы үлкен өзгеріс алдында тұр. 2026 жылдың 19 наурызынан бастап бүкіл банктерге бұрын тек «Отбасы банкі» қатысқан тұрғын үй-құрылыс жинақ жүйесімен жұмыс істеуге жол ашылады. Алайда, банктердің Kursiv.Media-ға жолдаған ресми жауаптары мен нарықтағы қалыптасқан жағдай бұл жаңалық ипотека нарығына бірден әсер ете қоймайтынын аңғартады.
Коммерциялық банктер (Отбасы банктен бөлек 22 банк бар) арнайы қосымша лицензия алмай-ақ, халықтан тұрғын үй салымдарын қабылдай алады. Бұл деген – қазақстандықтар баспана үшін ақша жинайтын банкті өз қалауынша таңдай алады деген сөз.
Тұрғын үй жинақ депозиттерінің қарапайым депозиттен екі басты айырмашылығы бар:
- Жиналған қаражатты тек баспана жағдайын жақсартуға ғана жұмсауға болады.
- Мұндай депозиттер бойынша жылдық сыйақы мөлшерлемесі нарықтағыдан әлдеқайда төмен (шамамен 3%). Бірақ бұл салымшыға болашақта өте төмен пайызбен ипотека алуға мүмкіндік береді.
Бірақ жаңа заңда бір маңызды шектеу бар. Егер сіз «Отбасы банкінен» басқа коммерциялық банкте тұрғын үй депозитін ашсаңыз, сізге мемлекеттік сыйлықақы төленбейді.
Қазіргі ереже бойынша, мемлекеттік сыйлықақы тек «тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» (яғни, Отбасы банк) салымшыларына ғана беріледі.
«Отбасы банк» өз клиенттеріне жыл сайын жинақ сомасының 20%-ы мөлшерінде (200 АЕК-тен аспайтын сомаға) сыйлықақы аударады. Оны алі үшін 2026 жылы кемі 865 мың теңге жинау керек. Яғни осы қаржының 20 пайызы – 173 мың теңге мемлекеттік сыйлықақыны құрайды.
Банктердің ұстанымы: «Зерделейміз, бірақ асықпаймыз»
Еліміздегі ірі қаржы институттары жаңа заң аясында ипотекалық бағдарламаларды іске қосуға сақтықпен қарап отыр. Әр банктің қазіргі бағыты әртүрлі.
Bereke Bank пен Еуразиялық банк: Бұл банктер қазіргі уақытта тұрғын үй жинақ жүйесіне қатысуды жоспарлап отырған жоқ. Олардың негізгі стратегиясы — тұтынушылық несиелер, автонесие және депозиттерді дамыту. Bereke Bank болашақта бұл мәселені қарастыруы мүмкін екенін айтқанымен, нақты мерзімін бекітпеген.
Halyk Bank: Елдегі ең ірі банк ипотекалық жинақ жүйесіне қатысу мүмкіндігін талдау мен пысықтау сатысында екенін мәлімдеді. Шешім қабылданған жағдайда ғана ақпарат ресми ресурстарда жарияланбақ.
Freedom Bank – жаңа заңға ең үлкен қызығушылық танытып отырғандардың бірі. Банк баспасөз қызметінің хабарлауынша, қазір 19 наурызда күшіне енетін заң ережелері мен нормативтік актілер зерделеніп жатыр.
Түпкілікті шешім реттеуші база толық қалыптасқаннан кейін қабылданады. Депозит мерзімі мен пайыздық мөлшерлемелер де осы нарықтық жағдайға байланысты анықталмақ.
Forte Bank те тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіне қатысудың мүмкіндіктерін қарастырып жатыр.
«Өнімдерді іске қосу, олардың талаптары және жұмыс механизміне қатысты шешімдер әзірлену үстінде. Ішкі жан-жақты талқылаулар аяқталып, өнім тұжырымдамасы бекітілгеннен кейін Банк толық ақпарат пен түсініктеме беруге дайын», – делінген банк жауабында.
«Мемлекеттік сыйлықақы» мәселесі басты кедергі
Қазақстан Қаржыгерлер қауымдастығының сарапшысы Алмат Орақбай бұл реформаның нарыққа әсері шектеулі болатынын айтады. Оның себебі — экономикалық теңсіздік.
Қазіргі таңда ипотека нарығының 58%-ы, ал жаңа берілген несиелердің 70%-ы «Отбасы банкіне» тиесілі. Заң өзгергенімен, мемлекеттік сыйлықақы тек «Отбасы банк» салымшыларына ғана төленетін болып қалса, басқа банктердің ипотекалық өнімі халық үшін тартымсыз болады.
Сарапшының пайымдауынша, егер мемлекеттік қолдау тетіктері барлық банктер үшін тең болмаса, «Отбасы банкінің» монополист мәртебесі сақталып қала береді. Сондықтан алдағы 1-2 жылда ипотека нарығында түбегейлі бетбұрыс орын алуы екіталай.
«Қарыз алушы үшін Отбасы банкте жинақтың табыстылығын арттырып, болашақ қарыздың құнын төмендететін мемлекеттік сыйлықақы алу мүмкіндігі бар кезде, басқа банктен ипотека алудың экономикалық қисыны жоқ», — дейді Алмат Орақбай.
Ипотека «пайыз құрсауында» қалды
2025 жыл ипотека нарығы үшін оңай болған жоқ. Жалпы ипотекалық портфель 14,6%-ға өсіп, 7,0 трлн теңгеге жеткенімен, бұл өсім басқа несие түрлерімен салыстырғанда (автонесие, беззалоговый кредит) әлдеқайда баяу.
Нарықтағы жағдайды мына факторлар қиындатты:
- Жоғары базалық мөлшерлеме: Ұлттық банктің негізгі көрсеткішті 18% деңгейінде ұстауы ипотеканың өзіндік құнын қымбаттатты.
- Маржаның төмендігі: Банктер үшін ипотеканың номиналды мөлшерлемесі 18-22% аралығында болды, бұл оларға тиімсіз. Сондықтан банктер ақшаны табысы жоғарырақ басқа салаларға бағыттауды жөн көрді.
- Сұраныс пен ұсыныс парадоксы: Желтоқсан айында зейнетақы жинағын алуды шектеу және баға өседі деген қауіптен сұраныс артқанымен, коммерциялық банктер бұл сұранысты қанағаттандыруға асықпады.
«Отбасы банк» басқарма төрайымы Ляззат Ибрагимова мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар болмаса халық коммерциялық банктерден жылдық 22 пайызға дейінгі мөлшерлемемен несие алуға мәжбүр болар еді деп тұжырымдайды.
Қазақстанда мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларға қатыспай, банктерден тікелей несие алу тым қымбат. Оның үстіне елдегі 23 банктің арасында ипотека беретіндері санаулы.
