Как комфортная среда может влиять на стоимость жилья
Если еще пять лет назад застройщики просто делили свои коммерческие площади на отдельные помещения по 100–150 квадратных метров и продавали их, то в последние два-три года топовые девелоперы, такие как BI Group, Bazis-А, Orda Invest поняли, что повышение ценности бренда возможно не только за счет PR-кампаний и строительства качественного жилья, но и за счет создания комфортной среды обитания для жильцов. Этот тренд особенно актуален для Нур-Султана, в котором жесткие погодные условия не способствуют развитию стрит-ритейла.
Чтобы предложить девелоперам эффективное решение по созданию комфортной жилой среды, мы провели сплошное маркетинговое исследование рынка и определили оптимальное наполнение жилых комплексов разных классов по количеству квартир, площадям, внутренней и внешней инфраструктуре, добившись четкого эмпирического понимания для различных уровней жилья – от эконом до элиткласса. Ведь, например, для премиального или бизнес-объекта магазин класса эконом окажется неэффективен. Может быть, он и будет работать на внешний поток, но не создаст ценности для жильцов. Более того, поток внешних клиентов станет мешать жителям дома.
Для разработки концепции коммерческих площадей мы анкетировали ведущих сетевых операторов Казахстана, чтобы определить оптимальные параметры помещений в части конструктива (высота потолка, шаг колонн, нагрузка на перекрытия), инженерии (вентиляция, электрика и т. д.), планировочных решений для разделения потока жителей и внешних клиентов и паркинга. Все эти критерии были выстроены с позиции важности для рынка, под которым мы понимаем топовых сетевых операторов. Ритейлеры очень позитивно отнеслись к проекту, так как их планы развития на сегодняшний день ограничены отсутствием качественных коммерческих площадей в нужных им локациях. И когда они слышат, что ряд девелоперов обдумывают концептуальный подход к планированию среды обитания клиентов, многие высказывают готовность выкупать площади на этапе долевого строительства либо заключать долгосрочные договоры аренды, чтобы зайти в качественную локацию и работать там после завершения строительства.
Оценили проект и дольщики – приятно иметь дело с девелопером, который задумывается о жизненном цикле своего объекта на десятки лет вперед, думает о среде, в которой будет жить его клиент, а не построил, продал и забыл. И такой клиент порекомендует застройщика своему другу или родственнику.
Пока сложно оценить в цифрах повышение ценности жилья с развитой инфраструктурой и без – информация на рынке еще не накоплена. Но, думаю, добавочная стоимость составит не менее 20%.
В качестве примера объекта с развитой инфраструктурой можно привести ЖК «Highvill Astana» на улице Кошкарбаева в Нур-Султане. Квартиры в этом нишевом проекте в свое время продавались по $2 тыс. за кв. м, при средней цене на рынке $800–900 за «квадрат». Комплекс позиционировался как бизнес-класс за счет правильного концепта, хотя по параметрам застройки (плотность на гектар земли) под этот класс он не подходил.
Пока в Казахстане очень мало девелоперов, которые трепетно относятся к среде, создаваемой для клиентов, и мыслят в перспективе. Но те из них, которые будут правильно развивать инфраструктуру на этапе проектирования и брокериджа в период строительства, сохранят лидерство на рынке и будут снимать повышенную норму прибыли с квадрата по сравнению застройщиками, хаотично «выбрасывающими» коммерцию на рынок и теряющими контроль над ней.
В конечном итоге от продуманной концепции выиграют все: девелоперы, повысив стоимость бренда; ритейлеры, получив готовое для бизнеса помещение, не требующее капитальных переделок; и жители, которые обязательно оценят качественную инфраструктуру.
Я уверен, что в будущем на рынке жилья станут продаваться не «квадраты», а среда обитания, и клиенты будут выбирать комплекс не с позиции наличия мрамора или гранита в отделке, а с позиции внутренней и внешней инфраструктуры. При этом если внешняя инфраструктура зависит от девелопера лишь на этапе выбора участка, то внутреннюю он может создать сам.
