Застройщики считают новый закон о долевом строительстве слишком жестким
С 10 октября в Казахстане вступил в силу новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Нормативный акт устанавливает три законных способа привлечения средств дольщиков, поставив вне закона нынешние схемы привлечения средств застройщиками. Представители рынка считают заложенные в законе требования жесткими. Сильнее всего может пострадать строительный бизнес в регионах.
Новый закон четко прописывает три основных способа привлечения средств дольщиков и направлен на минимизацию рисков для них. Прежний закон не выполнял поставленных задач, считает директор департамента развития инфраструктуры Министерства национальной экономики (МНЭ) Улан Жазылбек.
«В сфере долевого участия в жилищном строительстве с 2010 года была выдана только одна лицензия на привлечение средств дольщиков. Застройщики имели возможность привлекать деньги дольщиков в строительство объектов жилого назначения в обход норм законодательства путем заключения иных сделок, форма и содержание которых не подпадали под регулятивную сферу», – пояснил он на пресс-конференции.
По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, на конец 2014 года только в Астане 61 застройщик осуществлял строительство 120 жилых объектов. Из них 40% – долгострои, вызванные присутствием на рынке «сомнительных компаний». И как будут достраиваться эти проблемные объекты – пока остается непонятно: закон, по идее, не имеет обратной силы.
Новый закон, подчеркивает представитель МНЭ, предусматривает механизмы защиты средств дольщиков, которые заложены в прописанных способах организации долевого жилищного строительства. Всего предусматривается три варианта организации такого финансирования: через гарантию от АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов», через участие в проекте банка второго уровня (БВУ) или после возведения каркаса жилого дома.
Держи карман шире
Если говорить о первом способе, то, как рассказали «Къ» в МНЭ, для получения гарантии застройщик и созданная под проект уполномоченная компания должны обратиться с заявкой в Фонд гарантирования жилищного строительства. К слову, согласно постановлению правительства №479 от 26 августа 2016 года, эти функции будут переданы АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» (дочерняя организация АО «НУХ «Байтерек»).
После поступления заявки менеджмент фонда проводит проверку полноты предоставленных документов, в числе которых наличие земельного участка, деньги или незавершенное строительство, ПСД (прошедшее комплексную госэкспертизу), включая смету расходов, а также подключение инженерных коммуникаций.
После рассмотрения Фондом принимается решение о предоставлении или отказе в предоставлении гарантии. В первом случае с фондом дополнительно заключается договор об оказании инжиниринговых услуг, залога земельного участка с уполномоченной организацией, а также договор залога голосующих акций уполномоченной компании вкупе с договором доверительного управления голосующими акциями уполномоченной компании с застройщиком.
В случае наступления гарантийного случая, а им по закону признается нарушение срока ввода в эксплуатацию, нецелевое использование средств или несостоятельность застройщика по решению суда обязательства по завершению строительства переходят к Фонду. Другими словами, ответственность за строительство будет нести государство.
«14 сентября 2016 года осуществлена капитализация АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» путем зачисления средств на контрольный счет наличности Министерства финансов РК 10 млрд тенге, что позволит в соответствии с нормативом достаточности капитала (не менее 0,5) гарантировать строительство жилых объектов на сумму не более 200 млрд тенге», – подчеркнули в МНЭ.
Стоит отметить и тот факт, что сама гарантия будет стоить немалую сумму. В профильном министерстве отмечают, что расходы целиком лягут на застройщика. В соответствии с договором о предоставлении гарантии уполномоченной компанией уплачивается взнос, который в соответствии с методикой будет составлять от 2 до 6% от проектной стоимости строительства объекта, подчеркивают в МНЭ. Однако не исключено, что конечным плательщиком гарантии де-факто станут простые дольщики.
Банк VS Каркас
Альтернативой гарантии Фонда для привлечения дольщиков будет финансирование через БВУ, где также предусмотрены квалификационные требования, после которых застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган за разрешением на привлечение денег дольщиков. Однако, подчеркивают в МНЭ, использовать эти средства можно будет только по решению банка после возведения каркаса жилого здания.
Третий вариант привлечения предусматривает возможность привлечение средств дольщиков после возведения за счет собственных средств застройщика и уполномоченной компании. Однако важным моментом является наличие разрешения со стороны акимата.
«Особая роль отводится инжиниринговым компаниям, которые будут вести мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ и определять гарантийные случаи. Инжиниринговые компании будут ежемесячно предоставлять отчет о ходе строительства объектов в Фонд гарантирования, БВУ или местный исполнительный орган», – говорится в распространенном сообщении министерства.
Кто останется за бортом?
«В текущей версии закон не в полной мере отражает интересы МСБ, работающего в строительстве в части завышенных требований», – рассказывает «Къ» исполнительный директор Союза строителей Казахстана Ринат Рамазанов.
«Там есть три способа привлечения дольщиков. Например, по каркасу (третий способ; привлечение дольщиков после строительства каркаса дома за собственный счет. – «Къ») нужен стаж работы не менее 5 лет, и построенные площади должны быть от 30 тыс. м2. В прошлом году все компании Северо-Казахстанской области построили около 12 тыс. м2. А тут требование к каждой компании – 30 тыс. м2», – рассказывает г-н Рамазанов.
Это требование, по расчетам Союза строителей РК, отсекает от участия в долевом строительстве до половины региональных стройкомпаний. Что касается механизма посредством Фонда гарантирования, то, по словам собеседника, необходимо посмотреть, как покажет себя механизм, наработать практику, чтобы говорить о плюсах и минусах.
Закон сложный, и, конечно, он ограничит количество компаний, которые смогут участвовать в привлечении дольщиков, соглашается зампредправления Национальной палаты предпринимателей «Атамекен» (НПП) Юлия Якупбаева.
«За счет того, что установлены достаточно жесткие критерии по количеству построенных площадей, по безубыточной деятельности. Последние годы для строительных компаний были достаточно непростым временем. И самый главный вопрос связан с отсутствием обременений на земельные участки. У многих компаний участки обременены залогами в банках. Эти вопросы поднимались и на стадии разработки. И поднимаются сейчас. Был определенный период, когда компании должны были подготовиться. И мы знаем, что не все подготовились», – рассказывает она «Къ».
«Отдельным пунктом повестки стоит вопрос о том, будет ли новый закон распространяться на правоотношения, которые были заключены ранее», – добавляет зампред НПП.
«Сама процедура и то, что в законе предусмотрено три механизма вместо одного – уже плюс. Предлагался изначально только вариант через Фонд гарантирования. Потом с участием застройщиков и банков добавили еще два механизма. У нас на следующей неделе намечено проведение большого круглого стола. Думаю, там каждый сможет высказаться по тому, что устраивает, а что нет. Но в принципе, все участники рынка напрямую или через ассоциации участвовали в процессе создания закона», – подчеркивает Юлия Якупбаева.
«У нас, – продолжает она, – был накоплен опыт, когда часть компаний не смогла исполнить свои обязательства, поэтому мы должны ответственно подходить к вопросу привлечения дольщиков».
«Для средних компаний, которые занимались малыми подрядами, объемы сейчас снизились. И они более активно смотрят на рынок жилищного строительства в силу того, что механизм позволяет им существенно удешевлять этот вопрос. Вопросы по оптимизации критериев внесли и будем обсуждать. На мой взгляд, больше всего отсечь от долевого строительства может пункт по безубыточной деятельности за последние годы, а не объемы построенного жилья», – резюмировала Юлия Якупбаева.
Вместо заключения
10 октября пресс-служба АО «НУХ «Байтерек» уведомила общественность о старте приема заявок на получение гарантии от застройщиков. В свою очередь, на 13 октября запланировано обращение Генерального прокурора РК Жакипа Асанова, в котором предполагается дать правовое разъяснение и предостережение покупателям жилья от деятельности недобросовестных стройкомпаний.
