Как застроить «золотой квадрат» Алматы, чтобы все остались довольны

За последние 15 лет исторический центр Алматы претерпел значительные изменения. В период строительного бума в 2004–2007 годах по всему городу сносились старые дома и целые кварталы застраивались многоэтажками. «Золотой квадрат» не стал исключением: среди 3-4-этажных строений в стиле сталинского ампира и неоклассицизма появились 20-этажные гиганты, и не все объекты гармонично вписались в архитектурный облик старого центра. Вопрос вернулся на повестку дня после выступления горожан против строительства девятиэтажки на Назарбаева – Кабанбай батыра.

Казахстанские реалии 

26 ноября 2019 года в Алматы прошли общественные слушания, где жители города выразили протест по поводу застройки исторического центра города. Обсуждалось строительство 9-этажного жилого комплекса «Опера» на пересечении проспекта Назарбаева и улицы Кабанбай батыра по соседству с четырех­этажной застройкой. Горожане собрали 1700 подписей в пользу запрета строительства. У компании-застройщика есть все необходимые разрешительные документы и согласования, и тем не менее 29 ноября аким города заявил о запрете на застройку центра города и отозвал выданное ранее разрешение. 

Подобные слушания в Казахстане традиционно проходят на эмоциях, без экспертного обсуждения специфики проекта. У горожан мало доступной информации по планируемым проектам и их влиянию на близлежащие жилые дома. Поэтому часто возникает негативное мнение по поводу любого строительства в центре. Жители опасаются, что новый дом ухудшит их жизнь. 

Девелоперы же в свою очередь при отсутствии прозрачных правил и процедур по застройке города часто действуют на ощупь и могут оказаться в ситуации, когда даже при наличии разрешения на строительство под влиянием общественного мнения принимается решение по отмене проекта. В результате застройщики теряют деньги и время на проектирование и подготовительные работы.

Вот и в этот раз планируемое строительство обсуждалось в обстановке, далекой от цивилизованных способов: крики, возмущение, требования. В результате согласованный ранее проект был отменен.

Нужны ли вообще новые здания в центре? 

Конечно, существуют как преимущества, так и недостатки строительства новых зданий в рамках исторического центра. 

К недостаткам относится, во-первых, возможность нарушения целостности и гармоничности городского центра. Во-вторых, снос одного здания может стать прецедентом для сноса других домов в историческом центре, что приведет к необратимым изменениям сформированного и узнаваемого облика города. Исторический центр – это сердце города, и в ряде случаев современные здания лучше возводить в других районах, которые больше подходят для строительства объектов, отражающих темпы экономического развития города или престижность района. 

Но, с другой стороны, грамотное строительство в центре – это создание современных жилых и офисных пространств премиум-
класса, которые будут эксплуатироваться много лет и могут стать знаковыми объектами, создавая новые интересные и часто контрастные точки притяжения. Новые здания могут привлечь более широкий пул собственников и арендаторов, традиционно не рассматривающих исторический центр в качестве своего местоположения. Они интересны и для инвесторов, готовых вкладывать деньги в экономику города. 

В Алматы насчитывается более 1200 строений, возведенных в период с 1930 по 1960 год. Данные объекты не только устарели физически и морально, но и несут риск для жизнедеятельности людей. Инженерные системы внутри этих зданий также серьезно устарели и требуют замены. 

Мировая практика 

Разногласия между жителями, которые хотят сохранить исторический центр города, и девелоперами, планирующими построить новые, современные здания, возникают в любом городе мира. 

Один из способов избежать подобных разногласий – создание качественного проекта, имеющего собственную дизайн-философию, основанную на окружающей архитектуре. Идеально, если над проектом работает известный архитектор. Важно и проведение грамотных PR-кампаний, в ходе которых девелопер рассказывает о планирующейся застройке, вместо того чтобы отвечать на критику проекта уже после завершения процесса дизайна и проектирования. 

Практически во всех странах Европы существует закон, определяющий нормы городского планирования на национальном уровне. Он задает стандарты и предписания в рамках архитектурного планирования и застройки. Кроме того, есть дополнительный документ, устанавливающий предписания и рекомендации на местном уровне, детализирующий уникальность и особенность застройки исторического центра. Этот документ находится в открытом доступе и используется всеми: жителями, девелоперами, инвесторами, государственными органами, юридическими консультантами. Все изменения и дополнения к данному документу, связанные с новым строительством, тщательно изучаются и рассматриваются публично и открыто на общественных слушаниях, которые проводятся под надзором местных властей. По итогам слушаний публикуется отчет, который рекомендует внести соответствующие изменения и поправки в документ для дальнейшего применения местными властями при строительстве. 

В современных городах, например в Лондоне, исторический центр часто входит в список культурно-исторического наследия или в Listed Buildings – список охраняемых объектов. В этом случае ответственность за принятие решения о застройке ложится на градостроительный комитет, который определяет нормы и дает предписания по строительству. Подобные документы задают детальные параметры для девелоперских проектов: что и где можно строить, как именно здание может быть спроектировано с точки зрения дизайна, архитектуры и т. п.

В том же Лондоне в открытом доступе есть официальный документ, содержащий рекомендации по проектированию, в том числе и для исторических центров, в рамках которых разрешается строительство новых зданий. 

Как улучшить ситуацию в Алматы? 

Предложения общественности можно собирать в электронном формате. Например, выставив планируемые проекты с детальным описанием на специальном сайте, где все желающие могли бы ознакомиться с проектом, задать свои вопросы, проголосовать за или против. При этом вопросы, комментарии и пожелания общественности должны обрабатываться независимыми экспертами, которые могут дать развернутые и обоснованные ответы касательно мощности инженерных сетей, сейсмики, розы ветров и т. д. 

Но прежде всего такие моменты должны регулироваться на законодательном уровне. Стране необходимы прозрачные правила и процедуры по застройке: генплан города в открытом доступе, предписания по плотности и высотности застройки для каждого района, единые стандарты по охраняемым объектам, представляющим историческую, архитектурную или культурную ценность для города, и прочие градостроительные нормы, которые могут повлиять на проект. 
Именно из-за отсутствия четких процедур и правил информирования застройщиков и жителей города городские власти оказываются в ситуации выбора. Принять сторону жителей – значит избежать социального напряжения, но при этом поставить под удар девелоперов и инвесторов и получить отрицательный экономический эффект: город недополучит выгоды в виде новых рабочих мест, налоговых поступлений и т. д. 

События вокруг проекта на пересечении Назарбаева и Кабанбай батыра показали, что необходим открытый и цивилизованный подход к решению подобных вопросов, который учитывал бы интересы девелоперов, населения и городских властей. Необходимо применять современные технологии для проектных и строительных расчетов в рамках генерального плана Алматы, позволяющие изучать взаимное влияние зданий на основе математических и инженерных расчетов. Тогда решение задачи «строить или нет» будет приниматься исходя из обоснованных расчетов и экспертных мнений, а не на базе эмоциональных мнений и опасений жителей города.

Партнер GRATA International, директор практики «Строительство и инфраструктура» Ержан Есимханов, приводит основные нормы, регулирующие городскую застройку:

Наиболее важным является Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» от 16 июля 2001 года, статья 7 которого закрепляет право граждан на благоприятную среду населенных пунктов.

Среди специальных нормативных актов — СН РК «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов». 

Вопросы уровня шума при строительства регулируются «Гигиеническими нормативами к физическим факторам, оказывающим воздействие на человека», утвержденными приказом Министра национальной экономики в 2015 году в соответствии с Кодексом РК «О здоровье народа и системе здравоохранения».

Вопросы обустройства строительной площадки регулируются, среди прочего, «Санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям труда и бытового обслуживания при строительстве, реконструкции, ремонте и вводе, эксплуатации объектов строительства», утвержденными в 2015 году.