Новостройки нынче в цене: обзор рынка первичной недвижимости в Казахстане

Стагнация в отрасли строительства, которая наблюдалась в Казахстане с начала мирового экономического кризиса, сменилась стабильным ростом за последние три года, чему способствовала поддержка государством строительной отрасли и ипотечного кредитования. Не последнюю роль в этом сыграли и гопрограммы. По оценкам экспертов, до 60% сделок на рынке сегодня — это покупка квартир в новостройках. При этом структура спроса на первичном рынке меняется в сторону более доступного жилья.

Сколько построили?

По данным КС МНЭ РК, в 2016 году было построено 10,51 млн квадратных метров жилья, что на 17,6% больше, чем в 2015 году. За первое полугодие 2017 года в Казахстане введен жилой фонд общей площадью 5,54 млн квадратных метров. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года показатель возрос на 11%. Стоит отметить, что схожие темпы роста в строительстве наблюдались лишь десять лет назад, до мирового ипотечного кризиса.

В 2016 году объем строительных работ составил 3,26 трлн тенге и по сравнению с предыдущим годом увеличился на 13,9%. В 2015 году показатель вырос на 7,3%. При этом, начиная с 2014 года темп рост объема введенных в эксплуатацию жилых зданий превысил темп роста расходов в денежном выражений, из чего можно сделать вывод, что застройщики в последние годы переквалифицировались на более дешевое жилье.

Каждый четвертый квадратный метр введен в эксплуатацию в столице страны. В городе Астана за первое полугодие 2017 года было введено в эксплуатацию 1,51 млн квадратных метров жилья, или 27,3% от общего объема. На втором месте идет город Алматы, где за шесть месяцев текущего года построили 928,79 тыс. квадратных метров жилья, что соответствует 16,8% от республиканского объема. Мангистауская область также отличилась ударными темпами строительства — там за рассматриваемый период было построено 542,56 квадратных метра жилья. В Северно-Казахстанской, Павлодарской и Костанайской областях строительство находится в состоянии упадка, объем введенного в эксплуатацию жилья не превышает 1–2% от республиканского уровня.

Себестоимость строительства

Себестоимость строительства, как и цены в других отраслях экономики, растет. Средние фактические затраты на строительство одного квадратного метра общей площади жилых домов по стране за 2016 год выросли на 1,6%. Наибольшее удорожание себестоимости наблюдалось в Павлодарской (35,6%), Акмолинской (31,5%) и Жамбылской (20,6%) областях. Всего за 2016 год себестоимость строительства подорожала в девяти регионах Казахстана. В Атырауской области, ВКО и в городе Алматы, напротив, себестоимость жилья сократилась на 15,7%, 11% и 8,6% соответственно.

За первое полугодие 2017 года средняя стоимость строительства квадратного метра жилья по стране, включая дома, построенные населением, составила114,5 тыс. тенге, без учета построенных населением жилых домов — 121,3 тыс. тенге.

Столичное жилье оказалось наиболее дорогостоящим по себестоимости, здесь средняя стоимость строительства квадратного метра составила 150,5 тыс. тенге. В Алматы один квадратный метр обошелся подрядчикам в среднем в 147,9 тыс. тенге, в Алматинской области — в 115,9 тыс. тенге. Наиболее дешевое по себестоимости жилье в Кызылординской области — здесь расходы на строительство одного квадратного метра составили в среднем всего 63,8 тыс. тенге. В Жамбылской и Павлодарской области себестоимость жилья также не превышает 70 тыс. тенге за квадратный метр.

Это означает, что на данный момент застройщики, учитывая факторы, оказывающие влияние на ценообразование конечного продукта (экономические, политические, спрос-предложение, изменения в законодательстве и т. п.), пытаются выжить в конкурентной среде, соглашаясь на меньшую прибыль и делая ставку на сохранение позиций на рынке в долгосрочной перспективе. Стагнация цен на жилье в первую очередь связана с негативными макроэкономическими влияниями, которые переживала страна последние четыре года (падение цен на нефть и курса национальной валюты, рост инфляции, падение доходов населения и ипотеки).

Какой спрос?

Как показывает анализ текущей ситуации на рынке жилья, несмотря на ухудшение экономических условий в целом и увеличение себестоимости строительства, спрос на новостройки демонстрирует стабильный рост. По данным Комитета по статистике РК, в Алматы в первом полугодии совершено 16 767 сделок купли-продажи жилья, что на 23% выше уровня 2016 года и на 104% — уровня 2015-го. При этом количество продаж квартир за шесть месяцев составило 14 269 единиц (+21% по сравнению с первым полугодием 2016 года).

Аналитики krisha.kz объясняют это несколькими причинами: решением приобрести жилье на падающем рынке, то есть по сниженной цене либо по приемлемым условиям (например, в рассрочку); покупкой жилья за счет накопленных валютных сбережений (в Алматы на май текущего года их доля составляла 76%); ростом предложения. Действительно, как мы отметили выше, рынок сегодня стабильно пополняется новыми предложениями.

Так, количество обращений покупателей в отделы продаж застройщиков в первом полугодии этого года по сравнению со вторым полугодием 2016 года выросло на 30%. При этом застройщики адаптируются под спрос, который сместился в сторону более доступного жилья.

«В последние два года структура спроса на первичном рынке стабильно меняется в сторону более доступного жилья эконом- и комфорт-классов. Так, наш анализ спроса на квартиры в новостройках в рамках подготовки IV онлайн-рейтинга популярности жилых комплексов показал, что доля заявок покупателей, которые они направили через Homsters.kz в первом полугодии 2017 года, по сравнению со вторым полугодием 2016 года по классам изменилась так: по объектам I класса (элит) сократилась с 4,4% до 2,6%; по объектам II класса (бизнес) уменьшилась с 46,7% до 31,4%; по объектам III класса (комфорт) выросла с 39 до 53,4%; по объектам IV класса (эконом) выросла с 9,9% до 12,6%», — рассказала управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Мария Рен. — Важно отметить, что структура предложения по классам практически не изменилась».

При этом спрос на элитное жилье, который оценивается по количеству заявок, направленных через Homsters.kz в отделы продаж застройщиков, незначительно снизился. Однако, по словам эксперта, на цены это почти не повлияло: «С начала года были незначительные колебания стоимости «квадрата» в этом сегменте, которые коррелируют с динамикой курса тенге. Это связано с тем, что некоторые застройщики до сих пор привязывают расчет стоимости элитных квадратов к курсу доллара. Одна из причин сохранения такой привязки — высокая доля импортных стройматериалов в структуре себестоимости строительства элитных объектов».

Увеличение спроса на жилье эконом- и комфорт-классов эксперты связывают со спадом в секторе кредитования. Многие банки второго уровня свернули ипотеку на фоне девальвации. Однако уже сегодня рынок ипотечного кредитования в Казахстане, хоть и медленно, но все же растет. В июне 2017 года объем ипотечного кредитования достиг 1,01 трлн тенге. За год ипотечный портфель подрос на 15,5%.

Лидером ипотечного рынка страны является ЖССБК. Согласно департаменту рекламы и связи с общественностью АО «Жилстройсбербанк Казахстана», 75% всей казахстанской ипотеки в 2017 году было выдано именно ЖССБК. Банк является государственным социальным финансовым институтом, который помогает казахстанцам эффективно накопить на жилье и выдает доступные займы. На данный момент в банке открыто 965 100 депозитов. За все время своей деятельности с помощью института приобрести жилье смогли 146 975 человек.

Что касается первичного жилья, то ипотечное кредитование не является основным фактором, влияющим на спрос и цены на новое жилье. Застройщики предпочитают использовать и развивать собственные программы рассрочки (не считая государственных программ ипотеки и субсидирования). От ужесточения банками условий ипотечного кредитования могут лишь измениться предпочтения населения при выборе между новым или вторичным жильем.

Цены на новостройки

Цена за один квадратный метр общей площади квартир с черновой, чистовой отделкой в июне 2017 года в Казахстане в среднем сложилась в размере 249 тыс. тенге (по данным КС МНЭ РК). По сравнению с аналогичным периодом 2016 года цены на новое жилье снизились на 3%. В первом полугодии 2017 года к аналогичному периоду 2016 года новое жилье стало дешевле на 2,7%. Кроме того, несмотря на увеличение себестоимости строительства, цены в 10 городах из 18 в июне уменьшились по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года.

Самое дорогое новое жилье в Алматы, здесь цена одного квадратного метра введенного в эксплуатацию жилья в среднем составила 332,6 тыс. тенге. В Атырау новостройки предлагают в среднем за 326,3 тыс. тенге за квадратный метр. В столице квадратный метр нового жилья в июне стоил 318,8 тыс. тенге. Дешевле купить новое жилье в Жезказгане и Талдыкоргане, где квадратный метр в среднем обойдется в 90 тыс. тенге (цены на новое жилье, реализуемое в рамках Программы развития регионов до 2020 года).

В то время как стоимость вторички последние полтора-два года стабильно снижается, цены на первичном рынке за последний год практически не изменились, отмечают в Homsters.kz. «Стоимость квадратного метра новостроя, как в целом по рынку, так и по отдельным городам и классам, колеблется в коридоре 0,5–1,5%, без четкой тенденции к снижению или росту. Средняя цена «квадрата» в новостройках Астаны с начала года находилась в диапазоне 317–324 тыс. тенге, в Алматы — 450–466 тыс. При этом основные пики роста пришлись на весну, когда традиционно увеличивается спрос на новостройки», — отметила Мария Рен.

Стабильность цен на новостройки связана со стабильностью спроса на такое жилье. По оценкам эксперта, сегодня до 60% сделок на рынке — это покупка квартир в новостройках. Здесь имеет значение и постоянно ухудшающееся качество старого жилого фонда, и активность государства в поддержке строительной отрасли, которая с каждым годом только набирает обороты.

«Интересно, что даже на вторичном рынке покупатели больше внимания обращают на более новые дома. Недавно мы проанализировали заявки покупателей на Homsters.kz по вторичному жилью и оказалось, что 52% казахстанцев предпочитает приобретать квартиры в домах, построенных после 2000 года. Спрос на более старое жилье заметно ниже: 27% заявок на покупку вторички приходится на объекты 1980-90-х годов постройки, 21% — на квартиры в домах, построенных до 1980 года», — рассказала эксперт.

По словам Марии Рен, цены на новостройки до конца текущего года останутся неизменными, поскольку спрос на первичное жилье стабилен и поддерживается специализированными государственными программами. Так, например, с июня набирает обороты программа «Нурлы жер», в рамках которой можно получить кредит на покупку квартиры в новостройке под 10% годовых.

Осенью на фоне сезонного оживления рынка возможна даже некоторая положительная динамика (рост цен). Например, растущий спрос на доступные жилые комплексы эконом- и комфорт-классов (IV и III класс соответственно) может толкнуть цены в этих сегментах вверх.

Кто строит?

Населением за 2016 год введено в эксплуатацию 41,9% от общего объема жилых зданий, государством — 5,8%, иностранными собственниками — 2,5%. Наибольшая доля строительно-монтажных работ за данный период выполнена крупными предприятиями (45,2%). За первое полугодие 2017 года доля строительных компаний в жилищном строительстве возросла до 49,8%.

В 2016 году в Казахстане было зарегистрировано 7 176 строительных организаций, из них 6 549 малых, 405 средних и 222 крупных. МСБ в строительном секторе в основном занят капитальным (58,4% от общего объема работ) и текущим (59,1%) ремонтом. Строительством новой жилплощади занимаются преимущественно крупные предприятия (43%).

В список надежных застройщиков Казахстана в 2016 году, по версии Homsters.kz, вошли пять крупнейших строительных компаний страны — корпорация «Базис-А», холдинг BI Group, корпорация ORDA Invest, строительные компании «АльянсСтройИнвест» и «Элитстрой».

«Базис-А» почти тридцать лет работает в области городского строительства и является одним из лидеров стройиндустрии Казахстана. За 2016 год компания выплатила государству налогов на сумму 8 206,46 млн тенге, что является рекордной суммой в строительной отрасли после компании-подрядчика строительства объектов специализированной выставки. Строительная компания «Базис-А» реализовывала проекты в других странах СНГ и Канаде.

BI Group — более двадцати лет компания реализует строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости, промышленной, гражданской, транспортной и социальной инфраструктуры. Среди лучших проектов холдинга — ЖК «Park Avenue», ЖК «Миланский квартал», ЖК «BI City». Застройщик имеет многочисленные награды за достижения в своей сфере от отечественных и международных организаций.

ORDA Invest занимается инвестированием и строительством, работает в Казахстане (Астана) и Кыргызстане, есть опыт реализации объектов в России. Среди лучших проектов — ЖК «Жетыген», ЖК «Янтарный», ЖК «Нур Аспан». Компания специализируется на жилом и коммерческом строительстве.

«АльянсСтройИнвест» (ТОО «Global Expert Development Group») входит в число десяти активнейших и успешнейших застройщиков на столичном рынке. Ее проекты — ЖМ «Лесная Поляна», ЖК «Грация», ЖК «АСИ». Застройщик сотрудничает с проектными компаниями и зарубежными производителями стройматериалов.

«Элитстрой» помимо жилищного строительства участвует в строительстве стратегически важных государственных объектов. В настоящее время группа компаний «Элитстрой» специализируется на возведении офисных помещений, элитных жилых комплексов, объектов бизнес- и комфорт-классов. В числе лучших проектов — ЖК «Хан-Тенгри» в предгорьях Заилийского Алатау, проекты эконом-класса ЖК «Асыл Арман» и «Алма-тау». Компания самостоятельно производит многие строительные материалы.

Большую нагрузку в обеспечении населения жильем берет на себя и государство. «В 2016 году в рамках государственных программ — Программы развития регионов до 2020 года и «Нурлы жол» (по направлению — кредитное жилье) введены в эксплуатацию около 7 тыс. квартир. В общей сложности в 2016 году банк выдал 24 691 кредит на улучшение жилищных условий», — рассказала директор департамента рекламы и связи с общественностью ЖССБК Зауре Масгутова.

Согласно информации Жилстройсбербанка, первом полугодии 2017 года в эксплуатацию введено более 3 тыс. единиц кредитного жилья или более 195 тыс. квадратных метров. Во втором полугодии ожидается сдача 160 домов по всей стране на 12 364 квартиры общей площадью 721 тыс. квадратных метров. Жилье будет реализовано в рамках программы «Нурлы жер». По данным на 1 июля 2017 года выдано 17 978 займов.

Больше всего сегодня строят в Шымкенте и Атырау. За январь-июнь там сдали по 40,5 тыс. квадратных метров жилья — это 672 и 677 квартир соответственно. Значительно выросли объемы строительства в Актау — до 34,2 тыс. квадратов (540 квартир). Далее идет Уральск с 30,2 тыс. квадратных метров и Павлодар с 28,2 тыс. (по 504 квартиры).

Во втором полугодии планируют достроить еще 12 жилых объектов общей площадью 150 тыс. «квадратов». Возводимое за счет средств «Байтерек девелопмент» жилье продают преимущественно вкладчикам АО «Жилстройсбербанк Казахстана». Часть недвижимости сдают в аренду очередникам акиматов.

«Учитывая государственную поддержку с целью повышения доступности жилья для населения, ожидается рост строительства доступного жилья в Казахстане. Только в рамках программы «Нурлы жер» предполагается ежегодный рост объемов ввода жилья за счет всех источников финансирования», — отметила Зауре Масгутова.

Сейчас на рынке жилья наблюдается процесс выхода из фазы рецессии, то есть цены на недвижимость снизились, достигли дна и рынок готовится к переходу к фазе роста, отмечают эксперты. По их мнению, в 2018 году будет наблюдаться стабильный рост экономики страны, платежеспособность населения улучшится, возрастет спрос на качественное и современное жилье, в связи с чем прогнозируется небольшой рост цен и на рынке недвижимости. В частности, к концу мая 2018 года ожидается рост на рынке вторичного жилья в Астане на 4–5% (355 тыс. тенге за квадрат) и первичного жилья — на 6–7% (321 тыс. тенге за квадрат). В стоимостном выражении цены на рынке недвижимости должны вырасти приблизительно на 15–19 тыс. тенге за квадратный метр жилья.