Как потратить пенсионные накопления на недвижимость

Возможность использовать часть пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий казахстанцы получили в январе 2021 года. Это право, по подсчетам министерства труда и социальной защиты населения, обрели около миллиона жителей страны, чьи накопления превышают порог достаточности. И половина из этого числа уже воспользовалась представленной возможностью.

В основном жители страны, по данным ЕНПФ, направляют пенсионные накопления на приобретение жилья без ипотеки (51%), частичное погашение задолженности по ипотеке (27,4%), а также используют их в качестве первоначального взноса при оформлении ипотечного займа (11,7%). 

Оглавление

• На что можно потратить пенсионные накопления
• Кто может использовать пенсионные накопления
• Что такое «порог достаточности»
• Как узнать, сколько пенсионных накоплений можно потратить
• Как получить единовременную пенсионную выплату
• По каким причинам могут отказать в получении единовременной пенсионной выплаты
• Когда и какой налог нужно заплатить за полученные ЕПВ
• Кому и как можно уступить свои пенсионные накопления?
• Когда можно продать жилье, купленное с помощью пенсионных накоплений
• Как получить ипотеку онлайн

Операторами по целевому использованию единовременных пенсионных выплат определены Отбасы Банк и четыре банка –  Halyk Bank,  Altyn Bank, Банк ЦентрКредит и Freedom Finance Bank. Через этих операторов казахстанцы могут на пенсионные сбережения приобрести дом или квартиру, либо уменьшить ипотечную нагрузку. 

Рассказываем, как это работает. 

На что можно потратить пенсионные накопления

Единовременную пенсионную выплату (ЕПВ) для улучшения жилищных условий можно потратить на:

•    Приобретение жилья без ипотеки (полный выкуп)
•    Строительство дома (включая приобретение земельного участка)
•    Получение ипотечного жилищного займа по системе жилстройсбережений в Отбасы банке 
•    Первоначальный взнос для получения ипотеки в банках второго уровня
•    Рефинансирование ипотечного займа
•    Погашение задолженности по ипотеке (частичное или полное)
•    Погашение задолженности по договору аренды с правом выкупа
•    Ежемесячное погашение ипотечного платежа в банке.

Если вы хотите оформить коммерческую ипотеку или облегчить условия текущей ипотеки в Halyk Bank,  Altyn Bank, банк ЦентрКредит или Freedom Finance Bank, оператором программы выступит соответствующий банк.

Если же вы хотите купить дом, квартиру, получить ипотеку в любом другом банке или жилищный заем по системе жилстройсбережений, либо погасить задолженность по договору аренды с правом выкупа, вам нужно обратиться в Отбасы банк.

Кто может использовать пенсионные накопления

Пенсионные накопления на улучшение жилищных условий могут использовать:

•   Жители Казахстана, имеющие счет в ЕНПФ, сумма пенсионных накоплений, на котором превышает порог достаточности, зависящий от возраста.
•   Пенсионеры — в пределах не более 50% оставшейся суммы пенсионных накоплений в ЕНПФ. 
•   Лица, заключившие договоры пенсионного аннуитета со страховыми компаниями, обеспечивающие им пожизненные аннуитетные выплаты.

Фото: Deposit Photos

Что такое «порог достаточности»

Порог достаточности — это минимально необходимая сумма пенсионных накоплений, которая должна оставаться на счете вкладчика ЕНПФ.  Порог достаточности зависит от возраста вкладчика и рассчитывается так, чтобы к моменту выхода на пенсию вкладчику хватило средств на минимальные пенсионные выплаты.

*Порог достаточности ежегодно индексируется. К примеру, если в 2021 году для 20-летних граждан минимальная «пороговая» сумма пенсионных накоплений составляет 1,71 млн тенге, то в 2022 этот показатель вырастет до 3,14 млн тенге, для 40-летних 3,42 млн тенге/5,8 млн тенге (2021/2022 годы), для 60-летних – 5,56 млн тенге/9,12 млн тенге, соответственно.

Как узнать, сколько пенсионных накоплений можно потратить

Для улучшения жилищных условий можно потратить лишь ту сумму на счете ЕНПФ, которая превышает порог достаточности.Узнать доступную для использования сумму пенсионных накоплений можно пятью способами:

• На сайте ЕНПФ
• Через мобильное приложение ЕНПФ 
• На сайте eGov.kz
• Через мобильное приложение eGov mobile.
• В отделении ЕНПФ.

Как получить единовременную пенсионную выплату

Чтобы получить единовременную пенсионную выплату (ЕПВ), нужно открыть специальный счет у уполномоченного оператора и получить электронную цифровую подпись (ЭЦП) в eGov, а затем подать заявку на портале enpf-otbasy.kz.

Специальный счет – это текущий банковский счет в банке, на который пенсионный фонд (ЕНПФ) перечислит ЕПВ.

Уполномоченным оператором выступает государственный Отбасы банк, в случае, если вы хотите купить дом, квартиру или получить жилищный заем. Также можно обратиться в Halyk Bank, Altyn Bank, Банк ЦентрКредит или Freedom Finance Bank, если вы хотите оформить ипотеку или облегчить ее условия в этих банках.

Открыть специальный счет в Отбасы банке, можно через видеозвонок или мобильное приложение банка. Вам понадобятся:

•    удостоверение личности 
•    мобильный телефон.

 
Открыть специальный счет в банках второго уровня можно через мобильное приложение бака. Кнопку «Счет для ЕПВ» вы найдете на главной странице или в разделе «Финансы».

Чтобы подать заявку на получение единовременной пенсионной выплаты,  после открытия специального счета авторизуйтесь на платформе enpf-otbasy.kz с помощью ЭЦП. 

В заявке нужно указать:

•    номер вашего специального счета,
•    цель использования ЕПВ ,
•    доступную сумму  за вычетом налогов, 
•    способ удержания и перечисления индивидуального подоходного налога с полученной ЕПВ .

В течение семи рабочих дней с момента подачи заявления денежные средства из ЕНПФ будут зачислены на ваш специальный счет.

С этого момента у вас есть 45 рабочих дней, чтобы предоставить уполномоченному оператору документы, подтверждающие целевое использование вами единовременной пенсионной выплаты:

•    при покупке жилья — зарегистрированный у нотариуса договор купли-продажи квартиры, 
•    при строительстве дома – документ, подтверждающий, право на землю и документы по строительству дома. Читать подробнее.
•    при изменении условий ипотечного займа (рефинансировании или погашении ипотеки) – договор займа и соответствующую справку из банка, 
•    при оформлении ипотеки — гарантийное письмо из банка об одобрении ипотечного займа.
•    погашение задолженности по договору аренды с правом выкупа – справка о целевом назначении объекта аренды от КЖК.

«45 рабочих дней обычно достаточно, при условии, что до момента подачи заявки заявитель определился с целями и тщательно подготовился, запросил все необходимые документы у контрагентов. Но даже если вы пропустите установленный срок, заявку можно подать заново» — отмечает юрист Максим Мостович.

Фото: Deposit Photos

По каким причинам могут отказать в получении единовременной пенсионной выплаты

На этапе подачи заявки в получении пенсионной выплаты могут отказать, если у вас просрочены документы, удостоверяющие личность, либо запрашиваемая вами сумма превышает доступную с учетом порога достаточности и налогов.

«Если суммы недостаточно для изъятия – придет отказ. В этом случае вам будет необходимо отправить повторную заявку с корректной доступной суммой ЕПВ», — комментируют в Отбасы банке.

Откажут также, если один человек одновременно подал несколько заявок, добавляет Мостович.

Но даже если вы уже получили ЕПВ на свой специальный счет, это не гарантирует, что вы сможете воспользоваться своими пенсионными излишками. Перечисленную на специальный счет выплату уполномоченный оператор может вернуть в ЕНПФ, если в течение 45 рабочих дней заявитель не представит документы, подтверждающие целевое использование ЕПВ, либо если эти документы не пройдут проверку.

По статистике чаще всего в ЕНПФ возвращаются выплаты, взятые на строительство дома (72% поданных заявлений), рефинансирование ипотечного займа (70,3% поданных заявлений) и полное погашение задолженности по ипотеке 42,85% поданных заявлений.

По данным юридических компаний, при строительстве дома оператор чаще всего возвращает пенсионные выплаты в ЕНПФ, если:

•    земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
•    заявитель не представил все необходимые документы, подтверждающие целевое использование ЕПВ.

«При получении пенсионных выплат на строительство дома важно, чтобы участок был оформлен на лицо, подавшее заявку, а не на родственника или друга, и имел целевое назначение ИЖС или ЛПХ. Также требуется согласовать разрешительную и проектную документацию на строительство, подобрать подрядчика с лицензией и заключить договор. На практике собственники зачастую строят малоэтажные дома своими силами или привлекают неквалифицированных рабочих без лицензии и не могут представить всех запрашиваемых уполномоченным оператором документов» — объясняет Максим Мостович.

Фото: Deposit Photos

Выплаты на рефинансирование ипотечного займа и полное погашение задолженности по ипотеке в БВУ в основном возвращаются в ЕНПФ, если заемщик не успел или не смог договориться с банком, выдавшим ипотеку, отмечают юристы.

«У каждого банка второго уровня разные требования, правила и сроки рассмотрения заявок на досрочное погашение задолженности. В некоторых договорах банковского займа прямо предусмотрен отказ в досрочном погашении. Также возникают проблемы при погашении просроченной задолженности, которая уже взыскана в судебном порядке и передана судебному исполнителю. В таких случаях должен быть погашен не только основной долг, но и судебные издержки, исполнительская санкция и прочие расходы, которые не направлены напрямую на улучшение жилищных условий» — уточняет Мостович.

При оформлении ипотеки или покупке жилья, по словам юриста, уполномоченный оператор отказывает в выплате ЕПВ если:

•    жилье приобретается у близких родственников.
•    заемщик хочет направить деньги на долевое участие в строительстве, не имеющем гарантии КЖК, либо разрешения акимата.
•    к заявке не приложены все необходимые документы или документы не соответствуют требованиям уполномоченного оператора. 

«Часто к документам требуется приложить справку о зарегистрированных правах на недвижимое имущество. Важно приложить справку с цифровой подписью покупателя и QR кодом в верхнем углу из базы eGov. Подобный документ, выданный нотариусом или третьим лицом, принят не будет» — приводит пример Максим Мостович. 

«Подтверждающие документы должны быть отсканированы в читабельном виде. В противном случае ваши документы не пройдут проверку и будут возвращены на доработку», добавляют представители Отбасы банка.

Когда и какой налог нужно заплатить за полученные ЕПВ

Пенсионные накопления при их получении облагаются индивидуальным подоходным налогом в размере 10%. К примеру, при получении ЕПВ в размере 5 млн тенге в качестве налога вы оплатите 500 тыс. тенге. При досрочном снятии ЕПВ у вас есть право выбора:  оплатить налог единовременно в полном объеме при получении денег оплачивать налог ежемесячно равными долями в течение 16 лет после выхода на пенсию.

Кому и как можно уступить свои пенсионные накопления?

Уступить пенсионные накопления, превышающие порог достаточности, можно близким родственникам или супругам. К близким родственникам относятся родители, дети, усыновители, усыновленные, полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка, бабушка, внуки.

«Если ваш близкий родственник планирует уступить вам свои средства ЕПВ, необходимо дождаться поступления этих денежных средств на ваш специальный текущий счет, а затем сформировать заявку на использование ЕПВ. В заявке «галочкой» нужно отметить, что вы используете уступленные средства» — поясняют в «Отбасы банке».

Когда можно продать жилье, купленное с помощью пенсионных накоплений

Ограничения на продажу жилья действует, только если вы использовали пенсионные накопления в качестве первоначального взноса для получения ипотечного займа на срок более пяти лет. В этом случае продать жилье вы сможете только спустя пять лет с момента оформления займа.

При досрочном погашении ипотеки пятилетнее обременение снимается и человек может продавать жилье.

Если жилье приобретено без оформления займа, или срок ипотечного займа не превышает пяти лет, ограничений на отчуждение нет – продать недвижимость можно в любое время.

Как получить ипотеку онлайн

• В Freedom Finance Bank
• В «Отбасы банке»

Получить ипотечный заем на жилье практически не выходя из дома с 2021 года стало возможным в двух финансовых учреждениях: государственном «Отбасы банке» и банке Freedom Finance.

Для получения онлайн ипотеки во Freedom Finance Bank вам понадобится:

• ИИН
• Номер телефона
• ЭЦП (можно оформит при подаче заявки)
• Данные о выбранном объекте недвижимости

На странице Цифровая ипотека подберите оптимальные условия кредитования с помощью онлайн-калькулятора.

Подайте заявку на ипотеку, введя ИИН и свой номер телефона. Банк проанализирует ваши доходы и кредитную историю и выдаст предварительное решение.
 
Если кредитная история потенциального заемщика слабая, банк может попросить дополнительное подтверждение доходов — выписку из другого банка. Можно также привлечь созаемщика. 

Пройдите оценку — заполните данные о недвижимости и получите решение с учетом стоимости объекта. Цифровой сервис банка за 5 минут с помощью Big Data оценит текущую стоимость недвижимости по 120 показателям (локация, развитость инфраструктуры, текущий курс доллара и т.д.).

Оформите договор купли-продажи. Сервис предоставит вам нотариуса, который оформит документы для подписи. Подпишите с помощью ЭЦП договор и другие документы, собранные в вашем онлайн кабинете. 

Через несколько часов после этого вы станете обладателем нового жилья, а продавец получит свои деньги.

«Оформить цифровую ипотеку на квартиру может любой гражданин Казахстана в возрасте от 21 года. На момент завершения кредита заемщику должно быть не более 63 лет. Ипотека доступна для квартир площадью не менее 29 кв.м в многоквартирных жилых домах не ранее 1965 года постройки. Оценка залога не требуется, в процессе оформления онлайн ипотеки банк за 5 минут проводит внутреннюю оценку недвижимости» — поясняют представители Freedom Finance Bank.

По статистике банка на оформление ипотеки онлайн уходит от 2 часов до 1-2 дней.

«Никаких бумажных документов не понадобилось – все сделали в онлайн-формате. Созаемщик находился в другом городе, но это не помешало оформить ипотеку меньше чем за сутки. Я подала заявку утром, к 12 уже прошла нотариальная сделка, через 2 часа квартира была зарегистрирована в юстиции на меня, а в 6 вечера продавец получил свои деньги» — рассказывает покупатель Айгуль. 

Для получения онлайн ипотеки в «Отбасы Банке» вам понадобится:

• Удостоверение личности
• ЭЦП
• Доступ к видеосервису банка через ПК или мобильный телефон

Примечание: Оценка недвижимости, подписание договора купли-продажи у нотариуса и подписание графика платежей в «Отбасы банке» проходит в офлайн формате.

Предварительное одобрение. Пройдите проверку платежеспособности и получите предварительное одобрение по займу. Для этого через вкладку «Ипотека Online» по видеосервису свяжитесь с консультантом банка. К видеосвязи можно подключить созаемщиков, даже если они находятся в другом городе или стране.

Специалист в режиме онлайн проверит уровень доходов и кредитную историю каждого из заемщиков по базам ЕНПФ, кредитного бюро и другим сервисам. После чего система банка автоматически сформирует «Сертификат о предварительном решении», где будет указана сумма, процентная ставка и срок займа, на который вы можете рассчитывать.

Проведите оценку стоимости вашей будущей недвижимости у независимых экспертов и передайте результаты оценки в «Отбасы банк». Этот этап проходит в офлайн формате. 

«Поручить связаться с оценщиком можно консультанту «Отбасы банка», тогда отчет об оценке будет сразу загружен в систему банка. Если вы выбираете оценщика сами, результат оценки нужно будет отсканировать и загрузить в личный кабинет» — сообщают представители банка. 

Когда внутренние подразделения «Отбасы банка» проверят корректность оценки и акцептуют ее, в вашем личном кабинете появится отметка о прохождении этапа.

«Процедура оценки в среднем занимает 3 дня, но может и затянуться из-за работы конкретного оценщика» — предупреждают в «Отбасы Банке».

По итогам оценки консультант банка свяжется с вами через видеосервис, чтобы согласовать детали кредитной заявки.

Специалист уточнит, какую недвижимость вы хотите поставить в залог по кредиту – имеющуюся или приобретаемую, до какого числа вам будет комфортно совершать ежемесячные выплаты и запросит банковские реквизиты продавца недвижимости. По итогам в вашем личном кабинете появится уведомление с условиями получения жилищного займа и QR-кодом для нотариуса.

Вместе с продавцом оформите сделку купли-продажи у нотариуса. На регистрацию сделки возьмите с собой уведомление банка об одобрении кредита. После регистрации сделки передайте правоустанавливающие документы на квартиру в «Отбасы банк». Этот этап проходит в офлайн формате.

Оформить договор залога можно не посещая отделение банка и ЦОН, с помощью blockchain системы «Отбасы банка». После регистрации сделки договор залога будет доступен в личном кабинете заемщика – ознакомьтесь с ним и поставьте свою ЭЦП.

Выдача ипотеки. Посетите отделение «Отбасы банка» чтобы подписать график кредитных платежей.  В течение 1-2 дней с этого момента продавец получит оплату за квартиру, а вы станете обладателем нового жилья.

*Материал был обновлен 3 декабря 2021 года. В частности, добавлена актуальная инфографика по минимальному порогу достаточности для изъятия пенсионных излишков.